不動産投資コラム（30）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第30回【古い物件をリフォームして投資に失敗した事例】
古い物件への投資リスクについて知っておこう
不動産投資の中でも比較的少ない投資ではじめることができ、工夫次第で大きな利回りを期待できるのが、古い物件をリフォームするやり方です。
古い物件は少ない投資金額で購入することができ、良い物件を安く購入しリフォームを行うことで家賃収入による高い利回りが期待できるのです。
しかし、古い物件には耐用年数が過ぎてしまっているものも多く、余計な修繕費が多く発生してしまうことには注意が必要です。
また、古い物件のため結局空室が埋まらずに予定していた家賃収入が得られずに、諸経費だけが発生し、結局赤字になってしまうといったケースも見受けられます。
安易に表面利回りのキャッシュフローだけの情報を信じるのではなく、その物件に想定できるさまざまなリスクをシミュレーションしておくことが大切です。
そこで今回は、古い物件をリフォームし投資を行った結果、失敗してしまった例を交えながら、実際の不動産投資の投資リスクについて紹介していきます。
古い物件をリフォームして投資をする際の注意点とは
古い物件のリフォーム投資は、数字上では高いリターンを得られる投資法として知られています。
安値で中古物件を購入し、うまくリフォームを行えば表面利回りが数十%を超えることも珍しくありません。
中には30～40%の利回りで運用する不動産投資家も存在し、いかにして古い物件を満室経営にまで持っていくかがオーナー様の考えるポイントとなります。
しかし、古い物件の投資にはそれ相応のリスクがつきまといます。
まず、古い物件は担保価値が少なくなり、金融機関から融資が受けにくいことがあります。
また、少ない投資金額で物件を購入するため、管理や修理などの作業はできる限り自分で行い諸経費を安く抑えていく必要があります。
その他にも、家の耐用年数が過ぎてしまっている物件も多いため、20年、30年と安定した収入を得ることは難しく、年数が経つにつれて、大幅な修繕費がかかってきてしまうことも念頭に置いておかなければなりません。
古い物件の投資で失敗した事例
では、実際に古い物件をリフォームして投資を行った結果、赤字となってしまい投資に失敗してしまった例を見てみましょう。
古い物件をリフォームした際の表面利回りを表したキャッシュフローの値だけに注目していたBさんは、このキャッシュフローなら高い収入が期待できると考え、実際に融資を申し込み不動産投資を行いました。
満室時の家賃収入は年間500万円で、入居率は90%を想定し家賃収入450万円、そこから諸経費や返済、修繕費などを引いて残り100万円ほどが最終的な収入になると計算していました。
しかし、結果として期待していた収入には届かず赤字になってしまったのです。
まず、実際の入居者は90%に届かず70%程度でした。それだけで年間の家賃収入は350万円となってしまいます。
この時点で想定した収入の100万円が無くなってしまったのですが、Bさんが見落としていた点はそれだけではありませんでした。
はじめの見積もりでは、古い物件をリフォームするための「修繕費」が50万円ほどになるだろうと想定していましたが、実際に修繕を行ったところ、給排水設備や防水工事など、建物のいたるところで修繕が必要な箇所を発見。結果、当初想定された修繕費50万円が200万円まで膨れてしまったのです。
そのため、当初予定していた収入がないどころか、余計に発生してしまった修繕費によってBさんは150万円の赤字となってしまいました。
キャッシュフローの高い数字だけを信じてしまい投資を行ったBさんは、その後この物件を売却に出すことを決めますが、赤字物件では不動産価値も大きく落ちてしまいすぐに買い手が見つかりません。 ようやく見つかっても、販売価格は買い叩かれ、しぶしぶ売却を行い、結局多大な損失を出してしまったのでした。
古い物件をリフォームして投資に成功するには
今回のBさんのように、実際によくあるのが「キャッシュフローの情報だけを信じてしまう」というものです。
業者が設定する見込みは、物件を購入してもらうことを目的としているため、甘い評価基準であることは間違いありません。そのため、言われた通りの収支見込を信頼しないことが大切です。
他にも、Bさんが陥ったように実際に想定したよりも「空室率が高くなる」可能性は十分にあり、また「修繕費が想定よりも高い」ことは古い物件では十分に考えられるケースです。
物件がある地域によっては、その土地の人口が減少し、当初予定していたよりも家賃相場が下がってしまうことも考えられます。
また古い物件の場合は、1年目の運用はよくても、年数が経つにつれ修繕費などの費用負担が増えていきますので、どの段階で売却するかなどの長期的なキャッシュフローも考えておくことが大切です。
そのため、古い物件を持つ際には物件のあるエリアをよく検討し、「空室率」「修繕費」「家賃相場」などのリスクを盛り込んだシミュレーションを入念にしておくことが大切と言えるでしょう。
