「最初に決めた軸はぶれちゃいけない。」Ｏ様インタビュー

「最初に決めた軸はぶれちゃいけない。それを昔の自分に言いたい」
そう話されるのは２４歳にして２戸のマンションを所有するＯ様。

一体Ｏ様の身に何があったのでしょうか？
お話をお伺いしてきました。

投資に初めて興味を持ったのは、大学３年生の頃です。
本を読んで、「貯金が無くても手軽に始めやすそうだな」と株に興味を持ち始めました。
当時、「不動産投資は資本が無ければできない」と思っていたのです。

その後社会人になり貯金が貯まり始めて、「そろそろ不動産投資もできるのではないか？」と具体的に検索をしていたら、和不動産のゲーム会を発見！
そちらに参加したのが和不動産と出会えたキッカケでした。

自らの知識力がどのレベルなのか？を確認することができるゲーム会。
ゲーム会では、ゲーム中の目標も達成でき、とても楽しかったです。

このようにゲーム会やセミナーへ参加すればする程、不動産投資への熱が過熱し、
勢い余って１戸目のマンションを和不動産ではなく他社で購入してしまいました。
しかも新築のワンルームマンションを…
その少し後に和不動産で中古ワンルームマンションを購入。

現在の毎月のキャッシュフローは、他社で買った新築物件のマイナス分を、
和不動産で購入した中古物件のプラスで補てんしている状況です。

どうしてマイナスのキャッシュフローの新築物件を購入してしまったのかは、
たった5ヶ月前のことですが、自分でも未だに理解できません。
綺麗な新築のパンフレットを見せられて舞い上がってしまい、
「新築だったらいいだろう」と何も考えずにノリで買ってしまいました。

購入した後、ふと我に返り、冷静に収支を見直ししてみたら、
新築だから当然にサブリースですが、そこからローン返済や管理費等を引かれると、
なんと毎月のキャッシュフローはマイナスです・・・

「不動産投資は、毎月のキャッシュフロー(収支)がプラスになることが鉄則である」という軸が、頭からすっぽり抜け落ちてしまっていたのです。
何故こんなことになってしまったのか・・・本当に後悔しています。

「沢山のセミナーに行くといろんな情報が入ってくるけれども、
最初に決めた軸はぶれちゃいけない。」と過去の自分に言いたいです。

自分の軸は、「キャッシュフローをプラスにする！」という事だったのに・・・・
全ては「何の為に投資をするのか？」と、最初に目標を決めなかったこと。
自ら決めた軸がぶれてしまったことが原因だったと思います。

和不動産には、1戸目を購入する前からずっと相談していたのですが、
和不動産は決して無理強いをしてこない点が良かったため、新築の少し強引な業者につられ、
マイナスで買ってしまったことに後悔し始めたころ、
再度お話をする機会があり、自分のやってしまった愚かさを再認識させられると共に、
和不動産の皆さんが暖かく迎えてくださり、「その新築のマイナスのキャッシュフローを
取り戻しましょう！」と言ってくださった時は、涙が出るほど嬉しかったです！

和不動産で、 2戸目を購入した決め手は、「個々のお客様に沿ったアフターフォローの充実と皆様のアットホームな雰囲気」です。
和不動産で購入して4か月が経ちますが、こまめなアフターフォローが素晴らしく、
セミナーも無料で聞き放題ですし、
また、会社名の「なごみ」にもあるように、本当にスタッフの皆さんがとってもフレンドリーで、一緒にごはんに行ったりと相談しやすい環境を整えてくれています。

また、和不動産で、 「不動産投資は買って終わりじゃない」と話を聞くうちに、
「ああ、本当にそうだな」と思い始めました。
社長の書籍も読みました。商談の時に本の内容について質問もしました。
読み終わって感じたことは、やはり、「買って終わりじゃないな。
これから色々考えていかないといけないな」という事です。

「買って終わりではないマンション経営」
和不動産のアフターフォローについて、「3か月に１回の面談、資産の管理、
物件についてどういうことをするか？どのような目標にむけて、
具体的にどうしていけばよいか？」をアドバイスしてくれるということなのかな？と
購入前に想像していました。実際にアフターフォローを受けてみるとイメージ通りでした。非常に助かっています。

“買って終わりじゃない。それからが大切！まだオーナー歴は５ヶ月ではありますが
沢山の事を学びました。これからも、たくさん吸収していきたいです。”
そう語るＯ様の顔は笑顔で満ち溢れていました。

以上、Ｏ様のご意見でしたが、皆さまはどのように感じましたか？
最近、Yahooニュースでも取り沙汰されている、新築マンションや新築アパートのサブリースのリスクについて、少しお伝えさせて頂ければと思います。

新築マンションの場合、入居者が決まっていない状態の為、サブリース契約にします。
なぜなら家賃収入が入ってくることが前提でないとローン審査に通らないからです。
その為にわざと、キャッシュフローをプラスにするために相場家賃よりかけ離れた高い家賃でサブリース家賃を設定し、購入後どんどん家賃を下げていったり、もしくはマイナスのキャッシュフローにも関わらず、「保険の変わりとして毎月2万円払っては？」などと甘い営業をかけられることもあります…。

では、サブリースそのものは、何が問題なのでしょうか？

最近起こっているサブリース問題、これらは主に、
① 家賃の下落
② 解約ができない
以上2点が問題になっています。

1つ目の「家賃下落」についてですが、３５年家賃保証！とはあるものの、２年毎に家賃の見直しが有る旨は知らされない為、急に家賃の下落を伝えられる可能性があります。
現に、弊社に相談にいらっしゃったお客様で、10年前に新築のワンルームマンションを
6戸購入し、全戸ともサブリース家賃が2年毎にどんどん下がってしまって、全体のキャッシュフローのマイナスが拡大し、頭を抱えている方がいらっしゃいました。

しかし、弊社に賃貸管理を全て移管し、サブリース契約を解約し、相場の家賃を付け直したところ、キャッシュフローがプラスに転じ、大変喜んでいただいた例があります。

２つ目の「解約できない」については、サブリース会社のビジネスモデルとして、家賃が逆ザヤで赤字の物件を、サブリースで黒字になっている物件で補うというシステムの為、「通常募集でも入居者がつきそうだな。サブリース契約を解約しよう」と大家様が判断されても、解約をすることができず、サブリース会社に収益を吸い取られたままの状態になってしまうという危険性が高いのです。

サブリースを組む際に気をつけることは「解約できるサブリースなのか？」といった点に注目することも大切です。
不動産投資の本質として、本来は賃貸需要があり、退去になってもすぐ入居する物件を
所有していなくてはいけません。そのため弊社は、サブリースにすることをあまりおすすめしていないのです。

弊社のセミナーでは、こういった裏話なども詳細にご説明致します。

また、不動産投資セミナーでは珍しく、質疑応答の時間も設けておりますので、
お悩みや疑問もスッキリ解消できるかと思います。
少しでも興味を持たれた方は、是非弊社の不動産投資セミナーへお申込みくださいませ。

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