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和不動産メールマガジン 2015年5月3日

和不動産メールマガジン 成功大家さんの声をお伝えします。

和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します

2015年5月3日【訪日外国人でワンルーム需要急増加!】

topics

)不動産投資の鉄則

2)今週の不動産投資セミナーご案内

201559()11:0013:00 和不動産セミナールーム

『失敗しない不動産投資★お困りオーナーからのよくある相談★』

3)あとがきtessoku

<増える外国人観光客>

日本政府観光局(JNTO)が発表したところによると、2015年2月に日本

を訪れた外国人の数は前年同月比57.6%増の138万7,000人で、これ

までの過去最高だった2014年10月の127万2,000人を上回りました。

増加を続ける訪日外国人。

その中でも、中国からの旅行者は大きく増加しており、その消費形態は

「爆買い」と形容されているほど。日本を訪れた外国人を国別に見ると、

中国の35万9,100人が最も多く、前年同月比で159.8%増という大きな

伸びになりました。

中国については初めて30万人を突破しただけでなく、2015年1月の韓

国(35万8,100人)を上回り、全市場を通じた月間過去最高の記録を更

新。その背景には、ビザの緩和や消費税免税制度の拡充、円安の継

続などがあげられます。

まだまだ円安の傾向は続くと予想され、今後も外国人観光客が増える

ことが見込まれます

そこで浮かんできた問題が宿泊施設の不足です。

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3月末から4月初旬にかけては、桜のシーズンに合わせて海外からの

花見客で東京都心を中心にホテルは満室続き。そして5月のGWは、

日本と中国で同時期に突入します。

今年のGWは日本人の間でも国内旅行需要が旺盛で、JTBがまとめた

旅行動向によると、4月25日~5月5日に1泊以上の「国内旅行」に出か

ける人数の推計値は前年比3%増の2335万9000人で、過去最高とな

る見込み。宿泊は新幹線が開業した北陸地方をはじめ、大阪や北海道

が高い人気を得ているようです。

ゴールデンウィーク前の人気観光地の宿泊施設の予約状況もJTBの

発表資料でも名前が挙がった北陸では、金沢市内・周辺が既にどこも

満室で、富山市・八尾・立山山麓と能登・輪島・珠洲でも予約が取りづら

い状況となっております。札幌市や大阪市、京都市の中心部でも残数

も残りわずか。箱根のような行楽地はやはり残り少なくなっている様子

です。

年末年始にも記録的な数の観光客が日本を訪れましたが、GWは冬

期よりも過ごしやすい気候で行楽には適していますし、ますます増加が

見込まれています。国内の経済効果的には「嬉しい悲鳴」ですが、宿

泊施設の数は限られていますので、日本人旅行者との間で「奪い合

い」の懸念がでています。

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出張などで都内のビジネスホテルを利用しているサラリーマンにとって

は宿泊代の値上がりは死活問題ですよね。

観光庁によると東京や神奈川、大阪、京都の2014年の客室稼働率は

ビジネスホテル、シティーホテルともに80~90%で推移し、客室不足

が顕在化しているとの統計が出ています。もともと4月は就職・進学に

よる宿泊需要も高いのに、そこに外国人観光客の需要が重なれば、宿

泊施設の供給不足というのは明らかですよね。  そんな状況ですが、

ホテル業界は強気で、ある会社は都心のビジネスホテルに閑散期の3

倍以上となる「1泊3万円」の価格を設定しましたが、それでも訪日客か

らの予約が入るといいます。デフレ脱却の動きもあって客室単価は全

体的に上昇しており、従来の主要顧客であるビジネスマンが割りを食う

形となっています。様々な方面から反響の多いこのニュースですが、

不動産投資の目線から見たとき、どのような影響があるのでしょうか。

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<旅館業法>

実は今、既存のワンルームマンションをホテルとして利用するということ

を国が検討しています。

アベノミクスの成長戦略の一環として旅館業法の規制緩和が行われま

した。 対象区域は、東京都千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、

江東区、品川区、大田区、渋谷区と神奈川県全域、千葉県成田市、大

阪府全域、兵庫県全域、京都府全域。

これは、10日以上の滞在を条件に、旅館業法の適用を外して、アパー

トやマンションの空き部屋を外国人観光客向けの宿泊施設として使え

るようにします。外国人観光客が安い宿泊費で長く日本に滞在できるよ

うにするのが狙いです。最低限の広さとして25㎡以上が必要とされま

す。 その為、既存の中古ワンルームマンションを賃貸だけでなくホテル

として活用する方法も出てきます。既に立地の良い物件は、ウィーク

リーマンション運営会社が押さえはじめていますので、賃貸市場の競争

も激化が予想されます。

ワンルームマンションの使い道が増えたことによって、中古ワンルーム

マンション投資の最大のリスクである【空室のリスク】が大幅に軽減され

ます。

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10日以上も宿泊する観光客はいるのか?という疑問もあると思い

