マンション経営は賃料がすべて。欲を制して目的、目標を明確に【不動産投資コラム 第73回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産投資を始める前は、どんなリスクがあるかをしっかりと把握することが大切です。
多くを求めて困った状況に陥ってしまったオーナー様のようにならないために、理解して対応していただきたいと思っています。
特に不動産投資において一番怖いのは「欲」です。これは、不動産投資だけではなく、他の資産運用やビジネスにも言えることかもしれません。
「もっと大きく儲けられるかも」と考えてしまう「欲」に負けて、自分の実力以上のものに手を出した時に失敗する確率が高まるのではないでしょうか。

高利回り物件に隠れているリスクとは

物件広告で記載されている利回りは、この数字だけで収益力がわかります。
とはいえ、たとえこの数値が高くても購入に適さない物件もあるのです。
それは
（１）利回りは高いが稼働率が低い、購入後のリフォームなど多額の現金支出が見込まれる物件
（２）利回り以上のリスクがある物件です。

（１）の「稼働率が低い」ということは、空室リスクが高く家賃収入が得にくいことを意味しています。また、支出が多いということも修理代や管理費など現金出費が多く、利率が下がりやすいということです。
そして、物件の光熱費がオーナー様の負担となっていれば、さらに多額のお金が出て行くことになります。さらに、事業所向け物件の中には空室期間が長いまま放置されている物件も。立地条件や建物の築年数などが原因で、空室がなかなか埋まらないテナントは、今後家賃を多少値下げしたとしても入居者が現れないリスクはかなり高いのです。
このような物件は、たとえ表面利回りの数字が高くても、絵に描いた餅で現実には収入がないのです。

また、（２）の「利回り以上のリスクがある物件」の特徴は、その物件の立地や建物の特徴、周辺に同じような建物があるのに、その物件だけやたらに表面利回りが高いことです。これは、その物件に他では起こりにくい「何かしら」のリスクが存在している可能性があります。
ほかにも、物件の土地が定期借地権の期限が近い場合は、長期間のマンション経営が困難になります。
高い利回りばかりに目を奪われて、こういったリスクを見逃してしまうと失敗する確率は跳ね上がってしまいます。

「欲」に目がくらみ、自分のスキル以上の高利回り物件に手を出さない

当社のセミナー後に「今、賃貸がついていないので良い方法を教えてください」とよく相談されます。
しかし、この時点でアウトなのです。成功されている方は、こういう質問をする前に対応されているからです。
お困りのオーナー様たちは高利回りという「欲」に目がくらみ、自分のスキル以上のものに手を出したためトラブルに対応しきれず、どのように運営していいのかわからないという状態に陥る方が多いのです。ですから不動産投資初心者は、リスクの高いものは避けるべきなのです。
しかし、不動産投資というのは、古くは江戸時代の長屋から続いている400年を超える優良なビジネモデルです。しっかりとした物件を選び、「欲」にとらわれることなくコツコツやっていけば、確実に収益を得ることができます。そのために一番大切なことは、「目的」と「目標」を明確にすることなのです。