年金対策に最適な都心中古ワンルーム投資。1%の低金利融資も【不動産投資コラム 第72回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

弊社がお勧めしているのは、都心の築浅中古ワンルームマンションですが、当然メリットだけではなく、デメリットもありますので、そこについて触れていきたいと思います。

都心築浅中古ワンルームマンション経営は年金対策にはうってつけ

都心築浅中古ワンルームマンションのデメリットは、ずばりローンを組める総額が少ないことです。
不動産投資で年間の家賃収入1000万円を越えようと思っている方にとっては、もしかしたら不向きかもしれません。しかしながら、老後破産を回避するための年金対策として毎月10万円～30万円程度の収入を得ようと思っている方にとっては、リスクが少ないお勧めのやり方です。
一般的に不動産投資を始めるに当たり、融資を受けて始められる方がほとんどです。ほとんどの方が融資を受けるため、不動産投資の市場をリードしているのは銀行と言えます。「銀行がどのような物件に融資をするのか」「どのような目的の不動産投資に対して支援するのか」で、不動産投資のやり方は大きく異なります。

サラリーマンに最適な投資ができる「不動産投資ローン」

不動産投資を始めるに当たり、まず「自分の持っている資金に対して、どれくらいの利益を生むことができるのか」ということを知ることが重要です。 そのためには投資の元手となる資金の調達・確保が最優先課題となります。
中古ワンルームマンションの相場は比較的安価で推移しているとはいえ、その他のあらゆる商品とは違って非常に高額です。
現在、東京23区内の中古ワンルームマンションで投資に適した物件は、2000万円程度のものが主流です。投資を行うためには、その物件を購入するところから始まりますが、元手となる2000万円を捻出する方法を見つけなければいけません。
しかし、現金で2000万円を貯めようと思っても、一般的なサラリーマンの年収では数十年かかってしまいます。ですが、このような低収入時代であっても、少額の自己資金があれば踏み出すことができるのが不動産投資のためのローンです。
一般の給与所得者でも始められる投資には、この「不動産投資ローン」の存在は不可欠なのです。

ここ10年で「不動産投資ローン」の実行金利が下がってきている

不動産を購入するためのローンは「不動産投資ローン」と「住宅ローン」があります。
「不動産投資ローン」は、マンションをはじめとする不動産に収益を求めて投資するためのものです。
もうひとつの「住宅ローン（＝マイホームローン）」は、自分の住まいとして不動産を得るために利用するものです。
この目的の違いによって、さまざまな面で取り扱われ方が変わります。
特に、金利面の違いが最も顕著に現れます。近年の住宅ローンは、金融機関同士の客の奪い合いが激しくなっており、変動金利で0.6～1％と、著しい低金利の時代になっています。
しかし、不動産投資ローンは、参入している金融機関や投資家が比較的少ないという事情もあり、住宅ローンほどの競争には至っていないのが現実です。
平均すると2％台～3％台前半の金利が一般的です。 しかし、ここ10年で不動産投資の実効金利が下がってきている傾向が見られます。

融資が実行される物件は金融機関も安定した収益を挙げられる物件と判断したということ

それぞれのローンの債務者の返済能力を計る審査基準も異なっています。
住宅ローンは年収や勤務先の安定度、勤務年数、他のローンの残高など、主に債務者本人の返済能力に関するものが審査基準となります。
一方、不動産投資ローンは事業と見なされ、事業の収益性に対しての審査基準も加わります。つまり、購入する不動産が安定して収益を上げられる物件かという点も判断基準になるため、相対的に不動産投資ローンの方が厳しい審査基準になっているのです。
また、不動産投資ローンを利用するに当たっては、「購入する不動産（マンション）が確実に安定した収益を上げられる物件」であり、「それを選ばなければならない」という点も考慮に入れなければいけません。
もし、収益を得られないと金融機関が判断した物件には融資が実行されません。つまり、融資が実行される物件は、金融機関もそのプランを認めていると考えられるのです。

金融機関によっては金利を引き下げ、融資機関や条件も柔軟に対応

住宅ローンに比べて厳しいはずの不動産投資ローンですが、近年はその取り扱い数に増加傾向が見られます。
日銀のレポートによれば、2014年度の不動産融資は、土地取引が空前のブームであったバブル期を超えているとの報告があります。そして、企業絡みの大型案件が多く含まれていることに加え、個人の不動産に対する投資熱が高まりつつあり、個人向けの融資額が膨らんでいるとのことのです。
不動産融資を行う各金融機関も投資額増にあり、個人向けの不動産投資ローンの残高を伸ばす方針を取っています。そのため、以前に比べて金利を住宅ローンの数字に近づけたり、金融機関によっては融資期間や融資条件に柔軟に対応したりしているケースも多々あります。
特に、東京都心などの入居者ニーズの高いワンルームマンションに関しては、金利などをさらに優遇する措置を取っている金融機関もでてきています。

勤続年数が長いサラリーマンの方が融資的には受けやすくなる

不動産投資ローンの融資限度額は、年収の8～10倍程度までが相場とされています。しかしながら、実際には5倍程度にまでローン総額を抑えることが融資を受けやすくなる条件になっています。
最近では、融資総額○億円という融資倍率ではない金融機関も出てくるなど、さらに融資を受けやすい環境が整いつつあります。
例えば、2000万円のローンを組む場合の諸条件は、通常の住宅ローンをはじめとする各種ローンと同じように、審査の第一条件は収入および勤務状況、ローン残高といった個人属性です。
また、 各金融機関によって多少の違いはありますが、不動産投資ローンを利用する場合には年収400万円前後が借入できるかどうかの目安と言われています。勤務状況に関しては、公務員・大手・準大手企業、上場に準じる中小企業に3年以上勤めていることが望ましいとされています。
不動産投資ローンに関して言えば、転職によって次々とステップアップするよりも、一つの企業で長い間勤務しているサラリーマンの方が融資を受けやすい傾向があります。
さらに、サラリーマンが年金対策として行うマンション経営に対して融資する金融機関もあり、このような金融機関は、サラリーマンが安定して家賃収入を得ることに対して融資しているため、長期安定した失敗の少ない不動産投資に融資をしたがります。

金融機関は空室リスクの少ない収益性の高い物件に融資を進めやすい

不動産投資ローンにおいては、個人属性のみではなく、実際の物件の収益性も判断基準の一つとされています。収益性の低い物件では、貸し倒れになってしまう可能性が高くなるので、金融機関は慎重にならざるを得ないのです。
ローンの返済の多くの場合は、入居者からの家賃をそのまま返済に当てることを前提にしています。ですが、空室になるとは家賃収入が見込めないため、空室期間が長くなるとローンの返済が滞る可能性がでてきます。
逆にいうと、空室リスクの少ない物件であれば、ローンの滞納の可能性が少なく、収益性の高い物件であると判断しやすいので、金融機関は融資を進めやすくなります。
都心の築浅中古ワンルームマンションは、空室リスクも少ないため金融機関も１％台の低金利で融資してくれる場合が多いのが現実です。
しかしながら、目的が年金対策ということで融資の総額が抑えられてしまうデメリットもあります。これは、老後破産を回避するためにマンション経営を始める人には特に問題ではありませんが、不動産投資で早期リタイアを目指している方にとっては望ましい状況ではないかもしれません。