不動産投資コラム（4）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第4回【投資先は都心の物件に絞り込む】
東京の単身者用ワンルームマンション保有でインカムゲインが安定
不動産投資でインカムゲインを安定させるためには、東京で単身者用のワンルームマンションを東京で保有することが重要です。
東京の人口密度は、他の都道府県に比べ跳び抜けており、土地がなく新規の物件が供給することが困難なため、インカムゲインが安定します。
また、不動産物件の面積によっても賃料の下落傾向は異なり、インカムゲインの安定性を左右します。
東京にあるワンルームマンションに比べ、ファミリー向けマンションは急激に賃料が下落する傾向にあります。
インカムゲインは需要と供給のバランスに影響される
不動産投資で重要なのは、インカムゲインとキャピタルゲインですが、インカムゲインが不安定だと、キャピタルゲインも期待薄なのは感覚的にご理解いただけると思います。
インカムゲインが減少傾向にある不動産物件が、キャピタルゲインで一発逆転など考えられません。
それではインカムゲインを安定させるためには、どうしたらよいでしょうか？
まず、不動産物件の立地と価値を慎重に検討しなければなりません。
人口が減少傾向にある都市でも、不動産に希少価値があれば、インカムゲインは安定しますし、逆に人口が急増する都市であっても、不動産物件が増えすぎるとインカムゲインは安定しません。
ようするにインカムゲインは、需要と供給のバランス及び物件の魅力に影響されやすいのです。
例えば、東京の人口を考えた場合、日本の人口が減少傾向にあるのに、東京の人口は増え続けています。
あるデータによれば、単身者の世帯が2010年には約222万世帯だったのが、2035年には247万世帯に達すると予測されます。
これに対して、東京23区の条例ではワンルームマンションの建設が規制されており、現状、50万戸程度の蓄えしかなく、供給が不足しています。
単身者用のワンルームマンションを東京で保有すれば、他の都道府県の都市に比べ空室のリスクが低く、インカムゲインも安定します。
築後10～30年まで、ワンルームマンションの家賃は緩やかに下降
不動産物件の面積によっても賃料の下落傾向は異なり、インカムゲインの安定性を左右します。
過去の賃料データで、東京23区にある16～30㎡のワンルームマンション（最寄り駅より徒歩15分以内）72万件の家賃相場と築年数の推移を分析した結果を紹介します。
新築後10～30年までに、家賃は80％に緩やかに下落して、30年以降は横ばいに転じます。
一方、東京23区にある30～60㎡のファミリー向けマンション（最寄り駅より徒歩15分以内）55万件の家賃相場と築年数の推移を分析した結果を紹介します。
新築から、10～20年までに家賃は70％に急激に下落して、20年以降は横ばいに転じます。
このようなことからワンルームマンションに比べ、ファミリー向けマンションは急激に賃料が下落する傾向にあることがわかります。
新築時で比較すると、ファミリー向けマンションに比べ、ワンルームマンションのほうが家賃の相場は高いです。
ただ、築20年のファミリー向けマンションでしたらワンルームマンションより家賃相場が安定します。ファミリーマンションは、維持管理がワンルームより複雑なので、多少経験をつんでからの方が良いでしょう。
このデータは東京23区全体の平均なので、駅によっても家賃の下落傾向は異なりますので、不動産物件を購入する際は、もっと詳細に調査しましょう。
