不動産投資コラム（62）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第62回【不動産売買で詐欺の被害を避けるには契約内容を徹底確認！】
忘れていませんか？ 物件購入までには契約内容の徹底確認が必要
「不動産を購入しようとして手付金を支払った翌日に、不動産会社がいなくなってしまった」
ドラマのようなこんな話は実際にはほとんど起こりません。
ですが、「物件を購入して不動産投資を始めたら最初の予測どおりにならず、利回りが下がってしまった」
このような事態は頻繁に起こります。
これを「詐欺だ」と考えて、一方的に売主の責任だとクレームをつけるのは間違っています。
物件購入の契約を交わす前までは、物件に関するあらゆる資料や情報を集めてその内容を一つ一つチェックし、疑問点があれば徹底的に明らかにしておかねばなりません。
不動産詐欺の実例と対処法
不動産詐欺は頻繁には起こりませんが、実際にはあります。
数は少ないですが、仲介会社が利回りの良い架空の売り物件をでっち上げて、契約時に手付金を買主から受け取り、持ち逃げしてしまったという事例は過去にありました。
このような手口では、同時に複数の案件を進行させて、決済日を遅らせながら、ある日突然連絡が取れなくなるもので、複数の買主が同時に被害を受けます。
商談が進む中で仲介会社に不審な態度を感じたら、最寄りの「全国宅地建物取引業補償協会」か「不動産保証協会」に電話で相談することができます。
これらの機関には、不動産売買において物件の引渡しと所有権が移転するまで、手付金を一時的に預かる制度があります。
このような第三者機関に間に入ってもらうことで、安全に不動産の売買を進めることができます。
同じ物件に対して、複数の買主から手付金をもらう詐欺の手口もあります。
「二重売買詐欺」と呼ばれていますが、最初に不動産を購入した人に所有権を移転しないまま、別の人に販売して二重に代金を得るものです。
この場合、先に所有権登記を済ませた人が不動産の権利者になります。
これを防ぐには、「登記簿図書館」の「登記見張り番」システムを利用します。
法務局や民間のインターネット情報サービス会社を経由して、物件の登記簿情報が24時間検索できます。
不動産の所有権移転、担保設定、差し押さえなどの登記情報が法務局に出向かずに確認できます。
二重売買の被害者になることも防げますし、登記簿情報の書き換えの頻度をチェックすれば物件の信頼度も確認することができます。
「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」では、宅地建物取引業者が受けた行政処分情報を検索することができます。
このサイトでは、不動産仲介業者が受けた業務停止に至った事例や、マンションの管理組合員の管理費着服行為による業務停止処分など多岐にわたるネガティブな情報が、時系列、都道府県別、事業署名別に検索することができるようになっています。
オーナー様の投資物件選びにおいて、関連業者の信頼度がわかる便利なシステムです。
実際に多い失敗は購入前のリサーチ不足がほとんど
現在、相手による犯罪行為のために、オーナー様の大切な経営資金を失うことは今ではほとんどありませんが、オーナー様が当初想定した内容よりも多くの損失を出してしまうのは、不動産投資におけるシミュレーションの甘さが原因です。
購入前よりも支出が多くなるのは、契約前に受け取った物件の概要説明書やレントロールの内容チェックにおいて、オーナー様が一つ一つの項目を詳しく確認していないために起こります。
不動産売買を仲介する業者だけでなく、地元にある他の不動産会社へも問い合わせをして、綿密に物件情報を調べる作業を行い、オーナー様が納得できる利回りが出せるのであれば、実際に建物を購入し不動産投資を始めてもすぐに行き詰ることはありません。
継続的に不動産業を行っているかも、重要です。特に免許番号は数字が大きいほど業歴が長くなりますので、参考にするとよいでしょう。
不動産投資において、特に物件探しと購入においては、細心の注意を払ってから実行に移すべきです。
