法人化して不動産投資で節税をしよう【不動産投資コラム 第33回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(33)

不動産投資コラム

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第33回【法人化して不動産投資で節税をしよう】

法人化して不動産投資で節税をしよう

不動産投資で節税

不動産投資において、最も節税効果が高いのが「法人化」による節税です。

法人名義にすることによって、個人の時では適用できなかったさまざまな節税の効果を得ることができるようになり、不動産投資における法人化は、投資における賢く稼ぐためのコツとも言えます。

法人化による大きな特徴と言えるのが、「税率が異なる」という点です。 個人での最高税率は40%ですが、法人では25.5%とまず基本税率から違っています。

また、法人から個人へ給与という形で、不動産投資で得た収益を分配することによって、経費や控除として計上が可能になり所得分散をすることができます。

具体的な法人の形態には、「不動産所有法人」「サブリース法人」「管理委託法人」の計3つがあります。

「不動産所有法人」は、不動産の所有を法人が行うため、法人が得た多くの収益を個人よりも低い法人税率に適用することができるため、最も節税効果が高い法人形態となっています。

一方、「サブリース法人」や「管理委託法人」の場合は、不動産の所有自体は個人のままで、不動産運営や管理面を法人が仲介に入り、収益を得る形になったものです。
これらは「不動産所有法人」自体よりも節税効果は低くなりますが、個人で不動産投資をするよりも多くの節税効果を期待することができ、また法人化の導入のハードルも低くなるため、はじめての人でも取り組みやすいものになっています。

このように、不動産投資における法人名義での節税は、「不動産」という長期にわたって収益を生み出してくれる投資には、とても効果的なものです。

そこで今回は、不動産投資により賢く稼ぐためにも有効な「法人名義」での運用方法についてご紹介していきます。

法人化することが不動産投資で最も賢く稼ぐコツ

不動産投資を行う上で欠かせないのが「法人化」です。

個人ではなく法人名義にすることで、さまざまな節税効果を期待することができるようになります。

まず一番大きな違いとなるのが、法人化によって適用される「税率」が異なるという点です。
個人での所得税は、所得金額が大きくなるほど税率が高くなる「超過累進税率」が適用されている一方、法人の税率が低いという特徴があります。

例えば、個人では課税所得が1,800万円を超えると最高税率の40%が適用され、住民税の10%を合わせると50%となり、半分以上が税金で消えてしまいます。
しかし、法人の場合では2012年から基本税率が30%から25.5%に引き下げられており、個人と比べると大きな税率の差があることがわかります。

法人税率では、今後もさらなる減税が検討されている一方、個人の税金は今後も増税の傾向が続きそうです。
そのため不動産投資で得た収益をうまく節税するためにも、法人化による節税が欠かせない存在となっているのです。

法人化にすることのメリットとは

法人化のメリット

そのほかも、「収入の少ない家族へ所得分散ができる」「サラリーマン大家の場合は、小規模企業共済に加入できる」「生命保険などを利用した節税策が使える」「赤字決算の場合でも9年間の繰越しができ、売却損益の通算など税制優遇が適用される」など多くのメリットを持っているのが特徴です。

もちろん、法人設立による経費や個人から法人への不動産売却費用、税理士報酬など、さまざまなコストがかかることも忘れてはなりませんので、全体の収入とコストのバランスを見ながら、法人化を実行していくことが大切になります。

実際、自営業で年収1,000万円を超えてきた場合には、法人を持つのが基本になっていることもあり、不動産投資によって所得が1000万円前後になってきた場合には、法人設立を検討するのも良いでしょう。

その際、個人が法人を持つ場合の収入の仕組みとして多く見られるのが、「法人から給与をもらう」というものです。
設立した法人によって、得た収益から個人に対して「給与」という形で報酬を支払うことで、法人にとっては「経費」の扱いになり、個人にとっては所得の分散にもつながります。
不動産投資における「法人化」には合計3つの形態があり、それぞれ「不動産所有法人」「サブリース法人」「管理委託法人」に分かれます。

いずれも不動産投資における収益の大きさや所有する物件の数など、オーナー様の状況によって最適な法人が異なってくるため、状況に応じて専門家に相談してみると良いでしょう。
次の項目では、これら3つの法人化に関しての主な節税の仕組みやメリットデメリットなどを解説していきたいと思います。

「不動産所有法人」で賢く節税する

不動産投資を法人化して賢く節税する方法の中で、最も効果的な法人形態が「不動産所有法人」です。

「不動産所有法人」では、投資先の不動産を設立した法人が所有します。そのため、家賃収入などから得た利益は全て不動産所有法人に入ることになり、ここから個人へ「給与」という形で法人の経営者や家族へ支給していきます。
この法人のやり方では、個人とは違い法人特有の低い税率を適用することができるのが特徴です。

