不動産投資コラム（41）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第41回【土地を持たないサラリーマンでも不動産投資で収益は上げられる】
不動産投資は土地や資産を持っていなくても始められます
不動産投資は、自己資金も必要だし銀行からの借入れなど手続きも煩雑で若い人には向かないように思えますが、そうではありません。
土地や資産を持たない、一般投資家でもできる投資方法です。
土地を持っていない人が不動産投資を始めるためには、「収益性」を重視することがポイントとなります。
具体的には、家賃収入から毎月のローンを返済し、物件の管理や運営に必要な経費、税金を差し引いて、手元に利益が残るような物件を購入し不動産経営ができればよいのです。 土地を持つ、持たないは関係ありません。
不動産投資に必要な経費とは
不動産投資に必要な経費は、物件購入時にかかる費用と、その後、不動産経営をするにあたって継続的に発生する費用の2種類があります。
購入時にかかる費用は、物件代金（消費税含む）、不動産仲介手数料（売主の場合は不要）、契約書に貼り付ける印紙税、登記に必要な登録免許税、司法書士手数料、不動産取得税などです。
購入後の不動産経営にかかるコストは、固定資産税、家賃収入に対する所得税や住民税、物件管理費用、修繕積立金、火災保険料、税理士への報酬などがあります。
そして物件を購入する際、全てを自己資金でまかなうのは不可能なので、銀行から融資を受けることが多く、その返済額も毎月の費用として発生します。
色々考えるとかなりのコストがかかり、本当に儲かるのかどうか心配になりますが、必要な経費を差し引いて算出した利回りを長期的に得ることで、自己資金を増やすのが不動産投資です。
不動産投資の利回りについて
現在銀行の定期預金は、1％以下がほとんどです。
これはお金を長期間銀行に預けても、利率が低くお金はほとんど増えないことを意味しています。
不動産投資をすれば、定期預金よりも自己資金を増やすことができるのでしょうか。
それを調べるためには、「表面利回り」と「実質利回り」を計算する方法があります。
「表面利回り」とは、不動産価格に対する年間収入の割合を計算したものです。 年間収入÷購入価格×１００
これに対し「実質利回り」は、不動産を保有するにあたって発生するそれぞれの経費を含めて算出しています。
(年間収入－保有時の諸経費)÷(不動産価格＋購入時の諸経費）×１００
保有時の諸経費には固定資産税と都市計画税や物件管理費用、修繕積立金、入居者募集費用などが含まれます。
不動産購入時の諸経費には建物消費税や不動産仲介手数料、契約書に添付する印紙税、登記に必要な登録免許税や司法書士手数料、不動産所得税などが含まれています。
物件の状態や立地、自己資金の額によって、表面利回りや実質利回りは変わりますが、販売物件の中には「表面利回り」が１０％を超えるものもしばしば見受けられます。
それ以下でも、５～10％までの物件が多くあり、定期預金と比較して利率が高いことが、不動産投資が注目される理由の一つとなっています。
ただし、不動産投資には入居者がなく家賃収入が得られないリスクが常にあることを考えれば、利率は安定していないものだということを十分に認識しておかねばなりません。
不動産投資に必要なものは「知識」と「実行力」
土地や十分な自己資金を持たなくても不動産投資は始められますが、物件選びや銀行からの借入れ、入居者募集、物件のメンテナンスなどたくさんの付帯業務が発生します。
これらの業務について、十分な知識を持って取り組んでいくことが投資家に求められます。
ですが、日中会社勤めを続けながら、全てを自分で考え実行していくことは精神的にも負担がかかりますし、十分な時間もとれないことが多いので、不動産や税金の専門家などに相談もして「任せられるところは任す」など、業務の委託についても適切に判断することになります。
これらを円滑に行うためには、十分な知識を持った上で物事を的確に判断しタイムリーに実行していくことが必要です。
