不動産投資コラム（34）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第34回【不動産投資に対する融資額上限は？】
不動産投資の融資額上限と審査の基準
不動産投資に対する融資上限は、およそ年収の20倍と言われています。
しかし、不動産投資家の状況によっても融資額が異なるため、金融機関がどのようにして審査を行うかを理解しておくことも大切です。そして、金利が高くなりますので、綿密な計画も必要になります。
主に審査では3つの基準で評価が行われますので、融資額上限を参考にしつつ、審査基準についても知っておきましょう。
不動産投資における融資額上限はおよそ「年収の20倍」
不動産投資における融資額上限は、一般的な目安で「年収の20倍」と言われています。
例えば、年収500万円ほどのサラリーマンであれば、最大で1億円までの融資を受けることができるということになります。
しかし、実際には金融機関が行う審査によって上限は異なってきますので、融資を申し込もうと考えている場合には、どのような基準で審査が行われているのか事前に理解しておくことが大切になります。
金融機関の審査では、大きく分けて「属性評価」「不動産評価」「資産状況」の3つの基準で審査を行い、融資額を決定しています。
金融機関による融資の審査：「属性評価」と「不動産評価」
まず「属性評価」とは、金融機関が行う不動産投資家に対する人物評価です。
「現在の勤務先」や「年収」の状況を確認し、「収入が安定しているかどうか」を見ていきます。
また、この属性評価では、無計画に投資を行う人か、投資計画を立てて堅実に投資を行う人かなど、「その人そのもの」に対してもしっかりと評価します。
次に「不動産評価」では、融資を行う不動産に対する評価を行います。
評価基準は不動産の担保価値である「積算評価」と、収益率を見る「収益還元法」の2つがあります。
不動産の担保価値である「積算評価」ではRC、鉄骨、木造の順に不動産の耐用年数が高ければ高いほど価値が上がります。
また、「収益還元法」では、より収益が高い物件であればあるほど価値が上がります。
現在では、どちらかと言えば「積算評価」の方が重視される傾向があるようです。
金融機関による融資の審査：「資産状況」
そして最後の評価では、不動産投資家本人の「資産状況」を確認します。
これは現在の預貯金だけでなく、他の保有している資産や住宅ローンなどの負債などを含めて、総合的な資産状況を見ます。
そのため、この資産状況がプラスであるほど融資が通りやすく、逆に住宅ローンなどがあり、負債の割合が多ければそれだけ評価はマイナスになります。
資産状況をプラスに評価してもらうためにも、できるだけ自分の預貯金やその他の資産状況など、情報をオープンにした方が有利になるでしょう。
