不動産投資コラム【第61回】|不動産投資の和不動産

不動産投資コラム（61）

マンションやアパートのような集合住宅では、共有部分の清掃やエレベーター保守点検といった管理業務が発生します。管理会社はこのような建物管理に加えて、居住者から家賃を徴収したり入退去の手続きや部屋のリフォーム、設備機器のトラブル対応に至るまで、大家としてのオーナー様の仕事を代行しています。

不動産投資では、建物の運営管理をオーナー様が直接行わずに管理会社に費用を支払い、業務を代行してもらいます。
これらの費用を支払っても、収益が得られるように不動産投資をしていきます。
物件を長期間所有する不動産投資では、これらの業務を代行する管理会社の良し悪しが、入居率に大きく影響を与えます。

もし空室が多い物件を購入することになれば、現在の物件の管理会社の業務内容に問題があるか、入居者募集が上手くないといった原因が考えられます。
このような時は、物件を購入し所有権移転が行われた時点で管理会社を変更する必要があります。

管理会社を変更するときは、事前に準備をしておきます。

最初にやるべきことは、入居者に対して家賃の振込先の変更通知を行うことです。
変更通知は、物件の所有権が移転する決済日とし、前の管理会社にも協力してもらって通知が届くように手配します。

管理会社によって請求日が変わることもあります。
家賃の引き落とし日が変更になれば、オーナー様への家賃送金のタイミングも変わってきます。
毎月のローン返済日に影響することもあるので注意して下さい。

次に、これまでの管理業務の契約内容の確認を行い、必要に応じて修正をします。
巡回清掃の頻度や内容などに変更が出れば、契約書の書き換えを行い、必要に応じて入居者への説明や承認を得るようにします。

水道や電気などの公共料金は、前の管理会社が解約手続きを行ってから、買主が契約をし直します。
清掃業務は、管理会社で行っていない場合は、オーナー様が手配するか新しい管理会社に任せるかを決めてください。

空室や共用部分のリフォームは、決済が完了した後なら工事ができます。
はやめに工事を始めるには、売主に連絡して、所有権移転前から現場を見せてもらうようにします。
リフォームが早く終了すれば、募集も早く始めることができるため空室期間の短縮につながります。

新しい管理会社になれば、業務の連絡窓口も変更になります。
担当者の部署と名前をしっかりと確認しておいてください。

物件の管理業務を代行する管理会社に対しては、業務をまかせっきりにするのではなく、必要に応じて連絡をとり、対処することが大切です。
またそれだけでなく、問題がない場合でも、あえて連絡を取り話をすることで、問題を発見することにもつながります。

オーナー様においては、物件の所有者だからといって、横柄になることなく、疑問点や改善要望などがあれば、一方的に内容をおしつけるよりも、専門家である管理会社からアドバイスをもらうようなつもりで接していれば、互いに良好な関係が築けて、よりよい賃貸経営ができるようになります。

頻繁に連絡をとるようにしておけば、委託を受けた管理会社も、入居者の家賃滞納や住民からのクレームといったトラブルについても、迅速にオーナー様と連絡をとりながら対処していけるようになります。

どのような仕事でも言えることですが、賃貸業務に関わるさまざまな人たちが協力して仕事に取り組むことで、問題の早期解決にもつながり、ひいては入居率のアップにもつながります。
不動産投資は、ただお金をつぎ込むのではなく、ビジネスであり人との関わりあいが重要だということを忘れないようにしましょう。