不動産投資コラム（8）
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第8回【不動産投資と相続税対策】
基礎控除が減額された相続税対策には、土地活用と収益不動産の購入が有効
相続税の課税となる方が急増する大きな要因は、相続税制の改正により相続税の基礎控除が減額されたためで、ご家族4人のご主人が亡くなり、奥さんと2人のお子さんがご主人の財産の相続人になった場合、基礎控除が、8000万円から4800万円となり、3200万円も引き下げられました。
これによって、相続税の課税対象となる方が東京の23区では、7％から14％に増加すると言われています。
ただ、不動産投資によって、相続税対策になることはご存じでしょうか？
基礎控除を超えた分の現金は額面通り、相続税の課税対象になりますが、賃貸用のマンションなど収益不動産を保有すれば、不動産の評価額が相続税の課税対象になります。このため、収益不動産の評価額が下がれば、相続税も減らすことが可能なのです。
具体的な相続税対策には、土地活用と収益不動産の購入があります。
土地活用では、保有する土地に賃貸用のアパートやマンションを建設すれば、借家建付地という評価になり、もし入居者がいる場合、貸家建付地の評価額＝自用地とした場合の評価額－自用地とした場合の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合となり、土地だけを保有するより、評価額は下がり、さらに家賃収入も得ることができます。
建物を建設するためにローンを利用した場合、ローンの部分は評価額から差し引かれます。
一方、入居者がいる収益不動産を購入すれば、収益不動産の評価額の内訳は、土地については公示価格の6～8割、建物については評価額の5～6割となり、さらに3割控除されます。
相続税制の改正により相続税の基礎控除が減額され他人事でなくなった
相続税なんて自分に関係ないと思われている方がいらっしゃるかもしれませんが、相続税の課税対象となる方が急増することはご存じでしょうか？
相続税の課税となる方が急増する大きな要因は、相続税制の改正により相続税の基礎控除が減額されたためです。
例えば、ご主人が亡くなった場合、亡くなったご主人の財産は、配偶者やお子さんといった相続人が相続することが一般的です。
相続人が亡くなったご主人の財産を相続する際に、相続人が納めなければならない税金を相続税といいます。
ただ、相続税は相続する財産の評価額が基礎控除を超えない限り、納める必要はありません。
基礎控除は、2014年12月31までは、5000万円＋（1000万円×相続人の人数）となっていましたが、相続税制の改正により2015年1月1日からは、3000万円＋（600万円×相続人の人数）となり減額されました。
例えば、ご家族4人のご主人が亡くなり、奥さんと2人のお子さんがご主人の財産の相続人になった場合、基礎控除は、2014年12月31までは、5000万円＋（1000万円×3）=8000万円、相続税制の改正により2015年1月1日からは、3000万円＋（600万円×3）=4800万円となり、3200万円も引き下げられました。
これによって、相続税の課税対象となる方が東京の23区では、7％から14％に増加するといわれています。
収益不動産を保有すれば相続税対策になる
他人事だと思っていた方も、相続税の課税対象になってしまう恐れがあることはご理解していただけたとは思いますが、不動産投資によって、相続税対策になることはご存じでしょうか？
基礎控除を超えた分の現金は額面通り、相続税の課税対象になってしまいます。
ただ、賃貸用のマンションなど収益不動産を保有すれば、不動産の評価額が相続税の課税対象になるので、評価額を下げれば、相続税も減らすことが可能で、やり方よっては、評価額を25％程度に下げることが可能です。
賃貸用のマンションなら家賃収入も得られますので、現金を持っているよりは、不動産に投資したほうが先々の事を考えれば、安心と考える方も多くなりました。
ただ、不動産投資の中でも、土地を購入するだけでは、多額の相続税がかかることになるので注意が必要です。
相続税対策には土地活用と収益不動産の購入を検討する
具体的なお話に移らせていただくと、相続税対策として不動産投資を考えた場合、土地活用と収益不動産の購入があります。
土地活用では、保有する土地に賃貸用のアパートやマンションを建設すれば、借家建付地という評価になり、入居者がいる場合、貸家建付地の評価額＝自用地とした場合の評価額－自用地とした場合の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合となり、更地で保有するより、評価額は下がります。
さらに、アパートやマンションを建設するためにローンを利用した場合、ローンの部分は評価額から差し引かれます。
ご自分の土地に賃貸用のアパートやマンションを建設するため、学生、女性のみやペット不可など入居条件を自由に決めることができるメリットがります。
デメリットとして、空室が多くて家賃収入が少ないと、相続税対策には有効でも、ローンの返済や税金によって負担が多くなることもあります。
入居者がいる賃貸用のアパートやマンションといった収益不動産を購入した場合、収益不動産の評価額の内訳は、土地は公示価格の6～8割、建物は評価額の5～6割となり、さらに3割控除されます。
収益不動産を購入するメリットは、すでに入居者がいれば、空室のリスクはありません。
ただ、入居者は選べず、利回りのよいアパートやマンションは手放すオーナー様は少ないので探すのに苦労します。
