ワンルームマンション投資、サブリースで失敗？

ワンルームマンション投資、サブリースで失敗？

「サブリースで失敗」と聞いてピンとこない方もいるかもしれませんが、「ワンルームマンション投資を始めたのに、サブリース契約で失敗してしまった」という相談は少なくありません。

サブリース契約は新築物件の分譲で多く、購入時に当たり前に案内されて契約される方も多いかと思います。

販売時には「賃料が保証されるので安心だ」と説明されて中身をよく確認せずに契約してしまうことも少なくないでしょう。

サブリース契約とは一体どういうものなのか？
なぜ、サブリース契約のせいでワンルームマンション投資が失敗してしまうのか？

本記事で詳しく解説していきます！

サブリース契約とは？

ワンルームマンション投資を始めとした不動産投資は、当然ですが所有するワンルームマンションを借りてもらわないと賃料が入ってきません。

物件を貸し出す際には賃貸契約を結びます。
これを『普通賃貸契約』と呼び、2年更新であることがほとんどです。
不動産業者が間に入って締結するため分かりにくいかもしれませんが、この契約は賃借人とオーナーの二者間で結ばれています。

それではサブリース契約とは何なのでしょうか？
サブリース契約というのは『マスターリース契約』と『サブリース契約』の二つによって結ばれます。

●マスターリース契約…これは一括借り上げを意味し、オーナーとサブリース会社の間で締結される賃貸借契約のこと

●サブリース契約…これは転貸を意味し、サブリース会社と賃借人との間で締結される賃貸借契約のこと

これらを併せて『サブリース契約』と呼んでいるのです。

サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約のメリットは、空室であっても家賃収入が得られることです。
オーナーは『サブリース会社に物件を貸し出している』ということになるため、物件がたとえ空室であっても、サブリース会社はオーナーへ賃料の支払いをするのです。

サブリース契約のデメリットは、本来得られる利益よりも利益が少なくなってしまうことです。
一般的なサブリース契約では相場賃料の85～90％で借り受けるため、オーナーとしては普通賃貸契約で貸し出すよりも、得られる賃料が少なくなります。

サブリース会社はオーナーに支払う賃料よりも高い賃料で転貸をして利益を出します。相場賃料で貸し出せば差益が出るため、入居者がいる限りサブリース会社は利益を得られます。

サブリース会社はたとえ空室になってもオーナーに賃料を払わなければなりませんが、サブリース会社は入居のつかないような物件の契約は引き受けないことがほとんどです。

例えば都心のワンルームマンションであれば、平均入居率を98％以上にすることも難しくありません。そのため、多くの契約を取り付ければ、空室期間の賃料を支払ったとしても、サブリース会社は利益を出していくことができるのです。

オーナーからすれば本来得られる利益は減ってしまいますが、サブリースを利用することで一定の収益を得られるため、リスク対策としては役立ちます。

このように、サブリース契約にはメリットとデメリットが混在します。
契約内容をしっかりと理解したうえで活用すれば問題のある契約ではありません。

契約内容を確認しないで契約してしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうのです。

失敗に繋がるサブリース契約の落とし穴

サブリース契約には、一定の収入が得られるというメリットがありますが、実は次のような落とし穴が潜んでいるのです。

１．解約ができない

借地借家法という法規定により、日本では借主の権利が保護されています。
これは、オーナーが不当に家賃を引き上げたり、退去を迫ったりすることを制限するために措置されました。
普通賃貸契約では基本的にオーナーは賃借人の契約更新に応じなくてはならず、正当事由なく契約解除を行うことができません。

