和不動産メールマガジン 2015年3月13日
和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します
2015年3月13日【書籍『21世紀の資本』にならう理論】
１) 不動産投資の鉄則
『書籍【21世紀の資本】にならう理論』
２）今週の不動産投資セミナーご案内
2015年3月21日(土)11:00～
『不動産投資成功のノウハウ
★失敗しないポイントは購入後のアクション次第？！★』
３）あとがき
最近、話題の書籍といえば、弊社代表 仲宗根の書籍【不動産投資購入後の教科書】ですが（笑）、
今回は、その次に話題のトマ・ピケティ氏の書籍【21世紀の資本】について触れたいと思います。
ピケティ氏の理論の肝といえば『ｒ>ｇ』理論ですが、その点を中心に話していきたいと思います。
＜まずは、トマ・ピケティ氏ってどんな人？＞
トマ・ピケティ氏は、いま世界で最も注目を集める、弱冠43歳のフランスの経済学者です。
パリ経済学校の教授職にあり、著書「21世紀の資本」は、現在までに世界38ヶ国で累計150万部を突破、日本語版も13万部を突破する異例のヒットを記録しています。
ピケティ氏は各地で講演会を行っていますが、彼の行く先々では常に人だかりができます。
このロックスターも顔負けの人気ぶりを、ノーベル賞経済学者のジョージ・アカロフ氏は「彼は、ロックスター経済学者の仲間入りをした」と評しました。
さらに英『エコノミスト』誌も、「過去2世紀の経済の歴史に対する、人々の考え方に革命をもたらすだろう」と絶賛しています。
ピケティ氏は、いつもノーネクタイでフレンドリー、しかも知的な雰囲気でインタビュアーを魅了します。
しかしその気さくな態度とは裏腹に、彼の研究内容や問題意識は「過激」かつ驚くべきものでした。
＜【21世紀の資本】ってどんな本？＞
本書では、ピケティ氏らが15年間で調査した3世紀にわたる20ヶ国以上の税務統計データを基に、
富と所得の歴史的変動についての研究の集大成が記されています。
ここでは、『21世紀の資本』の内容について簡単に触れていきたいと思います。
＊「富の独占」を暴く！
数ある実証データの中でも、最も裕福な上位1％の年間所得が、国民所得のどれだけを占めているのかを暴いたデータは、大きな話題を集めました。
氏によれば、米国の上位10％の裕福層が総所得に占めるシェアは、1980年の34％程度から今や50％近くの水準まで急上昇しています。さらに、これは格差の激しかった第2次世界大戦前の水準を3～4％も上回っているということです。
・・・・・・と、ここまでを読んで素朴な疑問が湧いたのですが、そもそも所得格差の拡大は悪いことなのでしょうか？
ここで少し、所得格差が私たちの生活にもたらすものをおさらいしたいと思います。
まず、所得格差が大きくなると、その結果として一部の富裕層に富が集中することになります。
より豊かになった富裕層の人たちは確かに派手に消費をしますが、同じ人間ですから、衣食住など基本的な生活コストが中間層以下の人々と比べてそれほど違うわけではありません。
むしろ国の人口総数では、中間層以下の人が圧倒的に多いわけですから、富の集中化は消費の停滞を招く可能性が高いのです。
また政治面からみると、格差の拡大が顕著になることで、各国で政治的合意を得られる確率が低くなり、経済政策が滞ってしまうことも考えられます。
上記のことから、やはり所得格差の拡大は経済の長期停滞を招き、国家を衰退させる恐れがあるのです。
ですが、これはあくまで米国の話で、日本の所得格差は米国ほど拡大してはいません。
しかしピケティ氏は、取材にて日本の今後の格差拡大にも危惧を抱いていると述べています。
このように、所得格差の拡大は米国経済だけの話ではないので、私たちも他人事と思っているわけにはいかないですね！
＊不等式【ｒ>ｇ】の発見
氏は本書にて、『債権・株式などへの投資や不動産投資による資本収益率(ｒ)は、経済成長率(g)を常に上回るという歴史的事実があり、
【ｒ>ｇ】が根本的な力となって、一度縮まった所得格差は再び19世紀以前の水準まで戻るだろう』という結論を導いています。
そして、本書の核心は、
資本収益率(ｒ)が、経済成長率（ｇ）を常に上回ることを「実証した」
ことにあります。
ここで言う資本収益率(ｒ)とは、
株式や預金、不動産などのあらゆる資本から得られる年間の収益の割合（配当、利子、賃料など）
経済成長率（g）とは、所得や産出（純生産）の年間増加率
を表します。
では、この「資本収益率が、経済成長率上回り続ける状態」の、いったい何がまずいというのでしょうか？
例えば、
資本収益率・・・5％
経済成長率・・・1％ としてみていきたいと思います。
この場合、株や不動産など多くの富を保有する裕福層のほうが得であることは明らかです。
投資余力のない平均的労働者が、せっせと働いて得られる所得の増分より5倍も大きなリターンを富から得ることができるのです。
