不動産投資コラム【第55回】|不動産投資の和不動産

不動産投資コラム（55）

不動産投資目的の融資において、金融機関は借り入れをするオーナー様の年収、資産状況と購入したい物件の収益性を調べて融資の決定を行います。

融資を行う金融機関はメガバンク、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなど色々あり、それぞれに審査基準に違いがあります。簡単に借りられる金融機関ほど、審査基準がゆるく金利が高い傾向があります。

不動産投資向けの融資は、自己資金と年収が多ければ多いほど評価は高くなります。リスクが発生しても、それに耐えうるだけの貯えがあると判断されるためです。

初めての不動産投資なら個人の属性を、2件目以降なら残債額と所有物件の評価、賃貸業としての収入をチェックして融資決定が行われています。

お金を借りるオーナー様は、「上場企業又はその子会社の社員」もしくは「正社員」であること、自営業なら医師や弁護士といった国家資格を持つ職業を持つ人に対しては、融資の評価が高くなります。

収入が多ければ多いほど審査に有利で、基準が低いところでも450万円以上、高いところでは700万円以上のところもあります。ただし3年以上勤めていても途中で転職していれば、審査に通らないことがあります。

自営業者なら、職業によっては融資が受けにくいこともあります。知名度の高い芸能人でも、高い金利でなら融資可能というように、条件がつくこともあります。職業に関係なく、現在の勤め先で3年以上勤めていることを条件とする銀行が多くなっています。

もしすでに複数の物件を所有しており、年収が1,000万円、自己資金が1,000万円以上あったとしても残債が数億を超えるようであれば、次に買う物件の評価や賃貸業としての実績についてさらに厳しく審査を受けることになります。

物件の収益性は、「積算評価法」と「収益還元法」の2通りで計算されています。

積算評価法とは、土地と建物の価格をそれぞれ出して合算しますが、主に銀行が担保価値を測定する目的で計算します。
土地は、国税庁が定めた路線価と敷地面積から算出し、建物は、鉄筋や木造といった建物に応じた法定耐用年数、築年数、延べ床面積から出します。

積算評価法で出した数字は、建物が実際に取引されている価格や、空室が多く家賃収入が入らないといった収益性については不明であるため、収益還元法で物件の収益性を調べます。

収益還元法とは、対象の不動産が「収益性で見た場合、どのぐらいの価格になるか」を試算したものです。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があります。
ここで紹介する「直接還元法」は、半永久的に不動産を所有し、そこから産まれる単年度の収益に対して不動産の価格を導き出す方法ですが、

（1年間の純収益）÷（還元利回り）×100＝収益還元価格

上記で算出します。

例えば、還元利回りが5％と設定された物件では、年間収益が120万円、建物の維持管理、修繕費、公租公課、損害保険料、空室リスク相当額などの全ての経費が年間20万円だった場合、
（120万円－20万円）÷0.05＝20,000,000円
となり、物件の収益価格は2,000万円となります。

還元利回りの数字は、粗利や収入、投資家が考える物件価格などから算出されており、通常は4.5～6％の数字で計算されています。

物件の収益性は、積算評価法や収益還元法で算出されてはいますが、オーナー様にとっては、結論から言えばこれらの数字は知識として理解するだけで十分で、厳密に計算することが必要な数字ではありません。

積算評価で算出された価格が、不動産の実際の価格を上回っているかどうかと、月々の賃貸経営でキャッシュフローを生み出せていることの方が大切です。