サブリース会社はオーナーにとって賃借人の立場となるため、借地借家法によって保護され、オーナーよりも強い立場に立つことになるのです。

これにより、契約の解約ができないという事態が生じてしまいます。

２．賃料アップが見込めない・賃料が下がる

オーナーはサブリース会社と賃貸契約を締結しているため、実際の入居者が支払っている賃料に関係なく、オーナーに入る賃料はサブリース会社と定めた賃料だけです。

賃料相場が上がるなどして入居者が支払っている賃料が上がったとしても、オーナーに入る賃料は変わりません。

支払う賃料を上げるよう、オーナーからサブリース会社に交渉することは建前上できるようになっていますが、応じてくれるケースは少ないでしょう。

それどころか、賃料が下がるケースもあります。

サブリース契約のほとんどは契約期間の定めの他に賃料に係る条項があり、賃料は相場に応じて見直す旨が記載されていることでしょう。
オーナーは、契約当初の賃料が永続的に保証されていると思い込んでいることがありますが、サブリース会社から支払われる賃料は下がる可能性があるのです。

貸している物件の賃料が実際に下がればサブリース会社は利益が出なくなります。利益を出すには、オーナーに支払う賃料を下げるしかありません。
こうなるとオーナーは賃料の値下げに応じるか、契約をやめるかの選択を迫られます。
サブリース会社からすれば、利益の出る物件は契約を続けて、利益の出ない物件は値下げ交渉をし、オーナーがそれに応じないのであれば契約を解除すればいいだけです。

前述したように、サブリース契約ではサブリース会社が借主の立場になるため、普通賃貸契約と同じように、サブリース会社側は契約を解約できます。
オーナー側からの契約解除は自由にできないため、この点は大きく不利益であると言えるでしょう。
この辺りは会社のスタンスによっても異なるため、サブリース契約をお考えなのであれば会社選びをしっかりと行うようにしてください。

３．売却がしづらい

ワンルームマンション投資をしていて「思っていたのと違う」と後悔し、売却して辞めようと思っても、サブリース契約を結んでいるとすんなりとは行きません。

売却をする際、賃貸契約というのは次のオーナーに継承されます。
入居者は、ワンルームマンションのオーナーが変わっても次のオーナーに賃料を支払って住み続けます。
この際、賃貸契約は前オーナーから新オーナーに引き継がれるのです。

サブリース契約の場合はどうなるかというと、賃貸契約と同じように、前オーナーから新オーナーに継承されます。

ここで問題が起こります。

たとえば、相場賃料の10万円で貸しているワンルームマンションを9万円でサブリース契約しているとします。
売り物件になったとき、同じマンション内で10万円で貸せている部屋と9万円のサブリースの部屋ではどちらの方が高く売れるでしょうか？
それは、10万円で貸せている部屋になります。
たとえ相場賃料との差がそれほどないとしても『サブリース継承』という条件が付くだけで売却時の価格は下がってしまうのです。

次のオーナーにとって、サブリース契約は障害でしかありません。
有利なつもりで結んだ契約ですが、あらゆる場面で足枷になり、ワンルームマンション投資が失敗してしまう原因にもなりかねないのです。

失敗しないためには、契約を結ぶ前によく考えましょう

次のオーナーがサブリース継承を嫌がりワンルームマンションが売れないとなると、サブリース契約をどうにかするしかないですが、前述のように、借地借家権によってオーナーからの解約は容易ではありません。

解約条件に貸主側の条件記載の無い契約書もあれば、かなり厳しい解約条件が記載されていることもあります。
たとえば「解約に際しては半年分の賃料を払う」などと記載されているものもあります。
契約をやめるだけで何十万もの費用を負担しなければならないなんて、大きな損失ですよね。
それがゆえに、サブリース契約付きの物件は評価額が著しく下がってしまうのです。

ローンを組んで新しく物件を買う際に空室が怖いのは当然のことですが、安易にサブリースという選択肢を取ってしまうことで、さらなる失敗を招くことにもなりかねません。
都市部のワンルームマンションであれば「入居者がつかない」と困ることは基本的にありませんし、入居付けで困るような物件でワンルームマンション投資をしてはいけないとも言えます。

サブリース会社は、入居が見込めるから契約を引き受けるわけです。
ワンルームマンション投資をするうえでサブリース契約を結ぼうとお考えの方は、安易に契約して失敗しないよう、「入居が見込めるのに本当に契約する必要があるのか？」「自分に不利な契約内容ではないか」など、必要性と契約内容の確認をしっかりと行いましょう！