不動産投資コラム（7）
最新の不動産投資市況情報や、中古のワンルームマンションなど、
不動産投資に関するコラムをご紹介いたします。
第7回【ワンルームマンションでは立地が最重要】
不動産投資で重要なのは立地
不動産投資で巨額の富を築いたアメリカの大富豪によれば、「不動産投資で重要なことを３つあげるとすれば、１に立地、２に立地、３に立地」だそうです。このアメリカ人の名はミスター･ドナルド・トランプ。
不動産投資に関する「立地ありき」ということは、「アメリカにおいては」という但し書きがつくものではなく、世界中どんな国でも通用するものです。
もちろん日本においても同様で、立地条件はまず入居率を左右しますし、景気の上昇による資産価値の向上にも大きく影響します。不動産を買う時にも売る時にも、立地は重要な条件になのです。
そして立地の重要さは、大富豪が手がける巨額の投資はもちろん、ワンルームマンション投資にもそのまま当てはまります。ワンルームマンション投資では立地が最重要条件なのです。
ワンルームマンションの好立地とはどのような場所か
では、ワンルームマンションの好立地とはどのようなところでしょう。３つあげるとすれば、
◆都心のオフィスに30分程度で通勤できる
◆乗換えなしでオフィス街に行ける路線沿線
◆駅から徒歩10分圏内
となるでしょう。
もちろんこの他に、買い物に便利、自然が豪富、治安が良いなど物件周辺の環境条件や、銀行や病院、大学のキャンパスが近いといった施設面も重要な判断要素になります。しかし、まずは立地なのです。
不動産選びは立地ありきで、ほかの条件はふるいにかける
不動産投資で失敗する典型的なケースは、「立地の悪い物件を高く買う」ということです。逆に言えば、「好立地の物件を高く買う」ことは、そのまま失敗につながる条件にはならないのです。
なぜ、これほど「立地」が問題になるかと言えば、「立地」は購入後もずっとついてまわり、あなたがどんなに努力をしても変えることができない要素だからです。賃貸需要のすくないエリアで駅まで遠い物件などは、後々空室で苦労する可能性があります。
そこで物件を検討するに際しては「立地」ありきで、他の条件はふるいにかける必要が出てきます。
たとえば、立地としてはいいが、「日当たりが悪い」「近所に子どもが集まる公園があってうるさい」といった物件の場合、日当たりや公園の喧騒などは、選択条件からふるい落とすべきです。ワンルームマンションを望む単身者が希望するのは、まず駅から近く、勤務地や大学にスムーズに行けること、そして、手ごろな家賃です。日中は部屋にいないわけですから、日当たりや公園の子どもの声などはあまり問題にならない場合もあります。
さまざまな「好立地」？
さて、先に好立地の条件として「都心のオフィスに30分程度で通勤できる」「乗換えなしでオフィス街に行ける路線沿線」「駅から徒歩10分圏内」という３つの条件を提示しました。これは都心であれば、どこでも、そのまま通用する条件です。
しかし地方では、この条件があてはまらない場合もあります。地方では車が交通手段のメインとなっており、駅よりも幹線道路に近い方が好立地となる地域もあるからです。一口に「好立地」と言ってもさまざまなのです。
また、「好立地」としてよくあげられるものに「大学のキャンパスの近く」というものがあります。たしかに「好立地」ですが、郊外にある場合は注意も必要です。大学の場所より、むしろ街に近い場所を望む学生が意外と多いからです。大学に近いということは程度の需要を見込めますが、「これは好立地」と過信するのは危険です。
さらにブーム、希望的観測によって作られた「好立地」があります。数年前、東京スカイツリー開業前後のことですが、押上や錦糸町などが好立地として投資家の注目を集めました。しかし現在、その頃のブームはすっかり消えています。
ただ、いずれにしてもワンルームマンション投資の最重要条件が「立地」であることに変わりはありません。ワンルームマンション投資は息の長い投資です。長期的な視野を持って、慎重に物件選びをするよう心がけましょう。
