不動産投資コラム（67）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第67回【不動産投資のために知っておきたいアベノミクスの国家戦略特区とは？その①】
安倍内閣は平成26年5月1日、国家戦略特区の第1次指定として、6地域を指定しました。その中で東京圏である東京都、神奈川県、千葉県成田市を「国際ビジネス拠点」と指定しました。
アベノミクスによる国家戦略特別区域法を受けて、東京都は「2020年開催の東京オリンピック・パラリンピックも視野に、世界で一番ビジネスしやすい環境を整備することにより、世界から資金・人材・企業等を集める国際的ビジネス拠点を形成するとともに、創薬分野等における起業・イノベーションを通じ、国際競争力のある新事業を創出します」と宣言しました。
様々な政策の中で不動産投資家に直接関係があるのは、国土交通省主導の「大都市圏における高層ビル建築規制緩和」と、厚生労働省主導の「賃貸住宅の宿泊施設への転用許可」いわゆる民泊条例です。
こちらの２点に関して、2回のコラムに分けてご紹介していきたいと思います。
今回は「大都市圏における高層ビル建築規制緩和」についてご紹介いたします。
世界から資本・人材を呼び込む国際的ビジネス環境が整備される国家戦略特区
国家戦略特区における「国際ビジネス拠点の形成」とは、世界から資本・人材を呼び込む国際的ビジネス環境の整備をすることです。
「都市再生・まちづくり」の面ではまず、容積率・用途等利用規制の見直しを行い、居住を含め都市環境の整備を目指します。
都心部は建物の密集したエリアになっているため、有効活用するには建物を上に延ばすほかに対策がないのですが、建物を上に伸ばすための容積率の緩和を特区エリアに限定して容認するというものです。
世界水準のワンフロアの大きい建物の不足が問題になっているのですが、区画が細かく分けられている都心部では、ワンフロアを広げることは非常に難しいため、道路の使っていない部分を有効活用するしかありません。
道路の使っていない部分とはどこでしょうか？
それは、道路の上部のスペースを上手く活用して大きな建物を建てることを可能にすることです。
そのため、エリアマネジメントの民間開放（道路の占有基準の緩和）によって、道路空間の利用による都市の魅力向上を図っていくのです。
このように道路の使い方を変えることで、スペースを有効活用することができるようになり、滞在施設の旅館業法の適用除外により、外国人の滞在ニーズへの対応を行っています。
「教育面」では、公立学校運営の民間への開放（公設民営学校の設置）によって、グローバル人材の育成等の多様な教育を提供していきます。
「雇用面」では、雇用条件の明確化によって新規企業やグローバル企業等の投資を促進させることを目指し、有期雇用の特例を設け、多様な働き方やプロジェクト単位での雇用を促進します。
現在、「国際ビジネス拠点の形成」を実現するための事業として、国家戦略特区で認定されたプロジェクトの10案件が再開発事業としてスタートしています。
具体的には下記のとおりです。
①日比谷で地上35階建ての超高層ビル、芸術文化拠点（17年度完成予定）
②竹芝で地上39階の超高層ビル、コンテンツ産業拠点（19年度完成予定）
③虎ノ門四丁目
④虎ノ門一丁目
⑤日比谷線新駅
⑥愛宕で日比谷線新駅、外国人拠点（18年度～22年完成予定）
⑦大手町一丁目で地上41階の超高層ビル、国際交流施設（20年度完成予定）
⑧八重洲一丁目
⑨八重洲二丁目で大規模バスターミナル（23年度完成予定）と国際ビジネス拠点（21年度完成予定）
⑩羽田空港跡地で産業交流拠点、外国人おもてなし施設（20年度完成予定）
となっています。
2017年度から2023年度にかけてこれらの巨大オフィスビルが完成すれば、東京は大きく様変わりすることでしょう。
こういったビルに通勤するサラリーマンを入居者のターゲットにしたマンション経営は、需要がなくなることがないため、リスクが少ない投資と言えます。
再開発のほとんどが東京駅を中心とした千代田区・港区・中央区の都心エリアに集中していることに注目して物件を購入すれば、空室リスクを大幅に回避することが可能になります。
現実に再開発されているのは山手線の東側で、再開発ビルに通勤するビジネスマンは、下町エリアから通勤してくる人がほとんどなのです。
この再開発は、東京が20年後、30年後にアジアのビジネス拠点となるべく行っていますから、今後もこのエリアに通勤するサラリーマンは増え続けることになるでしょう。
したがって、下町エリアを中心に将来の賃貸需要を見据えた投資活動を行えば、空室に困る必要が少なくなるということを覚えておいてください。
