不動産投資コラム（27）
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不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第27回【高レバレッジの不動産投資を実現するための融資活用のポイント】
不動産投資は、融資を受けるところから始まる
不動産投資を行うからには、やはり高い収益を狙いたいものです。そのためには、金融機関からの融資は不可欠でしょう。自己資金に心配のある方には、ぜひ読んでいただきたいのが今回のコラムです。
不動産投資は大金を持っている富裕な人だけが行うものではなく、資産を増やしたい人が行うべきものです。資金を調達するところから、不動産投資は始まっています。ですから、資金調達を始める時から賢い戦略を立てる必要があります。
今回は、不動産投資における融資のメリットをはじめ、融資の基本原則、金融機関の選び方、審査に向けてのポイントなどを詳しくご説明いたします。
融資を利用することで、自己資金よりも大きな投資を行える
自己資金が少なくても、融資を利用することで他の投資と比べ、始めやすいのが不動産投資の魅力のひとつです。しかし「融資を受ける＝多額の借金を抱える」といったマイナスイメージをお持ちの方が多いのではないでしょうか？
実際に不動産投資を行っている人は、自己資金と融資を合わせてビジネスを進めています。なぜ、わざわざ借金という負担を背負うのでしょう？
その理由は、資金効率が上がり資金形成の速度がアップするからです。不動産投資は、最もレバレッジを利かせた取引だと言えます。
不動産投資における融資のメリットは、少ない自己投資金で高利回りを得られること、まとまった貯金ができるまで待つことなく、融資を利用して不動産投資を始められること、そして支払利息を経費にでき、会社員という安定した給与所得者の立場を生かせることです。
不動産投資の効率性の指数を表す「ROI」
さらにレバレッジに関して言うと、不動産投資の効率性を高めると言われていますが、 レバレッジ（Leverage）とは、投資では借入れを利用することで、自己資金よりも大きな投資を行うことを指します。
不動産投資の効率性の指数を表す「ROI＝投資利益率」で確かめてみましょう。
数式、「年間キャッシュフロー÷投資金額×100＝ROI」に当てはめてみます。
たとえば、わかりやすく利回り10％の1,000万のマンションを、自己資金100万円プラス融資900万円で購入したとしましょう（諸費用等は考慮していません）。
家賃年収100万円で、ローン返済が70万円とすると、手元には30万円残ります。
ROIは30万円÷100万円×100＝30％となるわけです。
900万円の融資を受けることにより、30％のROIとなり高い利回りになります。
実際は、利回り10％の物件はリスクが伴います。都心立地で5％程度の利回りの物件であればリスクも大幅に軽減できます。利回りとリスクは相関関係にありますのでしっかり確認して下さい。
融資の判断基準は「社会的意義」「成長性」「クリーン」「収益性」
融資が投資利益率に反映することがわかったと思います。では、融資を受ける際に、金融機関の担当者がどんな判断基準で融資の合否を決めるのかについて解説いたします。
融資の判断基準には基本原則があります。それは、「社会的意義」「成長性」「クリーン」「収益性」の4つです。ひとつずつ確認していきましょう。
まず「社会的意義」ですが、不動産投資を通してビジネスを行うわけですが、社会的に意義があり人々に貢献していることをアピールすると金融機関としては、積極的に融資をしてくれます。財テクだけ、収益だけのため…と言っても印象は悪いだけです。銀行は人々の預金で成り立っていることから、社会的な意義がなければ融資してくれません。「賃貸マンション経営で地域社会の発展に貢献し、人々に快適な住まいを提供することで暮らしをサポートしたい」というような優等生の回答が必要なのです。
続いて「成長性」ですが、融資先の成長は貸出先の金融機関の成長にもつながるため常にチェックされます。将来の展望も審査対象です。
また「クリーン」というのは、融資先には汚点がない健全なビジネスであることが求められるということです。公序良俗に反するように事業では融資されませんので、そのあたりは厳しく審査されます。
そして、「収益性」があることが大事です。社会的意義を重視すると言えども、利益あってこその金融機関です。収益が確保できるかどうかも審査されます。