通常、法人化は「1000万円~2000万円以上の所得からでしか節税効果はない」と言われていますが、この「不動産所有法人」にした場合では、収益が全て法人のものになりますので、法人の税率が適合されることで、個人の場合よりも大きな節税をすることができます。
また、家賃収入と返済、管理費などの経費を全て法人の中で計上できるため、個人の確定申告をする必要がありません。
そのため、勤務先への住民税額が通知される心配もなく、不動産投資を行っていることが勤務先に知られない、という点も不動産所有法人での大きな魅力の一つとなっています。

不動産所有法人の注意点としては、「不動産投資を行う初期の段階から法人を設立しておく必要がある」ということです。
法人が所有する物件のため、融資の申し込みや不動産の売買契約など基本的には法人名義で行う必要があります。
以前個人で購入した不動産に関しても、法人設立後に所有権を移すことは可能ですが、その際には個人から法人への「売却手続き」が必要になり、手続きにおける「不動産取得税」や「登記費用」が発生してしまいます。
また、個人で融資の借り入れを行っている場合は、金融機関の名義の変更が必要になります。

最近では法人名義での不動産投資への融資も可能にはなってきていますが、まだまだ「融資NG」の金融機関も存在しており、名義変更に多くの労力が必要になってしまうケースもあるため、費用や手間を省くためにも、融資を受ける際にははじめの段階で法人名義にしておく方が無難です。
もし、個人で先に融資を受けている場合は、まずは個人で一括返済をするなどの検討をしてみるのも良いでしょう。 いづれにしても、個人から法人への売却の際には、専門家に相談することをおすすめします。

「サブリース法人」で賢く節税する

サブリースとは「一括借上」のことで、土地や建物の所有は個人のままで、サブリース法人が一括で借上を行い、法人と入居者との間で賃貸借契約を結ぶやり方です。
サブリース法人は、入居者から得た家賃を個人のオーナー様に支払い、その差額分が利益となります。

例えば、入居者から100万円の家賃を得た場合は、個人オーナー様に85万円支払い、残りの差額15万円がサブリース法人の利益となります。
そしてその差額の15万円に法人の税率が適用され、個人の場合と比べて節税効果が期待できることになるのです。

また、個人のオーナー様としても、サブリース法人からの家賃収入や給与という形で所得を分散することができ、節税を行うことができます。
一般的にサブリース法人の利益は20%前後と言われているため、不動産所有法人のような高い節税効果を期待することができません。
しかし、不動産投資の物件は個人所有のままにできるというメリットがあり、法人設立の初期段階における実績作りという点において、導入しやすいという特徴を持っています。
今後不動産所有法人として不動産投資の拡大を計画している人にとっても、まずはじめのステップとして導入を考えてみるのも良いでしょう。

実際にサブリース法人による運営を開始するためには、法人を設立し、契約書の書き換えが必要になります。
個人-法人、法人-入居者による2通りの賃貸借契約書を作成し、不動産の維持にかかる経費分と入居における管理の経費分を、個人とサブリース法人で明確に分けておくことが大切です。

確定申告は個人と法人で別々に作成しますが、不動産投資における利益は個人だけの場合と比べて同額となります。
ただし、法人の利益分には法人の税率が適用されるので、その分の節税を期待できるということになります。

「管理委託法人」で賢く節税する

管理委託法人は、土地や建物の所有は個人のままで、家賃の集金、清掃などの不動産運営にかかわる管理業務を行う法人です。

不動産管理委託契約を個人-法人間で行い、個人オーナー様は家賃収入の一部を「管理料」として管理委託法人に支払うことになります。
そのため、家賃収入分は個人オーナー様に全額入り、管理料として支払われた分だけが法人の利益になります。
この法人の管理料の利益分が法人の税率として節税することができ、かつ、個人オーナー様は法人から給与という形でも報酬を受け取ることができますので、所得の分散を行うことが可能になります。

税務上では、管理料はおよそ7%前後が妥当だとされることが多いため、あまり多くの管理料を法人に支払うことは難しくなっています。
もし、それより多くの管理料を法人に支払っており、後の税務調査などで認められない場合、追加納税をしなければならなくなってしまうため、注意が必要です。

そのため昔から「家賃収入が2000万円以上、利益が1000万円以上じゃないと意味がない」と言われるように、あまり高い節税効果を期待することはできなくなっています。

しかし、実際に多くの地主さんの間でも行われてきた節税方法でもあり、導入が比較的簡単であることや、個人所有の物件が多いこと、借り替えができず不動産所有法人の設立が難しい場合などには、管理委託法人を利用する価値は十分にあると言えるでしょう。

実際に、管理委託法人による運営を開始するためには、法人を設立し、個人から法人へ管理料を支払います。
その際の管理料の設定がポイントになってくるため、一般的な7%前後の設定などを念頭に管理料を決めるようにしましょう。

確定申告の際には、個人では管理料分を経費に、法人では管理料分を売上とします。
また個人の場合、管理料を高く支払うことによって赤字になってしまうと、次の融資の際の評価が悪くなってしまいますので注意が必要です。


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