不動産投資コラム（43）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第43回【不動産投資をするなら自宅の住宅ローンは避けるべき？】
自宅の住宅ローンを持っていないほうが融資を受けやすい
もし今、自宅の住宅ローンを持たず賃貸住宅に住んでいるなら、今後も自宅を持たないほうが不動産投資に取り組みやすいと言えます。
なぜなら自己資金を十分に持っていない人が不動産投資を始めるには、銀行から融資を受けて物件を購入しますが、この時に自宅のローンを持っていないほうが、融資審査に通りやすくなるからです。
不動産投資の上手な進め方は、自分も家賃を払いながら賃貸住宅に住み、そして物件に投資することです。
会社員として働いて受け取る収入と投資物件からの家賃収入で、自分の生活と自宅の家賃、投資物件のローンや諸経費をまかない、手元に利益が残るような仕組みを作るようにします。
始めはわずかだった利益も、入居者が途切れなければ物件のローン返済も進み、徐々に手元に残るお金も増えていきます。
そして投資物件を増やしていけば、単に貯金をしてその利子で受け取れる金額よりも多くの利益を上げられるようになります。
不動産投資が軌道にのれば、できるだけ早く繰り上げ返済をして、収益を上げる努力をすれば利益率をさらに上げることができます。
自宅の住宅ローンと投資物件のローンとの違い
同じ住宅でも、自分が住むために買う家と人に貸すために買う家とでは、銀行から借り入れられる金額や利率に差があります。
自宅用の住宅ローンには、申し込みに年齢制限を設けて、より低金利で最長50年までと長い間融資を受けられるものもありますが、このようなローンは投資用物件購入には適用されません。
投資物件購入時に利用できる住宅ローンは「不動産投資ローン」と呼ばれており、自宅用の住宅ローンよりもその種類が豊富にあります。
不動産投資ローンでは、富裕層向けの1％以下の低金利で頭金が不要なものもありますが、一般投資家向けの不動産投資ローンは、2～3割の頭金で借りられるもの、またその自己資金を定期預金に入れることで、頭金不要のフルローンOKというようなものもあります。
また地方銀行では、金利が3％台でも、築20～25年の木造アパート、融資期間も20～25年というようなローン商品もあります。
また信用金庫の中には、メガバンクに比べれば金利が2％台後半と高くても、RC造なら旧耐震設計の築40年物件でも最長30年融資が受けられるローンもあります。
不動産投資ローンでは、銀行の種類や投資したい物件の構造や築年数、自己資金の額などを総合的に考えて、自分に合ったものを選べるようになっています。
不動産投資における繰り上げ返済の大切さ
住宅ローンは、自宅、投資物件に関わらず繰り上げ返済ができるようになっています。
自宅の住宅ローンの場合は、自分の生活状況を考えながら適宜繰り上げ返済を行う人もいますし、あえて繰り上げ返済を行わない人もいますが、投資用物件の場合は、余裕ができればできるだけ繰上げ返済を行うのが望ましいと言えます。
その理由は、繰上げ返済を行うことで借入額を減らし、金利負担分も含めた総返済金額を減らすことができるからです。
不動産投資ではできるだけ早急に利益率を上げるようにするのがポイントです。
どんな物件を選ぶかが最も重要
不動産投資を始めるにあたり、自宅の住宅ローンを持たない方が良いのですが、最終的には「どの物件を選ぶか」ということが、不動産投資が成功するか否かのポイントになってきます。
不動産投資には「一棟買い」「ワンルーム投資」「新築」「中古」「都市部の物件」「地方の物件」など、建物には色々な特性があります。
新築なら、購入金額は高くてもすぐに入居者が見つかり家賃も高く設定できそうですが、年月が経って、次の入居者が見つからない事態が出てくることもあります。
反面、中古住宅は購入金額が少ない上に現在すでに居住者がいれば、その人が転出しても次の人が見つかりやすいかもしれません。
不動産投資を始める時は、資金計画とあわせて物件選びもその成功を大きく左右することを忘れないようにしましょう。