この4つが基本原則となるので、これらをきっちりと説明、裏付けするようなプレゼンテーションができれば融資は実現するでしょう。
融資を申し込む金融機関はどこを選ぶか？
では、融資を受ける決意をしたとして、どこの金融機関に申し込みますか？
どんな金融機関があるのかというと、メガバンク、地方銀行、信用銀行、信用組合、ノンバンクなどで、順に借入金利が高くなります。また、不動産投資にも融資をしてくれる政府系金融機関に日本政策金融公庫というのもあります。
年収に応じて融資を受けやすい金融機関が異なります。
日本政策金融公庫は、民間の銀行と違い、中小企業を支援して自立した国民や企業を増やしたいという考えが根本にあり、利益は重視していません。ただし「確実に返済をできる証明」を示せないと、借入れはできません。
対象となるのは年収が500万円以下で若者、高齢者、女性を優遇しており、金利が1％後半～といった低金利の固定金利となっています。保証人不要なのも魅力です。女性や低収入の若者をサポートする特徴があるので、該当するのであれば、おすすめの金融機関です。ただし、売却益（キャピタルゲイン）を狙った不動産投資目的だと審査がおりないため注意しましょう。
最近のマイナス金利の影響で年収400万円台から2％前後で融資してくれる金融機関も増えてきました。自分の条件でどこの金融機関が使えるのか？不動産業者に確認することも検討してみて下さい。
積極的に不動産投資をサポートしている銀行へトライ
どのように金融機関にアプローチすれば良いかというと、積極的に不動産投資をサポートしている銀行からトライしてみることです。地方銀行や・信用銀行・信用組合はエリアが決められているので候補物件エリアの銀行を確認してみましょう。
その上で、いきなり知らない銀行へ飛び込むより、知人や不動産業者からの紹介というのも入りやすい方法です。すでに取引をしている銀行なら話が早いということもあるので、日頃から預金等を通して銀行の担当者と信頼関係を築いておくと良いでしょう。
順序として、物件を見つけてから金融機関へ融資の申し込みに行くパターンと、先に融資の相談に行くパターンがあります。どちらも一長一短ですが、前者は銀行側にとって、実物の評価ができるという点で判断しやすく、より適正に真剣に取り組めるというメリットがあります。ただし、物件と同時に申込者の評価も行うため時間がかかります。
後者では、個人の審査を先行して行うことで、物件を見つける前に資金調達の可能性についてある程度の把握ができるというのがメリットでしょう。
相談として、借入金額、金利率などについて、返済期間を提示してたずねるのですが、実際に物件があり申し込んでいるわけではないので、銀行側が本気で取り組みにくいというのが難点です。相談の際も候補の物件資料を持参すると印象が違います。
不動産会社によっては、提携している金融機関があるので、スムーズに融資を受けることが可能です。その際、金利の優遇も受けられる可能性もありますので、しっかり確認してみて下さい。
金融機関による担保評価について
金融機関が融資を行う際、担保評価を行いますがその計算方法は、銀行によって異なります。基本の方向性は同じですが、積算評価と収益還元評価という2つの評価方法があることをおぼえておきましょう。
積算評価は多くの地方銀行が採用しており、土地と建物の評価をそれぞれ出して合計したものです。 積算評価の算式は、土地と建物に分けて計算します。以下がその数式です。
土地の価格＝路線価×土地の広さ（平米）
建物評価価格＝建物構造別再調達価格×延床面積×(耐用年数年－築年数年) ÷ 耐用年数年
収益還元評価というのは、物件が将来生み出す収益力に基づいて不動産の価格を決定する方法です。物件の生み出す収益が高ければ不動産価格も高くなり、収益が低ければ物件の価格も安くなります。こちらは収益不動産の価格算定によく用いられます。
銀行によって算出方法は異なり、以下がその数式の一例です。
不動産価格＝営業純利益÷実質利回り
これらの積算評価と収益還元評価で算出された評価額を、金融機関がそのまま融資額に使うわけではありません。不動産価格は市場によって変動するものなので、一定の掛け目を担保額に乗じるのです。掛け目とは担保などに対し時価よりも低く評価する比率のことで、金融機関によって異なりますが70～80％を目安にしています。 以下が数式です。
担保評価＝（土地路線価価格＋建物再調達原価）×掛け目
ここで、融資の相談の際など金融機関や不動産業者との話をスムーズに行うためにファイナンス用語について少しご紹介しましょう。
