不動産投資コラム（6）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第6回【今はバブル？不動産バブルの見分け方】
レバレッジを効かせて投資の効率を上げていく
2014年、不動産市場における不動産の売買額の総額は5兆600億円となって、2007年の証券化バブル絶頂期の5兆4000億円に迫る勢いで、中国、台湾の投資家も増え、日本の不動産を買い漁っているのが現状です。
デペロッパーもこの状況を考え、中国、台湾の投資家向けに不動産物件を販売するようになりました。
金融緩和政策、円安傾向はしばらく続くと予想され、引き続き成約する価格が高騰し、売り手市場になることは確かでしょう。
ただ、売り手がいても買い手がいないと売買は成立しないのが市場ですので、上昇傾向にある不動産市場であっても買い手にとって有利な材料があり、金融緩和政策によって、投資家が金融機関から資金を調達する際の金利が下がり、不動産投資のリスクも以前より低く見積もられるようになりました。
例えば、一昔前のように、1000万円で全てを自己資金で賄い、投資で得られる年間の利益が100万円の不動産の投資に比べ、自己資金を100万円、残りの900万円をローン(金利：2.5％、期間:30年)の不動産の投資は、利回りが約3.7倍にもなります。
これをレバレッジ効果といいます、
不動産投資を行う場合、自己資金で不足する部分を低金利、長期間で借入れができるということは、レバレッジ効果により、投資効果も上げられ、有利になります。
金融機関からの借り入れがしやすい現在では、レバレッジを効かせて投資の効率を上げていくことをおすすめします。
不動産の売買額の総額は証券化バブル絶頂期に迫る勢い
投資家の方であれば、ご存じとは思いますが、2012年より不動産市場の取引が活発になり、2014年には、不動産の売買額の総額は5兆600億円となって、2007年の証券化バブル絶頂期の5兆4000億円に迫る勢いです。
特に、海外の企業やファンドからの投資が増加し、2014年には1兆円（公開ベース）に達しました。
また、円安の後押しもあって、日本の不動産はバーゲンセールだと考える中国、台湾の投資家が日本の不動産を買い漁っているのが現状です。
デペロッパーもこの状況を考え、中国、台湾の投資家に向けた不動産物件を販売するようにシフトしています。
ただ、東京、名古屋以外の都市にある不動産物件の販売は、外国人投資家にあまり知られていないことや資材の高騰で不動産物件が値上がりしていることもあり、苦戦していますので、日本全体の不動産の取引が活発に行われているという訳ではないようです。
期待利回りと実際の取引のギャップが0.2％の今はバブルの少し手前の状態
金融緩和政策、円安傾向はしばらく続くと予想され、引き続き成約する価格が高騰し、売り手市場が続くことは確かでしょう。
ただ、あるデータによれば、2007年の証券化バブル絶頂期では、期待利回りと実際の取引のギャップが0.4％でしたが、2009年以降は0.2％を推移していますので、価格の高騰が市場の予想内であり、それほど加熱していないことがわかります。
このような事から、現状はバブル絶頂期の少し手前といった状況です。
一方、レインズ（不動産業者の情報交換システム）のデータをもとに、過去6年間の中古のマンションにおける成約価格（㎡単価）の変化をプロットしたグラフによれば、2012年より上昇しはじめ、2年間の間に17％も成約価格（㎡単価）が上昇していることがわかります。
例えば、購入後5年程度経過した東京の不動産物件を売却しようとした場合、老朽化により7％程度評価額は下がりますが、10％以上のキャピタルゲインが確保できることになります。
このようなことから、インカムゲインだけではなく、キャピタルゲインも期待できるということになります。
金融機関からの借り入れがしやすい今はレバレッジを効かせて投資の効率を上げていく
売り手がいても買い手がいないと売買は成立しないのが市場ですが、今は上昇傾向にある不動産市場あっても、買い手にとってプラス材料がありますのでご紹介します。
金融緩和政策によって、投資家が金融機関から資金を調達する際の金利が下がっていますので、プラス材料になります。
また、金融機関が不動産投資のリスクを以前より低く見積もっており、これもプラス材料になります。
不動産投資を行う場合、自己資金で不足する部分を低金利、長期間で借入れができるということは、レバレッジで投資効果が上げられ、有利になります。
例えば、不動産の投資額が1000万円で全てを自己資金で賄い、投資で得られる年間の利益が100万円だとすると、利回りは10％に留まります。
一方、不動産の投資額が1000万円で、自己資金を100万円、残りの900万円をローン（金利：2.5％、期間:30年）にすると、投資で得られる年間の利益（ローンの返済額を引いた後）が37.4万円になり、利回りは37.4％となります。 これらのことから、自己資金で不足する部分を借入れができると、利回りが約3.7倍となり、これがレバレッジの効果です。
例えば、1000万円を不動産投資できるのであれば、自己資金を100万円、残りの900万円をローン（金利：2.5％、期間:30年）で10物件を購入すれば、投資で得られる年間の利益（ローンの返済額を引いた後）が374万円にもなり、不動産投資だけで暮らすことも可能です。
マイナス金利の影響で稀にみる低金利時代の今。金融機関からの借り入れがしやすい現在では、レバレッジを効かせて投資の効率を上げていくことをおすすめします。
