不動産投資コラム【第56回】|不動産投資の和不動産

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不動産投資コラム（56）

最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。

第56回【金融機関から融資を受けやすいのは中古のRC(鉄筋コンクリート)】

融資の受けやすさから物件を選べば中古のRC

オーナー様にとって不動産投資成功のポイントは、利回りが高い物件を選ぶことですが、金融機関が融資をしたい人は高利回り物件を買いたい人ではありません。

一般的に銀行が好む不動産投資家は、利回りの高い物件を買う人より、個人の属性が高く物件評価が高い建物を購入しようとする人です。

物件評価が高い建物は、建物構造で言えばRC造（鉄筋コンクリート）です。その理由は、RC造の建物は法定耐用年数が47年で最も長いからです。

法定耐用年数とは、法律で定められている数字で、建物が使用できる予定年数のことです。
建物の資産価値を出す時にも使われています。これは、区分の中古ワンルームマンションにも同じです。

この数字が長いRC造の建物は、例えば、築20年の中古で買ったとしても残り27年間建物として使用できます。金融機関によっては、耐用年数を47年以上に設定しているケースもありますので、最長35年でローンを組むことも可能です。

物件の立地が良く入居者が確保できれば、家賃収入も入り、長期間安定した賃貸経営ができると判断されて、融資が受けやすくなります。

建物の法定耐用年数と中古建物の価格の計算方法

日本では、建物の構造別に使用出来る年数が決められています。

●鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）　　47年
●鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ造）　　47年
●重量鉄骨造　　34年
●鉄骨造　　27年
●木造　　22年
●軽量鉄骨造　　19年

これらの数字は、税法上で建物の資産価値としての年数も表しており、中古物件の価格を計算する時にも使われています。

建物の値段は新築時が最も高く、その後、年数に従ってその値段は下がります。
これに加えて、建物外装や内装、設備、間取りなどの詳細も含めて実際の建物値段が計算されています。

法定耐用年数を超えた建物は、数字上ではその価値がゼロになります。法定耐用年数が経てば経つほど、銀行は融資を行わなくなります。

利回りが高い物件でも、法定耐用年数が残りわずかである場合、銀行は投資家に対して頭金の増額を求めたり、融資期間を短くするなどして融資の条件を厳しくします。

RC造不動産経営のメリットとデメリット

不動産投資家が1件目の物件を購入する時は、他にローンを組んでいない、年収が高いなど、個人の属性に信頼性がある場合は物件評価が低い建物についても融資が下りやすいのですが、2件目以降の物件購入は、1件目の物件の経営状況や残債額を厳しくチェックされるので、1件目ほど簡単に融資が受けられない事態も起こります。

RC物件は法定耐用年数が長いことから、新築ではなく中古で購入し運用することで「割安な物件価格で購入できる」「融資してもらえる期間を長くできる」など、賃貸経営に取り組みやすいメリットがあります。

部屋が埋まって家賃収入が確保できれば、不動産投資初心者にとっては、少ない初期投資金額でも運営しやすい建物になります。

デメリットは、物件にもよりますが賃貸経営における経費が割高になることです。
例えば、都内や大都市の駅近物件など、利便性が高くなればなるほど、物件価格そのものも高くなりますし、修繕積立金やその他の管理費用といった毎月の必要経費も割高になります。

投資家から見れば、物件の価値が高くても、経費がかかる物件は利回りに大きく影響し、黒字を出せない事態も起こる可能性があります。