「和不動産の区分ワンルームマンションはほとんど手がかからないので、正直驚いています。」Ｔ・Ｏ様インタビュー

□■今回は、一棟物件3棟を購入した後に和不動産で区分ワンルーム2戸購入したオーナー様のインタビューです。所有物件について丁寧にお話頂きました□■

◆今回は一棟物件と区分ワンルームの違いについて詳しくお伺いしたいと思います。元々、一棟物件を運用されていたそうですが、どのような物件をいつから運用されているのでしょうか？

　全部で３棟、平成２６年から運用しています。関東近県の鉄筋のマンションと木造のアパート、都内の女性専用のシェアハウスです。鉄筋マンションは６階建てで店舗が１戸、ファミリータイプとワンルームで１８戸あります。木造のアパートは２ＤＫが５戸と駐車場が２台分です。両方とも中古物件です。
女性専用のシェアハウスは新築です。

◆一棟物件の収益はいかがですか？

　不動産取得税がありましたので、今年度も昨年度も数百万円レベルの赤字です。帳簿をつけていないのではっきりした数字は出ていませんが、平成２６年と２７年ですっからかんになりました。(笑)　赤字のうち５００万円はローンを使っています。

◆何が主な原因だとお考えですか？

　先ほど申し上げたように、一番の原因は不動産取得税が大きかったことです。次いで空室期間が長かったこと、部屋の原状回復費用、さらに空室時の入居付けの広告費がかかったことです。
鉄筋マンションは３部屋同時に空室になり、長い部屋で４か月間空室になりました。同時に空室になっても同時に埋まることはなく、一部はサブリースにしました。空室期間が長くなればなるほど、赤字になるので気が気じゃなかったですね。

◆木造のアパートの方はいかがですか？

　木造アパートはさらに大変です。購入してから３部屋の退去があり、１部屋は１０か月間も空室になったところがあります。その次は、９か月間も空室でした・・・
家賃が高いところの方が入居時の手数料が大きいので、賃貸管理会社にしてみれば家賃が安い木造アパートには力が入らないのだと思います。
さらに１階部分にある２台の駐車場は購入してから現在まで埋まらずに困っています。賃料を下げればいいという問題ではなく、そもそも借り手がいないので頭を悩ませています。

◆原状回復費用はどのくらいかかりましたか？

　鉄筋コンクリートの方は、３部屋が空室になり１部屋あたり２７万円かかりました。木造の方がさらにかかり、１部屋で４０万円でした。こちらも３部屋が空室になりましたので、原状回復費用が１２０万円におよびました。
さらに屋根の防水工事に１６０万円かかりました。一棟物件は、コストとの戦いですね。

◆２年間で３６０万円に及ぶ原状回復費用がかかったわけですね。他に費用面で問題点はありましたか？

　広告費が思った以上にかかり管理会社を変えようかと思っています。入居者が決まると管理会社から広告費の請求がきます。通常１か月分の家賃ですが、鉄筋のマンションの方は家賃の２か月分を請求され、３部屋で６０万円支払いました。
シェアハウスは新築なので、今のところ目立った問題はありませんが、高金利でローンを借りているので早く繰り上げ返済をしたいと思っています。

◆費用のかかり方以外に、一棟物件で困ったことはありますか？

　鉄筋マンションと木造アパートは、とにかく手がかかってしまい仕方ないです。管理会社から電話がかかってくるたびにドキッとします。「また、何かあったのか！」とヒヤヒヤしますね。電話の頻度も多くて、自分の時間も犠牲にすることもまちまちです。
他には木造アパートの火災保険が高いこと、高いこと。これには驚きました。
そして、一番不安に思っていることは、鉄筋マンションのエレベーターです。築３０年の物件なのでいつ壊れるかわかりません。今回の熊本のような大きな地震があったら、建物は大丈夫でも、エレベーターはもたないでしょう。エレベーターを変えると１千万円以上かかると聞いているので、非常に心配です。

◆一棟物件の大変さに手を焼いて、和不動産の区分ワンルームマンションを始めたのですか？

　もともと、リスク分散のため区分ワンルームマンションは考えていました。しかし、和不動産の区分ワンルームマンションはほとんど手がかからないので、正直驚いています。

◆和不動産で不動産投資を初めてみて、いかがですか？

　エリアの設定が適切であれば、区分ワンルームマンションは入居状況がいいことを実感しました。和不動産で購入した２戸は、両方とも退去があったのですが、１戸目は空室期間１０日、２戸目は、なんと“ゼロ”でした。
たまたま前入居者が、仕事の都合で引き渡し日の数日前に引越をされたので、その期間に原状回復を行い、空室期間がゼロという結果になりました。そして、家賃も3,000円程上がってラッキーでした。家賃が下がる一方の一棟物件との違いは歴然です。もう、一つの物件も法人契約で安心しています。
ルームクリーニングだけで費用も大してかかっていません。エリアが良いので、入居者の質も高く、室内の汚れや傷みが少なく原状回復にも費用がかさみません。

◆物件の入居率の良さと原状回復費用の他に、和不動産の良いところはどこですか？

　すでにローンを組んでいる金額が大きかったので、新たにローンが組めるか心配でしたが、和不動産では２戸分のローンが組めたので助かりました。
また、入居時の広告費がなく空室時のコストが少なくて済むため、オーナーにとっては助かります。原状回復の費用もなるべくオーナー負担分が少なくなるように案文を交わしてくれるので非常に助かっています。

◆仲宗根代表のキャラが気に入ったというオーナー様が多いのですが、社員や社風で気に入られたところはありますか？

　企業の社長は面白い人の方がいいと思いますが、それで和不動産を選んだわけではありません（笑い）。
社員についていえば、対応が温かく、何でも話を聞いてくれるので安心できます。他で購入した一棟物件の悩みにも相談にのってくれるのが嬉しいですね。
あとは、「便りがないのは元気な証拠」というように、何もないことが助かっています。一棟物件のように管理会社からの電話にヤキモキすることがないので、心穏やかに運用ができます。

◆和不動産ではアフターフォローに注力しておりますが、いかがですか？

　そもそも、アフターフォローが充実しているということは、優良物件を提供しているからだと思います。売りっぱなしが多い業界の中で、充実したアフターフォローを行うのは物件に自信があるからではないでしょうか？

◆今後の目標は何でしょうか？

　買い増しをするより、帳簿をつけて理解し繰り上げ返済をしていこうと考えています。『和不動産の「N-RICOS（エヌ・リコス）」を利用して自分の物件の全体の把握をしましょう』と仲宗根社長から薦められ物件の収支も格段に把握しやすくなっています。特別なことですが「N-RICOS」で一棟物件の帳簿もつけてください、と提案いただいたので利用してみようと思います。