資産によって収益率はまちまちですが、歴史的にみると資本収益率は4～5％で推移してきました。
預金や公債の利回りなどはこれを下回ることがありますが、不動産投資(不動産賃貸)の長期平均収益率は4～5％が一般的です。
ピケティ氏はバルザックなどの小説を例に挙げ、農地など資本の収益率は4～5％との前提で、昔の不労所得生活者はそこから上がる所得を基に豊かな生活をしていたと指摘しています。
つまり、それと同じく私たちも、労働賃金を増やすよりも資本（資産）を多く持ってその一部を再投資（あるいは貯蓄）する方が、富を増やしやすい状況にあるということです。
ここまで簡単に、『2 1世紀の資本』について取り上げさせていただきましたが、皆様にとって改めて日々の仕事と投資について考える機会になりましたら幸いでございます。
また著名人繋がりで、最近はホリエモンこと堀江貴文氏が都内での不動産投資に乗り出すとの情報もあります。
メルマガ「堀江貴文のブログでは言えない話」から大人気コーナーQ&Aが動画化！とのことで、こちらはYoutubeでご覧になれます。
【動画内での質問内容】
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊vol.252では「今週のメルマガに「中古の投資用マンションのネット販売サイトに関わろうとしている」という堀江さんのコメントがありました。でも以前、「不動産投資は流動性のある財産を最も流動性の無い資産に変更するものだから、自分はやらないし、お勧めしない」といった発言を拝見した記憶があります。堀江さんがお勧めされる不動産投資と、そうでない投資の違いがありましたら、教えてください。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
との質問への、ホリエモンの回答は・・・
【ホリエモン曰く・・・】
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
都心の中古ワンルームマンションであれば、希少性もあり流動性も高い（すぐに買い手も付く）ので、ギリギリやってもいいかなとは思っています。
中でも一番大きなポイントは、資金力のある頭のいい人たちが時間対効果が低いと思って、価値が数百万から1～2千万くらいのマーケットには参入してこない。つまり彼らとのガチンコ勝負にはならないというところです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
とのことです。
このように各界から注目を集める都内中古ワンルーム投資ですが、弊社の今週の不動産投資セミナーでもたっぷり魅力をお伝えします！
2015年3月21日(土)11:00～
『不動産投資成功のノウハウ
★失敗しないポイントは購入後のアクション次第？！★』
≪セミナー概要≫
弊社代表仲宗根の著書「不動産投資購入後の教科書」にもありますが、何と言っても大切なのは『購入後のアクション』です。
不動産投資は『買って終わり』の人が失敗する！と言いますが、じゃあ具体的に購入後に何をどうすれば良いの？という疑問にお答えして、今回のセミナーでは、具体例を交えて失敗しないポイントを説明させていただきます。
著書の内容にも触れており、仲宗根にどんどん質問できるまたとない機会でもあります。
ぜひ奮ってご参加ください！
≪セミナーの目次≫
【1】 不動産投資は事業
◆事業を成功させるために目標を明確に◆
不動産投資で成功しているオーナー様と、失敗しているオーナー様の違いはなんでしょう？
不動産投資用物件を購入した後こそ気をつけたい、重要ポイントをお教えします。
【2】 キャッシュフローを増やす
◆成功のポイントは、キャッシュフローにあり◆
キャッシュフローを増やすには、どのような方法があるでしょうか？
成功する人と失敗する人の違いを弊社蓄積データから分析し、キャッシュフローを生み出す好循環を作るプロセスを解説します。
【3】 物件購入時だけが投資タイミングではない
◆ＲＯＩの考え方を常に持つ◆
不動産オーナーの皆様は、物件購入時以外に現金を出したことがありますか？
空室対策・リフォーム・繰り上げ返済・・・。物件購入後にも、投資のタイミングというものは常に存在します。
いつどのタイミングで、どんな投資をするのが一番効果的なのか？
物件購入後しかできない、必ず効果の出る投資とは？
仲宗根が皆様の疑問にお答えします！
【4】 価値を維持する方法
◆収益還元法と賃料◆
購入した不動産投資用物件の価値を維持するために考えられる方法とは何でしょうか？
『物件の価値を維持する』と聞くと、修繕やリフォームを行う事で物件の状態を維持する事ではないかと思いがちです。
もちろんそれもありますが、より根本的に物件の『価値』を決めるのもがあります。皆さんなんだと思いますか？
【5】 最近の不動産トレンド
◆未来を予測し、業者を上手に活用する◆