「フルローン」…物件価格の全てに付くローンを指します。
「オーバーローン」…物件価格を超えるローンが付くこと。
「アパートローン」…アパートやマンションを建築・建設・購入する人のための全てパッケージ化されたローンです。銀行等が行っている融資です。
「プロパティマネジメント」…不動産の管理を行うことだが、単に管理するだけでなく、物件の収益力をあげるために必要な措置、積極的なマネジメントを行うこと。
その他、専門用語やわからない言葉が出て来たら、インターネット等でこまめにチェックしてスキルを磨いておきましょう。
銀行からの融資審査はここに気をつけよう！
金融機関が融資を審査する際には、いくつかのポイントがあります。それらをしっかりと把握しておくことが大切です。
どんなポイントかというと「申し込みの経緯」「職業」「勤務先」「年収」「勤続年数」「資産・負債」「家族構成」「事業目的」「融資対象の物件」「経営能力」などです。では、ひとつずつ確認していきましょう。
まず「申し込みの経緯」というのは、不動産会社など、誰かの紹介か否か、現在、相談に訪れた銀行と取引があるか否か…などが判断材料になります。
続いて「職業」「勤務先」「年収」「勤続年数」といった、仕事に関することですが、借入れ条件に、会社員は「上場企業またその子会社」に限定している銀行もあります。勤続年数は、3年を基準にしている金融機関が多いようです。
転職直後の場合は、たとえキャリアアップにより年収がアップしていても審査に通らないこともあるので注意が必要でしょう。年収の基準は400万円が最低ラインのようで、最も高い基準を設けている銀行で700万円以上だと言われています。
自営業者であれば、医師や弁護士など士業の場合は融資が受けやすいと言われています。その他の自営業者は不利な立場ですが、過去3年にわたり黒字であると言うことが証明できれば信頼性が高まり、融資につながりやすいでしょう。
また「資産・負債」については、細かくチェックされます。資産は、預金、有価証券、保険、不動産などが対象になりますが、親や配偶者の資産も含めて合算で認められるので、できる限り多くの資産を証明しましょう。
負債は、住宅ローン、自動車ローン、教育ローンなど全ての借入ローンが対象です。資産とのバランスを審査されますので、小さなローンでも組んでいない方がベターでしょう。
「家族構成」では、相続対象となる資産をチェックされます。たとえば、配偶者が会社を経営しており経営状態が良好なら、良い印象を与えるでしょう。さらに相談に訪れたその銀行と家族が何らかの預金や取引をしているのもプラスになります。
「事業目的」「融資対象の物件」「経営能力」など、ビジネスに関することとしては、
不動産賃貸経営を始める上での動機や意義などをきっちりと説明しなければなりません。さらに、どのような物件を望んでいるか、予測できる収益や収支プランについてもプレゼンテーションする必要があります。
投資する物件の将来性やビジネスの展望についても語れないといけません。既に不動産投資をしている人なら、赤字を出していてはマイナスなので気をつけてください。
金融機関から多くの融資を受けるためには？
では、できるだけ多くの融資を受けるためにはどうすれば良いでしょうか？ それは、社会人として当然のことが多く、特にオーナー様が「デキるビジネスパーソン」であれば、何も問題ないことばかりだと言えます。
たとえば、求められた書類は迅速に提出すること…「仕事が早い」ことを印象づけるのが大切です。スピーディな対応を心がけると、担当者の信頼を勝ち取ることができます。さらに、担当者に対して誠実な態度で接することも重要です。書類はウソやごまかしがないようにしてください。
そして、自身の実績を自覚しましょう。初めての不動産投資で、まだ経験がないのにいきなりメガバンクに融資を申し込むのは無謀というものです。不動産投資で実績を積んで銀行からも信用されたら、低い金利で融資が受けられるようになります。焦りは禁物です。
実績を積んでいくということが結果的に財産になるのです。不動産投資でどのような資産を形成してきたか、数字を見せれば銀行サイドは一目瞭然でしょう。不動産投資で収益を上げること、保有物件を増やすこと、それが金融機関からの信頼度を上げる財産なのです。「ローマは一日にして成らず」と言いますが、不動産投資も同じです。経験を積み重ねてこそ築かれていくのが信用です。何事も努力なしでは成り立ちません。着実に賢く進んでください。
