節税対策としても効果のある国内不動産投資、注意も必要【不動産投資コラム 第36回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(36)

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第36回【節税対策としても効果のある国内不動産投資、注意も必要】

国内不動産投資、その節税対策としての効果と注意すべき点

節税対策

国内不動産を所有することは、相続税対策の観点からもメリットがあります。国内土地評価を路線価方式によって公示価格の80%程度まで引き下げられるからです。

建物は固定資産税評価額で評価され建築費の50%~70%になり、さらに賃貸物件の場合は評価額をより一層引き下げることができます。そして投資目的で手に入れたマンションは、相続税評価を最終的に時価の30%程度まで下げられることもあります。

相続税の課税対象額は、土地の相続税評価額と建物の相続税評価額を合計した額になります。
土地の相続税評価額は、基本的に路線価×敷地面積で算出します。

マンションなどの区分所有物件の場合は
土地全体の評価額×(専有床面積/総専有床面積)で自分の持ち分が計算でき、さらに賃貸目的の住宅やビルなどの場合は自分の持ち分×(1-借地権割合×借家権割合)という計算式を使います。

建物の相続税評価額は、建物(貸家)の相続税評価額=建物(貸家)の固定資産税評価額×(1-借家権割合)という式になります。

貸家の相続税評価額は、実勢価格の50%ほどになることが多いと言われています。

節税対策の観点からメリットが多いように思える国内不動産投資ですが、注意すべき点もあります。節税ができても、物件の価値自体が下がっては意味がないということです。

国内不動産を購入し相続税を節約できたとしても、もしも物件の価値が節税できた金額以上に下がってしまうなら、投資しないほうが良かったと言えます。

不動産は立地が重要であり、ニーズの低いエリアに建っている物件の価値は下がります。極力価値が下落しないような地域の物件を選ぶことが重要であるほか、信頼できる税理士などに相談し正確な情報を得ることも大切です。

国内不動産なら、評価額をぐっと下げることができる

国内不動産を所有すると、相続税対策の観点からどのようなメリットがあるのでしょうか。
相続税の計算には国内の土地の評価が用いられますが、それが路線価方式によって公示価格の80%を目途として引き下げられます。

また、建物については固定資産税評価額によって評価され、建築費の50%~70%になると言われています。

そして賃貸物件のケースだと、借地権割合および借家権割合が鑑みられることになっているため、評価額をより一層引き下げることが可能になります。

また、投資をするために入手したマンションだと、相続税評価を最終的に時価の30%程度まで下げることができる場合もあります。

例えば、2000万円の不動産投資物件を、物件によって差はあるものの7500万円の相続税評価額にまで下げることも可能だと言えます。

相続税の計算方法は?~土地の相続税~

土地の相続税

相続税の課税対象額を計算する時に使うのは、不動産の実勢物件価格だと思われがちですが、そうではありません。路線価と固定資産税評価額によって計算されます。

不動産の課税金額の計算方法を説明しましょう。
大まかに言うと、建物と土地を別々に計算した上でその2つを合算するというやり方になります。

土地の課税金額を算出するのに用いるのは、国土交通省によって発表される路線価です。
路線価というのは、その土地が面している土地の価格を表したもの。
自分が保有する建物が建てられている土地の評価は、インターネットで検索するなどして知ることが可能です。

建物の固定資産税評価額は、通常、新築の時の建築評価の6~7割であることが多いです。路線価×敷地面積という式で求めることができます。

では、これがワンルームマンションのような物件ではどうなるのでしょうか。
このような区分所有物件の場合は、物件全体の面積から自分が所有している部分を計算することになります。
敷地全体の土地面積が245.25平方メートルで、1平方メートルあたりの路線価が115万円、総専有床面積が134,200でそのうち2,234が専有床面積だとします。
そうすると、土地全体の評価額は115万円×245.25平方メートルで2億8千2百3万7500円。
それに134,200分の2,230をかけると、468万6614円。
これが、自分の持ち分だというわけです。

また、賃貸を目的とした住宅やビルなどを建てた場合、土地の相続税の評価額は更地の時と比較して下がります。この評価額の算出には、更地の評価額のほか借地権割合、借家権割合を用います。相続税評価額を計算する上での借地権割合は、地域によって異なりますが多くは60~80%です。借家権割合はほとんどの地域が30%です。

こちらも例を見てみましょう。 更地の評価額が455万5595円、借地権割合が80%、借家権割合が30%の場合、貸家が建てられている土地の相続税評価額は、455万5500円×(1-70%×30%)=359万8845円となります。

つまり、貸家が建てられている土地の相続税評価額は、借地権割合に借家権割合を掛けたぶんだけ下がります。例えば借地権割合が80%、借家権割合が30%の場合は更地の評価額と比較して24%ほど評価が下がることになります。

相続税の計算方法は?~建物の相続税~

次に、建物の相続税評価額について見ていきましょう。

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を用いて計算します。
借家の評価額は、自用家屋の評価額から当該家屋の借家権割合を差し引いた額になります。借家権割合は通常30%なので、自用家屋の70%で貸家の評価額が算出されるということです。

つまり計算式は、下記のようになります。
建物(貸家)の相続税評価額=建物(貸家)の固定資産税評価額×(1-借家権割合)

このように建物の相続税評価額は通常30%の借家権割合が控除されるうえ、建築代金の6~7割で評価されるため、貸家の相続税評価額は最終的に実勢価格の50%程度になることが多いと言われています。
こうして土地の相続税評価額と建物の相続税評価額をそれぞれ算出し、それらを合計すると、相続税の課税対象額が出ます。

相続税評価額をどこまで下げられるかは物件によって異なってきますが、ワンルームマンションの場合は時価の3割以下まで下げることができるケースも少なくないようです。

相続税対策の注意点

ここまで述べてきたように、国内不動産に金融資産を移行することで相続税の節税につながることがわかっています。
そうしたことから、不動産会社各社は、相続税対策の観点からも不動産の営業に力を入れている側面があります。

しかしここで気を付けておきたいこととして、節税になるのは良いとしても物件そのものの価値が下落してしまっては意味がないという点があります。

例えば、4000万円の現金で国内不動産を購入したとします。そのことにより相続税を400万円節約できたとすればそれ自体は良いのですが、もしも物件の価値が400万円かそれより大きく下がってしまうということがあれば、それはデメリットにしかならないということです。

節税できてもそれ以上に資産価値が下がってしまうのならば、投資しないほうがましだったという結果になります。

このように、節税を目的として国内不動産へ投資する時にも、節税だけに着目していては思わぬ失敗を犯すリスクがあります。

不動産は、何はともあれ立地が大切です。どんなに立派な建物でも、建っている場所がニーズの低いエリアであれば価値は低いものになります。できるだけ物件の価値が下落しないような地域を選択しましょう。

また、税金の算出方法は法の改正などによって変更される場合があります。信頼できる税理士など専門家に相談し、間違いのない情報を得たうえで行動するというのも大変重要です。


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