そもそも物の値段とは、どのようにして決まるのでしょうか？
需要と供給の面から、不動産投資物件の賃貸需要を紐解きます。
再開発や新駅開発などの情報を得てこれから先の需要を見極めたり、不動産会社を上手に活用する方法について解説します。
【6】 中古物件の成功は、前所有者による
◆売却理由を明確にする◆
中古物件を売却するオーナー様の動機は、どういったものなのでしょうか？
実はこれは、物件に必ず付随する[あるもの]を見ることで、予測がつくのです。
利回りや価格といったものだけでなく、前所有者の売却理由もぜひ皆様には押さえ頂きたいポイントです。
ぜひ参考にしてください！
【7】質疑応答
【8】本日のまとめ
以上となります。
≪参加者アンケートより～参加者の声～≫
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★T様 40歳 男性 会社員★
Q1.本日は特にどんな事を知りたいと思っていますか？
A1.物件購入後に何をすべきか知りたい。前回のセミナーに参加して勉強になり、異なるテーマでの話も聞きたいと思った。
Q2.本日のセミナーに参加してみて、いかがでしたか？
A2. 表面利回りだけでは、不動産投資の勝負は決まらないと再認識。
有価証券投資とは異なる難しさ、奥深さがあると感じた。
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★I様 36歳 男性 会社員★
Q1.本日は特にどんな事を知りたいと思っていますか？
A1.失敗事例とその原因・対策、成功事例とその理由が知りたいと思っている。
Q2. 本日のセミナーに参加してみて、いかがでしたか？
A2.大変満足した。不動産価値を維持する事が非常に重要であること、前保有者の売却理由を推測することが可能であることなどがよく分かり、非常にためになった。
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T様は弊社のオーナー様で、本セミナーが『購入後』にスポットを当てたセミナーということで、これからの投資戦略の参考にとご参加いただきました。
I様は、弊社主催フォーチュンマップ体験会にご参加いただいたのち、セミナーにも興味を持っていただき、ご参加のお申し込みを頂きました。
もしご興味を持っていただけましたら、ぜひ皆様のご参加をお待ちしております！
3月も半ばとなり、来月4月からの移動や新入社員の入社などに備えて、皆様忙しい日々をお過ごしかと思われます。
そんな中、このメルマガがぜひ皆様の束の間の息抜きとなればうれしい限りでございます。
今回のあとがきでは、子供から大人まで皆大好き【漫画】について書かせていただきました！
日本は世界でもベスト3位に入るほどの経済大国ですが、 マンガ・アニメ・ゲームを始め、世界でも有数の娯楽大国でもあります。
なかでも漫画というのは、日本で独自に発展した文化で、漫画市場は国内だけでも5000億円規模の市場なんだとか。
さらに、漫画のアニメでの映像化や、ゲームの漫画化、キャラクター関連グッズ販売などの相乗効果を含めると、おおそよ2兆円以上の市場になるそうです！
これだけの規模の市場を維持している日本で生活していると、漫画雑誌はあって当たり前と感じますよね。
少年誌・青年向け雑誌・少女向け雑誌など細かく分類され、いくつもの連載漫画をまとめて一つの雑誌にしている形態は見慣れたものですが、実はこれ、世界的に見ると非常にユニークな形態なのです。
今でこそ、日本の漫画雑誌を真似た国も現れています。
ですがちょっと前までは、この形態は日本以外には見当たらなかったもので、日本ではこのような漫画雑誌の出現によって、漫画家の育成、作品マーケティング、ビジネスが一度に行えるようになり、副産物のコミックを含めた漫画産業全体のパイを増やす役割を果たせるようになったということです。
そして明日3月17日は、実は『漫画週刊誌の日』と記念づけられており、1959(昭和34)年のこの日、日本初の少年向け週刊誌『少年マガジン』『少年サンデー』が発刊されました。
当時の発行物は読み物が中心で、漫画は少ししか載っていなかったそうです。
講談社発行の「少年マガジン」は1冊40円で、表紙は大関朝汐でした。 また小学館の「少年サンデー」は1冊30円。表紙を飾ったのは、野球界のスーパースター長嶋茂雄です。
当時の漫画雑誌の値段から考えると、今の値段は当時の約9倍ということになります。
今と55年前とでは物価が全く違うということが分かりますね。
これを見るとやはり、インフレに耐えうる資産価値の高い投資対象がこれからは必須になってくるのではないでしょうか？(笑)
というところで、今回は締めさせていただければと思います。
それでは皆様、また次回のメルマガでお会いできますことを楽しみにしております！
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