利回りの高い地方中古区分のワンルーム。注視すべきは実質利回り【不動産投資コラム 第71回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(71)

不動産投資コラム

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第71回【利回りの高い地方中古区分のワンルーム。注視すべきは実質利回り】

10%以上の好条件が整う物件

地方の中古ワンルームの魅力は、都心よりも安価で利回りの高い物件を手に入れられることです。 都心で新築マンションを購入するには、最低でも3000万程度の予算が必要ですが、地方なら同じ予算で複数購入することもできるので、都心では実現しにくい大胆な投資プランが地方では実現可能なのです。 なにより地方の中古物件なら利回り10%以上の好条件が整う物件が多いのです。しかし、これらの地方物件は結果的に、ハイリスク・ハイリターンになる場合が多く、マンション経営初心者の方が収益を上げるのが難しい傾向があります。

なぜ地方の中古ワンルームマンションは高利回りの物件が並んでいるのか

地方の中古ワンルームマンションのデメリットはズバリ、運用コストが高いことにつきます。最近では、不動産投資を行う際に、参考としてポータルサイトをご覧になる方が多いと思いますが、ポータルサイトのよいところは、たくさんの物件情報が閲覧できることです。
逆にデメリットとしては、ポータルサイトに記載してある利回りを鵜呑みにしてしまうことが挙げられます。必ず利回りが記載されているので、利回りが高い物件ほど優秀な物件であるという錯覚をしがちですが、これは大きな間違いです。
ポータルサイトに掲載されている物件は、マンションやアパートを売りたい人が売りたい値段で掲載している物件になります。
当然、売る人は少しでも高い価格で売りたいわけですから、高利回りで売る必要はありません。それでも、高利回りで売らなければならない事情があるから、高利回りの物件が掲載されているわけです。これは、地方の中古ワンルームマンションに限ったことではなく、高利回りで売られている物件に共通しています。

地方の中古物件は、家賃が安いのに管理運営コストが高い

不動産は、建物管理・賃貸管理などオーナーの手をわずらわせないように専門の管理会社が管理を行っています。しかしながら、管理というのは人の手による作業が多いのも現実です。そのため、家賃が高くても安くても物件が地方であっても都心であっても、管理するコストはほんど人権費なので、大きな差はないのです。
仮に毎月の建物管理費が1万円だった場合、家賃が10万円の物件であれば、家賃に対して10%の経費割合ですが、家賃が5万円だった場合には経費割合が20%まで上昇します。これが表面利回りは高いのに収益が残らない構造なのです。
地方のワンルームマンションは、表面利回りが高いけれど、家賃が安いというのが特徴です。そのため、管理運営コストがかさむ傾向にあります。これは、地方のワンルームマンションだけではなく、家賃が安い物件すべてに対して言えることでもあります。
そのため、利回りが10%の物件でも、経費が40%かかっていたら実質の利回りは、6%まで落ちるという結果になります。
そこに空室率や家賃の下落率を加味すれば、さらに実質利回りは下がると言えるでしょう。また、原状回復の費用も加えれば、収益がなくなることも現実としてありえます。

2万5000円の部屋の原状回復費が50万円!?

原状回復費が50万円

地方の中古ワンルームマンションのオーナー様から、原状回復費用のことについてよく相談されます。
利回りを重視して物件を購入した割には、お金が残らないのです。特に原状回復の場面では、2年間で得た収益がすべてなくなるぐらい費用がかかってしまうという悩みも多々あるようです。これは、表面利回りには記載されていない運用コストが、収益を圧迫していることを意味しています。
あるオーナー様は、札幌のワンルームマンションから毎月2万5000円の収入を得ていました。これは、実質利回りに直したら10%を超える高い数値です。しかし、入居者が2年で退去することになり、その時の原状回復費用が、50万円を超えた請求書が送られてきたことにびっくりして相談に来られたことがありました。
これには、原状回復以外にも洗濯機の交換やエアコンのメンテナンス費用も含まれてありますが、2年間の収益がほぼ吹き飛ぶという結果になってしまいました。
当然、原状回復費用や住宅設備の交換費用は、家賃が高くても安くても費用の差はほとんどありません。こういった費用もオーナー様の負担になります。家賃が安い地方の物件は、コストの支払いが賃料に対して割高になることが一番の問題です。

学生向けのワンルームは原状回復の回数が多いので収益を圧迫する

地方や郊外のワンルームマンションを経営する場合、近隣にある大学や工場など特定の入居者層をターゲットにすることがあります。
学生向けに貸しているワンルームマンションなどは、2年間でキャンパスが変わったり、就職のタイミングつまり4年間で退去したりすることが多いので、トータルの原状回復の回数そのものが増えます。 収益を増やしたいがために、地方のワンルームマンションをたくさん購入された方は、手間ひまがかかるわりに、収益は残らないと愚痴をこぼしていました。このように高い利回りだけを期待して物件を購入するのはあまりに危険です。
また、こうしたケースでは、大学や工場が撤退した後に空室で苦しむことになります。最近は学生を集めるために、大学が都心にキャンパスを移転する動きも加速しています。
ある地方都市でワンルームマンション経営を行っているある方は、もう半年以上も空室が続いています。この物件は駅から遠く、近隣にある大学の学生の賃貸需要を見込んで建てられていました。
しかし、大学の一部が都心へ移転することになって学生が半減してしまったのです。それと同時に空室になり、空室期間も長期化してしまっているとのことです。

都心に比べて空室リスクが高い地方ワンルームマンション

不動産投資は入居者が住んでいれば、毎月安定して家賃収入を得ることができますが、入居者がいない場合は、当然家賃収入も途絶えてしまいます。
しかし、空室期間中でもローンの支払いや管理費、修繕積立金の支払いは発生します。ですから、空室期間の長短が中古ワンルームマンション投資の生命線と言えます。人口が減少し、賃貸需要も減っていく地方のワンルームマンション投資は空室リスクが高いのです。
地方では東京などの大都市に比べて、ワンルームマンションの価格が安いのですが、その分高い利回りを期待できます。
その一方で、空室の長期化が常態化しやすくなることが問題なのです。利回りはあくまでも1年間ずっと満室であることが前提なのですが、不動産初心者が見落としやすい落とし穴なのです。空室が長引いてしまうと、計算上の利回りは到底達成することはできません。
さらに、地方のワンルームマンションの家賃は都内に比べて圧倒的に安いのです。2万円や3万円台も地方では珍しくありません。5万円も出せば、広い部屋を借りることができるので、一旦空室になった場合に入居者がすぐに決まらないケースも多いのです。

利回りが高いということは、リスクも高いことを忘れずに

あるご相談者は、利回り20%と投資効率がよいと思った地方の中古ワンルームマンションを購入されていました。すでに入居者がいて、新築当時から10年近く住み続けていたので、すぐに転居することもないだろうと高を括っていたとか。それに家賃も新築当時のままだったので、高い利回りが見込めることも魅力だったそうです。
しかし、この物件を購入した半年後に入居者が退去したのです。周辺相場を調べると2割も家賃が安いことがわかりました。仕方なく、家賃を下げて入居募集をしたのですが、なかなか空室が埋まらず困り果てて周辺の不動産会社に入居者探しを依頼したものの「広告費として3カ月分がつかないと厳しい」と言われたそうです。
結局それで依頼しても半年間空室が続いて、さらにフリーレント(無料入居期間)をつけてようやく入居者が決まったのですが、思わぬ損失からのスタートだったそうです。
このように 利回りの高さはリスクの高さに比例しているので、利回りだけを見て物件を選ぶのは、危険極まりないのです。


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