不動産投資のメリット
そもそも不動産投資とは？
不動産投資とは『所有している不動産を貸し出し収益を得るもの』です。このビジネスモデルは江戸時代の長屋から続き、歴史は400年を超えています。
『入居者がいる限り毎月賃料収入が安定して得られる』というメリットがあり、老後の資金不足不安や来たるインフレを背景に、資産形成の手段として注目を浴びています。
無理なく得られる『自分年金』であることから退職金の運用先として選ばれたり、最近では20代の会社員の方や女性の購入も目立ち、普段通り勤務しながら資産を増やす『サラリーマン大家さん』が増えています。
数ある不動産の中でも首都圏中古ワンルームマンションの年間流通事例は11年で約11倍にもなっており、人気の投資用物件であると言えるでしょう。
不動産投資 ５つのメリット
多くの方から選ばれている不動産投資ですが、不動産投資のメリットは『毎月賃料収入が安定して得られる』ことだけではありません。
不動産投資のメリットを5つに分けて簡単にご紹介いたします。
メリット①年金の代わりになる
代表的なメリットは、安定した収入が得られ、年金の代わりになるということです。定年後にも収入源を持つことで、そこから定期収入を得て安定した暮らしができるようになります。
人生100年時代と言われ老後期間が長くなっているうえ、公的年金の不安が叫ばれている今、年金とは別の収入源が必要です。
サラリーマン時代の生活が安定しているのは、毎月定期的に入ってくる【給料】という安定収入があるからです。収入が安定しないと生活そのものの安定が図れません。
入居者から確実に入る賃料は、定年後の経済的安定基盤となり、年金の代わりとなります。
メリット②節税効果がある
不動産投資は、事業として認められているため、所得税法第69条の『損益通算制度』を利用できるというメリットがあります。
損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のもの（損益通算の対象となる（1）不動産所得（2）事業所得（3）譲渡所得（4）山林所得 の所得）についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額または山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。（※参考：国税庁ホームページ）
不動産を購入した初年度は、購入にかかった諸費用と減価償却費を計上します。2年目以降は、そのうちの減価償却費等が毎年計上されることになります。
家賃収入に対して管理費など経費と減価償却費による支出が上回るため、確定申告時の帳簿上では赤字となります。
ただ、この赤字は給与所得と通算することができるため、不動産所得をマイナスとして確定申告すれば所得税・住民税を大幅に減らせるというメリットがあります。
メリット③相続税対策になる
平成27年1月1日より相続税の評価方法が大きく変わりました。
相続税は、不動産は評価額に対して税金がかかりますが、現金（預貯金含む）や有価証券は時価に対して課税されます。
賃貸用の不動産は、評価を低く抑えられるため節税効果がありますが、現金（預貯金含む）や有価証券は、すべて100％の評価となってしまいます。
そのため、相続税対策として真っ先に検討すべき手段が不動産投資なのです。
収益物件は、売買時の価格は数千万円になりますが、相続税評価額は５分の１程度まで圧縮されます。この『物件価格と評価額のかい離』を利用して相続税対策を取るのです。
土地や住宅の場合収益を生みだしていなければ固定資産税の負担が発生しますし、相続税が課税された場合、不動産を売却しなくては相続税を支払えないという事態が起こるかもしれません。
ただ、『収益物件なら何でもいい』というわけではありませんので、物件選びは慎重に行いましょう。
アパート等の一棟物件が相続で活用される事もありますが、設備の修繕など負担が大きい事もあり物件の場所や規模によって空室等の注意点があるため、気をつけなければいけません。地方都市の空室率は高く、人口が減少している社会問題もあります。
和不動産では、都心築浅中古ワンルームマンションをおすすめしております。サラリーマンの多く集まる都心ではワンルームマンションの需要は非常に高く、高い入居率が期待できます。
それだけでなく、ワンルームマンションを選択することで『争族』を避けられる可能性もあります。争いは資産を分けられない時に起こりやすいため、分けにくいアパートなどを選択するとそれが喧嘩のタネになることも。ワンルームマンションを相続人の人数分購入しておくことで『争族』回避につながります。
『相続税対策といえばアパート』のようなイメージがあるかもしれませんが、ワンルームマンションを選択することで享受できるメリットはたくさんありますので、これから相続税対策をしようとお考えの方はぜひ、ワンルームマンションも選択肢に入れて考えてみてください。
