不動産投資で利用するのはアパートローンとプロパーローン【不動産投資コラム 第53回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産投資で利用するローンの種類とは

不動産投資目的で融資を申し込む場合、自分が住む家を買う時に申し込む住宅ローンとは違ったローンを利用します。

不動産投資家が利用するローンには、都市銀行、信託銀行、地方銀行がパッケージ化したアパートローン・投資マンションローンと呼ばれるローンや、地方銀行や信用金庫が主に取り扱っているプロパーローンがあります。

２つのローンの違いは、アパートローンが不動産投資以外に本業を持つサラリーマンを主な融資対象としているのに対し、プロパーローンは、融資条件が緩やかでどんな物件にでも対応が可能なメリットがありますが、審査期間が長くなる傾向があります。

アパートローンやプロパーローンの申し込み方法

金融機関により必要書類は変わりますが、審査に必要な書類は概ね次の通りです。

不動産投資目的で融資を申し込む時は、「借入者の個人情報に関するもの」と「融資を受ける不動産に関するもの」の2種類の資料を用意しなければなりません。

（１）「借入者の個人情報に関するもの」
・身分証明証
免許証、パスポート、保険証のいずれかの写し、加えて社員証や名刺コピーを要求される場合もある

・収入証明書類
サラリーマンなら過去3年分の源泉徴収票、又は過去3年分の確定申告書の控え、納税証明書

・自己資産に関する書類
銀行や郵便局の預金通帳の写し、所有不動産に関しては、登記簿謄本の写し、固定資産評価証明書の写し、固定資産税（都市計画税）納税通知書の写し、賃貸借契約書の写し

・現在の借り入れ状況を示す書類
ローン返済表

（２）「融資を受ける不動産に関するもの」
・土地建物の登記簿謄本
・実測図、公図、建築確認通知書の写し
・重要事項説明書の写し

初めて不動産投資ローンを申し込むときのコツ

金融機関が融資を決定するためには、物件の価値、借入者の返済能力（事業収支）、借入者の属性（サラリーマンであるなど）を基準に審査を行います。

初めて不動産投資を行うために融資を受ける時は、複数の金融機関に申し込みをしますが、全く話を聞いてもらえないこともあります。

このような場合は、不動産業者やハウスメーカー経由で借り入れを申し込む方法があります。業者経由だと金融機関にも信頼してもらいやすくなるため、融資が通りやすくなります。また業者が提携しているローンが使えることもあります。

提携ローンは、金利が一般で借りるよりも有利な条件で借り入れできることもあります。

また建設会社の業績が良くないといった信用不安や、物件が借地、そして購入する物件が将来建て替え可能ができない「再建築不可」の場合、審査が通らなくなることがあります。

初めての投資物件は、融資付けを不動産業者に依頼したとしても、将来複数の物件を所有し投資規模を拡大したいと考えているなら、いずれは自分自身で金融機関と融資の交渉をしなければなりません。

どの程度まで借りられる？　住宅ローンとの違い

自分が住むために借りる住宅ローンでは、売買価格や建築価格がそのまま借入限度額になり、担保評価額となっていますが、アパートローンでは、物件購入価格が担保評価になることはありません。

金融機関は、不動産経営を「事業」ととらえています。仮に物件の担保評価が高く出ても、借入者の属性を見た場合、頭金が必要と判断されることもあります。
またアパートローンでは、元々生活に支障がない収入がある人でないと、融資を行わない金融機関もあります。

アパートローンの融資を受けるためには、諸費用の見込みが甘くないか、資金繰りに不安はないか、予定通りに部屋が埋まるのか、将来の賃料の計画や管理費、修繕費、ローン金利など全ての項目において入念な調査を行い、説得力のある数字で計画書を作成することが必要です。