東京オリンピックで都心の賃貸需要が変わる【不動産投資コラム 第69回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(69)

不動産投資コラム

最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。

第69回【東京オリンピックで都心の賃貸需要が変わる】

東京の人口集中

平成26年に発表された東京都の人口将来予測によると、東京都の人口はオリンピックが開催される平成32年に1388万人となり、ピークを迎えます。
その後も単独世帯数や夫婦のみの世帯数増加によって、平成42年には685.6万世帯まで増加を続けると予測されています。
その後は少し減少しますが、平成47年には682.0万世帯となると見込まれていて、成22年と比べると世帯数が6.9%の増加となります。東京の人口集中はこれからますます加速されていく見通しで、人口が集まるということは、今後単身者用のマンションが不足してくるのが予測されます。
これは、平成8年に制定されたワンルームマンション規制が要因です。
現在、都内23区全域が対象となっているこの規制は、ワンルームマンションを建てる際はファミリータイプと合わせて建てなければいけないという規制です。
そうなると、ある程度まとまった敷地が必要になりますので、建物が密集していて土地に限りがある東京にはなかなかワンルームの物件が増えないという状況になっているのです。
ですから、この機会にマンション経営に乗り出す投資家の方も多くみられます。
マイナス金利や相続税対策もありますが、希少価値が高まるということも一理あるのかもしれません。

東京都の人口は0.8%増の1362万人、4年連続で人口増加率首位

4年連続で人口増加率首位

総務省から発表された2016年10月1日時点の人口推計によれば、都道府県別の対前年比の人口増加率は東京都が0.8%と4年連続で首位となっています。
他の道府県からの転入者や外国人入国者が多かったことに加え、出生数が死亡数を上回る「自然増」で、外国人の出生数が3000人超となり、人口増加を後押ししています。
東京在住の外国人が人口増加をけん引すると言っても過言ではない状況の中、外国人が暮らしやすい環境作りが東京都の今後の課題と言われています。
東京都の人口は1362万人で、全国の総人口の10.7%を占めています。2位の沖縄県(0.4%)と比べますと、人口増加率は2倍もの差があります。
この他に、人口増加率がプラスとなっていたのは、同率3位の埼玉県と愛知県、5位の千葉県、6位の神奈川県、7位の福岡県のみでした。
国内の人口減が加速する中で、東京をはじめとした大都市圏への人口流入が顕著になっています。
都内の人口変化の内訳をみると、自然増加率は0.02%で横ばい状態です。
自然増は日本人が730人だったのに対して、外国人は2456人でした。外国人は出生数の3298人が死亡数より842人と大幅に上回る結果となっています。
人口流入数が流出数を上回る「社会増」の率は0.78%で高水準を維持しています。他の道府県からの転入超過数は日本人が7万6594人、外国人が374人となっています。出入国は日本人が3138人の出国超過だったのに対し、外国人が3万1650人と入国の方が大幅に超過しています。この結果からみても、他道府県からの転入とともに外国人の入国が都内の人口増をけん引していると言えます。外国人は出生数も増加傾向で、都内で生活する外国人が増えていることが数字からも明らかです。
また、東京都の人口増加の要因のひとつに、地方から首都圏への企業の転入が挙げられます。
企業情報データベースが約146万社を調査したところ、東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県への転入は2014年比13%増の335件という結果となり、集計可能な1981年以降で最大となっています。
一方、1都3県からの転出は14%減の231件となっていますので、差し引きすると100件以上転入が多い結果となっています。2015年に1都3県へ本社機能を移した企業数は過去最多を記録し、2016年以降もこの傾向が続いています。
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