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メリット④ローンを利用して生命保険の代わりに
不動産を購入する際には、銀行などの金融機関でローンを組むのが一般的です。
ローンを利用して不動産を購入する時は、『団体信用生命保険（団信）』に加入することになります。
団体信用生命保険に加入していると、ローンを借りた本人が死亡したり高度障害になったりした場合、残債が生命保険により支払われます。
そのため、ご家族が自分の代わりにローンの返済をする必要も無く、ローンの無い不動産物件がご家族に残されます。つまり、安定収入を生み出す資産だけを残すことができるのです。
不動産投資後に生命保険の見直しを行い、生命保険の支払いが大幅に減ったというオーナー様もたくさんおります。
また、団体信用生命保険の中には、『がん団信』というものもあり、これは『がん』と診断確定された場合に、ローンの残債が保険金から返済されるものです。
メリット⑤高利回りの運用先として効率よく資産を増やす
将来の為に資産運用を検討する中で、『運用利回り』についてお悩みの方も多いかと思います。
普通預金の利息は0％台、20年物の長期国債の利回りも1％台と運用しても低金利のためなかなか資産を増やしづらい現状があります。
一方、不動産投資の利回りは物件にもよりますが、4.5％以上の利回りで運用することが可能です。
さらに、現在の低金利の不動産投資ローンを活用することでレバレッジ（頭金に対する費用対効果）は、2桁の利回りをはじき出すことも珍しくありません。
さらに、回収した資金を再投資して効果的な運用を行うことができます。
不動産投資をご検討中の方へ
今回ご紹介したように、不動産投資には『安定した家賃収入が得られる』以外にもメリットがたくさんあります。
ただ、節税のためだけに不動産投資をしたり、利回りだけを重視して物件を購入してしまったりすると、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性もありますので、物件の購入は慎重に行いましょう。
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この記事のまとめ
Q1.不動産投資のメリットは？
年金代わり、節税効果、相続税対策、生命保険代わり、高利回り等のメリットがあるといえます。
また、『融資を受けて投資を行える』というのが大きなメリットとして挙げられます。自己資金よりも大きな投資額を運用できます。本記事では、不動産投資のメリットをご紹介していますので、ぜひご確認ください。
Q2.不動産投資は、なぜ相続税対策になるの？
物件の売買価格と相続税課税対象額の評価額との差が大きい事が理由として挙げられます。現金を不動産に換えておくことで相続税対策になります。
不動産は老朽化が問題になりますが、木造家屋に比べてマンションなどのRC造であれば耐用年数も長く、地震や火災などの災害にも強いため、安定した資産継承が行えます。
Q3.メリットの高いマンション選びのコツは？
物件の選び方では立地の重要性が非常に高いです。マンション投資では東京がお勧めです。価値が下落する事もなく利便性の良い部屋であれば賃貸ニーズも高くキープできるでしょう。
地方など郊外と比較して価値が落ちにくい傾向があり、再開発等で地価が上がる事も見込めます。サラリーマンの通勤の条件には30分以内が望ましいとあり、都心の企業に勤める人に向けて駅近くの部屋を賃貸する事はニーズに合致していると言えます。
それでも退去する可能性が無いわけではありません。万が一退去があったとしても場所が良ければすぐに次の入居者が決まりますので、立地が良いに越した事はありません。
Q4.マンション投資はどんな人にメリットがある？
上場企業勤務で属性の良い人や年収の高い人はとりわけメリットがあります。それから、年齢の若い人の方が投資に年数を掛ける事が出来るので、有用です。お金持ちの人が相続に向けてマンションを買うのも大きなメリットがあります。副業を持ちたい方にも適しています。
Q5.和不動産で購入するメリットはなんですか？
弊社ではオーナー様の取引のデータを残しています。
取引事例をまとめておく事で、これから始める方に流れや注意点が分かり、参考にすることができます。成功者の投資を自身の取引に活かしていく事で成功を真似ていく事が出来るのです。体験談をもとに、地域ごとの動向や銀行の融資条件、売却時の査定や物件調査など最新の情報を常に更新して提供しております。
疑問点などがございましたら、随時開催している無料個別相談にて是非お気軽にご質問いただければと思います。
