相続対策に効果的なワンルームマンション投資【不動産投資コラム 第76回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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不動産投資コラム(76)

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第76回【相続対策に効果的なワンルームマンション投資】

ゆとりのある老後対策

今回は、2015年1月1日より行われた相続税改正の影響についてご紹介していきたいと思います。これによって、都内で亡くなる方の約半数、首都圏で亡くなる方の約45%が相続税の対象者になると言われています。
今後も老後破産になる人が増えると予想されているのは、高齢者に対しての増税や社会保障の負担増加が、さらに続くと考えられているからです。
マイナス金利の導入でお金をどんどん刷っているにもかかわらず、景気がよくならないのは、社会保障不安でお金を使えない高齢者が多いからです。景気を良くするためには、高齢者が持っている預貯金を市場に還流することが必要です。
そのため、社会保障の負担増や消費税の増税など、高齢者の預貯金を市場に流す政策が、今後も取られる可能性は高いといえるでしょう。そうなった時に対応できるような、ゆとりのある老後対策が必要になります。

相続税増税の影響を受けて流行した「タワーマンション節税」は、やりすぎ?

その流れを組んだ法令改正が、相続税の増税と贈与税の減税で、相続税増税の景況を受けて流行したのが不動産投資であり、その中でもタワーマンション節税はやり過ぎ感も話題になりました。
なぜタワーマンションが効果的と言われたのかというと、部屋の戸数が多いため、地積が小さくなります。つまり、土地の持分が少ないことから、土地の評価額が少なく計算されるからです。時価の5分の1程度の評価額となることもあったようです。
ですが、タワーマンション節税は、人気が出たため購入価格が高騰しました。それに、賃貸に出した場合に空室リスクが比較的高いというデメリットもあったのです。今後は見直しが検討され、固定資産税の増税も報道されています。

そんな中、注目を浴びているのがワンルームマンション経営です。

相続税対策として必要なことは
①「貸家であること」
②「土地の持ち分が少ないこと」の2点です。
つまり、土地の上に建物が建っていればたっているほど、土地の持ち分は少なくなり、相続税対策に有利になるということです。相続対策といった意味では、土地の持ち分が多いアパートより、土地の持ち分が少ない区分のマンションの方が優位性は高いと言えます。

土地の持ち分が多いアパート

相続税改正によって一般のサラリーマンも相続税の支払対象になりえる状態に

2015年の相続税改正により基礎控除額の計算方式が変更され、相続税の支払い対象者が多くなりました。これまでは5000万円+(1000万円×法定相続人数)だったものが、3000万円+(600万円×法定相続人数)まで縮小されました。

そのため、一般のサラリーマンも相続税の支払い対象者となり得ます。とはいえ、金融資産1億円未満のサラリーマンにとって、節税効果が高いと謳われる「タワーマンション節税」は、投資金額が1億円前後かかるため、非現実的なことと言えるでしょう。
ですが、そうしたサラリーマンにとっても、2000万円前後のワンルームマンションであれば、比較的取り組みやすく節税効果も高いので、節税対策の手段として有効であると検討している方が増えています。

相続税対策として有効な不動産の相続税の仕組み

現金や有価証券で相続する場合に対して、不動産を相続する場合の方が相続税対策としてなぜ有効なのかをご説明します。
簡単に言うと、現金や有価証券は相続する場合に時価に対して課税対象になるので、金額が高くなるのです。
一方、不動産で相続する場合は時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対しての課税となります。つまり、納める相続税額が低くなる傾向があるのです。
土地は一般的に国税庁が定めた路線価に基づいて、路線価の80%程度の評価額となります。例えば、路線価の評価が4000万円の土地の場合、相続税での評価額は「4000万円×0.8=3200万円」になります。
建物の評価額は、一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基づいて評価されます。大体建築費用の5~6割で評価されることが多いようです。
例えば、建築費用が3000万円の建物の場合、相続税での評価は「3000万円×50%=1500万円」になります。

さらに、不動産を投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額がさらに3割控除されることになります。例えば、上記の建物の評価額からさらに3割控除を受けることができるので、評価額は「1500万円×70%=1050万円」になります。
このように不動産の相続の方が他の資産よりも相続税の節税対策となるのです。

現金を不動産に変えれば相続リスクは軽減される

金融資産1億円前後のサラリーマンが対象内の相続税増税は、万が一、ご主人が早期に亡くなった場合に奥様やお子様は相続税を支払う必要が出てくる可能性も十分考えられるということです。
老後のために1億円程度の貯金残高と持ち家、生命保険や個人年金などのみなし相続財産があった場合、相続税は容赦なく課税されます。
もしそうなった場合に残された奥様の生活は安泰とは言えないのではないでしょうか。遺族年金は支給されますが、当然、夫が存命であればもらえるはずであった満額の年金はもらえず、老後の生活資金は大幅に減ってしまうのです。
そういったリスクに対して、現金を不動産(ワンルームマンション)に変え、「財産評価」を下げたり、「生前贈与」を活用したりすることで、相続税を払うリスクはかなり軽減されます。

現金で1億円を相続した場合と投資不動産で1億円を相続した場合の評価額とは

1億円を現金で相続した場合と、投資不動産で相続した場合の評価額を比較してみましょう。
現金1億円を相続した場合、相続税の評価額は1億円となりそのまま課税対象となります。一方、時価1億円で、評価額が4000万円の投資マンションを相続した場合、建物評価額は2000万円、土地評価額は2000万円となり、相続税の評価額は2200万円となります。
このように現金で相続した場合の評価額は、不動産で相続するより7800万円も多くなるので、不動産投資は相続税対策として有効なのです。
時価で評価される預貯金や株等の有価証券だけではリスクになり、不動産をポートフォリオに組み込むことで相続税の課税に対してのリスク回避ができるため、効果的な手段として検討する方が増えるでしょう。

都心立地のワンルームマンション経営が効果的

都心立地のワンルームマンション経営

しかし、相続税対策のために安易に不動産を考え、所有している土地にアパートを建てて、空室に困っているオーナー様も後を絶ちません。自分の土地が賃貸経営に向いているかどうかを慎重に判断することが重要なのです。賃貸需要がないのにアパートを建てても後悔するだけです。
もし、相続税対策を考えている方は、都心で物件を購入することが望ましいと言えるでしょう。なぜなら、賃貸需要が安定していれば、安定した賃料収入を得ることも可能になります。また、都心立地のワンルームマンションは不動産の中でも流動性が高く、最も現金化しやすい物件である点も相続税対策としては効果的です。
家賃収入が入りやすく流動化もしやすいワンルームマンションは、今後本格的に相続税対策を考えなくてはならない団塊の世代にとっても、ますます効果的な相続税対策の手段として注目を浴びることでしょう。
相続税対策マネーが、都心のワンルームマンション市場に流入することで、物件の資産価値も維持しやすくなることを覚えておいて下さい。


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