不動産投資コラム（5）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第5回【購入価格より不動産価格は下がるというのは本当か？】
期待利回りによって変化する不動産価格
物の価値が下がるデフレが長く続き、キャピタルゲインについて期待できないと思われているオーナー様もいるかもしれませんが、不動産投資で扱う物件は、所有することに価値があるのではなく、どれだけ利益を生むかで価値が決まります。
不動産投資で扱う物件は、年間150万円の賃料、期待利回りが5％、インフレ率は0と考えた場合、価格が算出されます。
DCF法と同じ考え方で算出すると150÷（0.05-0）=3000万円となり、物件の価格は3000万円となります。
さらに、不動産価格の変動は、オーナー様の期待利回りによって大幅に上下し、現在の6％台から、将来的に東京オリンピックへの期待感から3～4％台になることがささやかれるようになり、もしこの先2％下落すると不動産価格は、1.5倍となりますので、十分なキャピタルゲインになる可能性があります。
不動産価格はどれだけ利益を生むかで決まる
不動産投資で利益を得る方法のひとつであるキャピタルゲイン。
物の価値が下がるデフレが長く続き、不動産の売却益であるキャピタルゲインについて期待できないと思われているオーナー様もいるかもしれません。
確かに不動産物件は、自動車や家電と同じように物であることは確かで、古くなれば物としての価値が下がり、いずれはタダになってしまうという概念は間違いではありませんし、バブル期のように土地の値段が大きく値上がりする時代でもないことは否定しません。
ただ、不動産投資で扱う物件は、所有することに価値があるのではなく、どれだけ利益を生むかで価値が決まります。
不動産など長期的な投資の効果を考える上で重要なDCF法はご紹介しましたが、同じ考え方を使い、不動産投資で扱う物件の価格が算出できます。
例えば、年間150万円の賃料が得られる物件に期待利回りが5％あり、インフレ率は0と考えます。
不動産投資で扱う物件の価格をA、年間の賃料をB、オーナー様の期待利回りをC、インフレ率をDとします。
A（物件の価格）は、B（年間の賃料）をC（期待利回り）からD（インフレ率）引いた値で割ると算出できます。
計算式から150÷（0.05-0）=3000万円となり、物件の価格は3000万円となります。 同じような計算式で年利0.5％の定期預金で、年間150万円の利益を得ようとしたら、3億円の資金が必要になります。 定期預金より不動産に投資したほうが、少ない投資で同一の利益が得られることがわかります。
日本の不動産価格は期待利回りによって変化する
日本の不動産価格は、周期的に大きく上下していることは、日本不動産研究所のデータからわかります。
不動産価格変動が大きかったのは、戦後60年間で3回あり、1973年のオイルショック、1990年の不動産バブル、2007年の証券化バブルの時期です。
ただ、2007年の不動産価格の上昇が他の2回に比べ少なかったのは、これまで不動産は、土地の価格だけが主な評価だったのが、建物の価値も見直されるようになったからです。
さらに、2003年前後から広くDCF法が導入されることによって、建物の資産価値も評価されるようになったためです。
このように不動産価格が変動したのは、ご紹介した社会現象によるものだといわれますが、もう一歩踏み込んで考えることにしましょう。
1990年頃にあった不動産バブルの時期は、不動産の価格は下落しないという土地神話がまだ存在しました。
この頃のオーナー様は、土地の価格は時間が経てば上がるものと考え、不動産リスクに対してあまり警戒しておらず、期待利回りは2％台で推移していました。
例えば、年間150万円の賃料がある物件に期待利回りが2％あり、インフレ率は0と考えます。
計算式から150÷（0.02-0）=7500万円となり、物件の価格は7500万円となります。
ところがバブルが崩壊した1992年頃から、オーナー様が不動産リスクに対して警戒するようになり、投資した資金を短期に回収しようとする動きがあり、期待利回りを10％前後にするようにしました。
同様に計算すると、150÷（0.1-0）=1500万円で、物件の価格は1500万円となり、大幅に下落した訳です。
これだけ、価格が下がる不動産物件がでてくると、不動産市場に影響を与えますよね。
不動産価格は、将来1.5倍となり十分なキャピタルゲインになる可能性も
不動産価格が変動は、オーナー様の期待利回りによって大幅に上下することはご理解いただけたと思いますが、ここでは、過去、現在、未来に分けて、期待利回りについて考えましょう。
1990年のバブル期に2％まで落ち込んだ期待利回りが、1992年頃からバブル崩壊後、10％に上昇し、1990年の不動産バブル、2007年の証券化バブルを経て3％台になりましました。
その後、2008年のリーマンショックによって10％台になり、2013年頃から不動産市場の回復により、現在では6％台を推移しています。
このようなことから、オーナー様の期待利回りは2～10％で推移していることが理解できます。
現在の6％台から、東京オリンピックへの期待感から3～4％台になることが、巷でささやかれるようになり、もし2％下落すると不動産価格は、1.5倍となりますので、十分なキャピタルゲインになる可能性があります。
