不動産投資の法人化の判断基準【不動産投資コラム 第37回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(37)

不動産投資コラム

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第37回【不動産投資の法人化の判断基準】

不動産投資における「法人化」による節税効果

法人化による節税効果

不動産投資における「法人化」には、個人への高い税率と比べて法人の低い税率が適用されるなど、さまざまなメリットを受けることができます。
そのため、不動産投資を行う投資家なら、一度は法人化についてのタイミングを検討していきたいものです。

実際の法人化への判断基準としては、「家賃収入1,000万円以上」や「年収1,000万円以上」などさまざまな基準が言われていますが、利益がない物件では意味がない可能性があるのも事実です。

そのため、法人は法人でも「不動産投資におけるどのタイプの法人を検討しているのか」という視点も大切になっていきます。

他にも、実際に法人化を行う場合には「株式会社」や「合同会社」などの種類もあり、それぞれの種類によっても特徴が異なります。

法人化自体はそこまで難しいものではなく、今でも短期間のうちに設立することが可能ですので、今回は、法人化をした際の手続きなども確認しつつ、実際に不動産投資の法人化を検討する際の判断基準についてご紹介していきます。

どのタイミングで法人化すべき?

不動産投資家なら一度は「法人化」を考える機会があるかと思いますが、一体どのタイミングで法人化するのが良いのでしょうか。

よく耳にするのが「物件○棟、○室以上」や「家賃収入1,000万円以上」「年収1,000万円以上」などです。
これらは確かに間違いではありませんが、家賃収入が大きくても、経費がたくさんかかり、あまり利益がないような物件であれば、法人化のメリットがないことになります。そのため、個人の状況によって異なってくるということは理解しておきましょう。

その上で、法人化のタイミングとして考えておきたい基準は「法人のタイプ」です。
不動産投資における法人化には合計3つのタイプに分かれ、「所有法人」「管理法人」「サブリース法人」があります。

「所有法人」の場合では、家賃収入で得た利益が全て法人の税率となるため、家賃総額が少ない場合でも個人の利益が200万円ほど出ていれば、十分な節税効果を狙うことができます。

また反対に「管理法人」や「サブリース法人」の場合では、家賃収入の一定割合分のみが法人の売上になるため、家賃総額が少ない場合にはあまり節税効果を得ることができなくなります。
個人の所得が低い場合にも、法人の維持費用がかかってしまいますので、不動産投資における「利益」と「家賃総額」を考慮し、適切な法人化のタイプがどれかを考えておく必要があります。

法人化の種類

法人化の種類

では、実際に不動産投資で法人化を行う際に設立する「法人の種類」についても見ておきましょう。

現在、法人を設立する際には一般的に「株式会社」と「合同会社」の2種類を選ぶことができます。これら2種類の法人の違いはと言うと、「費用」「手続き」「肩書き」が異なるという点です。

法人を設立する際の「費用」では、株式会社の方が高く、平均的に司法書士にお願いしたとして約25万円、合同会社では約12万円になります。

「手続き」の面では、役員変更などの手続きが10年ごとに必要となり、これらの手続きを依頼すれば、そのたびに諸経費が発生していきます。
また、「肩書き」では株式会社では「代表取締役」、合同会社では「代表社員」という名称になります。

合同会社の「代表社員」はあまり聞きなれない名称のため、それを考慮し、株式会社の方を選ぶ人も多いようです。

これらの点の違いを考慮して、法人設立の際に、小規模な不動産投資スタイルなら諸経費を節約するためにも「合同会社」、今後の規模の拡大や十分な利益が出ている場合などには「株式会社」などと決定していくようにしましょう。

法人化した際の役所の手続き

最後に、法人化を行った際に役所に必要となる手続きについてもご紹介しておきましょう。

まず必要なのが、法人を設立したことを報告する書類「法人設立届出書」です。次に「青色申告の承認申請書」が必要になります。これは法人の場合における税率を適用するために必要な書類のため、忘れずに提出するようにしましょう。

その次に必要な書類では、付属設備や器具備品における償却方法を申請する書類「減価償却資産の償却方法の届出書」になります。
法人の場合では通常「定率法」が適用されていますが、この書類を申請することによって「定額法」を適用することができます。

「定額法」の場合の方が、減価償却における期間を長くすることができるため、法人化の場合はこの書類が必要になるケースが多くなります。

また、法人設立に伴い、給与を支給する場合には「給与支払事務所等の開設・移転・廃止届出書」が必要になります。

役員報酬を支払う際には「源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書」を提出することで、毎月の源泉徴収を年に2回にすることができます。

このように、法人化をするということになると、大変だと感じてしまいますが、実際は司法書士に依頼することで1週間ほどで設立することが可能です。
不動産投資における節税効果を高めるためにも、一度検討してみてください。


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