ます。ですがこれは、滞在の期間が長くなれば、短期間に宿泊者が入

れ替わるホテルや旅館の場合よりも、定住性が強まり、公衆衛生上の

リスクが減じられるとともに、宿泊施設の立地に懸念を有する周辺住民

との関係でも受容しやすいといった点を考慮した設定となっているよう

です。

観光立国「日本」をかかげ始めたのは、今から8年前の2007年の小泉

政権時代からです。「観光立国推進基本法」という法律が2007年1月

1日から施行され、「ビジット・ジャパン・キャンペーン」と銘打ってさまざ

まな施策企画され、2008年10月には国土交通省の外局として「観光

庁」が発足されました。

なぜこのような法律が立法されたかというと、日本のこれからの少子高

齢化社会の到来と本格的な国際交流の進展が見込める中で、観光立

国を実現することは、21世紀の日本の経済社会発展のために不可欠

な重要課題であるというテーマからきており、大変重要な施策であるこ

とがわかります。

ということは、今まで述べてきたように、国の施策を知ることにより、人

口減少に怯える今後の日本において観光立国を邁進することは、賃貸

業である不動産投資家の方には、朗報であると言って過言ではないで

しょうか。 

また国としては一時的な観光としての外国人の呼び込みだけでなく、外

国人労働者、その中でも優秀な「ホワイトカラー」の誘致を積極的に

行っていこうとするねらいがあります。

東京都では、アジア地域の業務統括拠点や研究開発拠点のより一層

の集積を目指し、新たな外国企業誘致プロジェクトを実施する「アジア

ヘッドクォーター特区」を立ち上げました。 新たに特区内に進出する外

国企業に対し、税制優遇をはじめ、規制緩和や財政・金融支援のメ

ニューを用意しています。 また、外国企業が特区内でスムーズにビジ

ネスを展開し、従業員とその家族が安心して生活できるよう、英語での

ワンストップ相談窓口を設け、ビジネスから生活に至るまでの支援を

行っています。 さらに多言語での情報発信や災害に強い高機能オフィ

スの提供、生活環境・ビジネス環境の整備も進めています。

 =============================

誘致目標(2016まで) 誘致数 : アジア地域の業務統括拠点・研究開

発拠点50社を含む外国企業500社以上 誘致業種: 全ての業種(情報

通信、医療・化学、電子・精密機械、航空機関連、金融・証券、コンテン

ツ・クリエイティブなど)

東京都HPより

=============================

外国企業500社誘致実現した場合には、そこに勤める外国人の数は約

10万人とも言われています。 その10万人の住まいを確保する事も大

事です。

特に外国人は日本人に比べて通勤にかける時間は短い傾向にありま

すよね。TVでも日本の通勤ラッシュに驚く外国人を見かけます。

旅館業法の対象エリアアジアヘッドクウォーター特区の対象エリアは

かなり被っていますので、東京23区の中古ワンルームマンション投

資のニーズはますます高まり、賃料や入居率のアップも見込

るのではないでしょうか。

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購入後予期せぬ問題に巻き込まれないよう、物件の選定も重要なポイ

ントになります。弊社では、お客様の現在のご状況、目標をヒアリング

にてお伺いさせていただいたのちにお客様に合わせた物件のご提案をさせて頂いております。

是非お気軽に無料個別相談に足をお運び頂ければ幸いです。

 

また、今後大きく変わっていくであろう不動産市況の中で、オーナーと

して失敗しないためには、あらゆる可能性やリスクについて学び備える

必要があります。

弊社セミナーでは過去の事例を用いたオーナー様の失敗談などを取り

扱ったセミナーも開催予定ですので是非以下をご参照ください。

セミナー2015年5月9日(土)11:00~13:00 和不動産セミナールーム

『失敗しない不動産投資★お困りオーナーからのよくある相談★』

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<セミナー概要>

弊社にはこれから不動産投資を始めようとしている方だけでなく、

既に他の不動産会社で購入された方からのご相談も多くお受けしてい

ます。購入後にわからないことや知りたいことが出てきても、相談できる

ところがなく、目的を達成できないと、せっかく物件を購入したのに勿体

ないですよね。

物件購入後も相談できるパートナーを選ぶことが、不動産投資成功へ

の鍵ともなります。今回のセミナーでは、そんな物件購入後のよくある

お悩みをケースごとに分けて、不動産投資で多くの成功者を輩出した

弊社代表仲宗根がわかりやすく解説していきます!

 

<セミナー目次>

よくある相談ケース1~中古-棟物編件~

物件を維持するために必要なメンテナンス費用。

かさむ支出・・どうやって対処するの?

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よくある相談ケース2~新築アパート編~

新築一棟物なら問題ない?

いえいえ、新築には新築の苦労があるんです!

よくある相談ケース3~地方区分ワンルーム編~

都心は高くて手を出しにくい・・

地方なら安いし、利回りも良さそう。実際は・・?

そのカラクリ解説します!

 

よくある相談ケース4~現金購入編~

ローンを組むことに抵抗がある。ならば現金で買ってしまおう!

ローン購入と現金購入。どんな違いがあるのでしょう?

 

よくある相談ケース5~新築ワンルーム編~

新築はきれいだから購入さえできれば、あとは問題ない?

アパート同様、新築なりの問題があります。

 

 よくある相談ケース6~中古ワンルーム編~

弊社もメインでご提案している中古ワンルーム。

問題はありません!とは言いません。

どんな課題があり、どのように対処するのか。

そこから見えてくる不動産投資成功の秘訣とは・・!?

 

質疑応答

atogakiおはようございます!営業部の中村です。

本日はGWのちょうど真ん中あたりでしょうか。

皆様はどのようにお過ごしですか?

 

もうすぐやってくる5月10日は「母の日」。

すでにこのGWを利用して親孝行された方もいらっしゃるのでは

ないでしょうか。

そもそもこの「母の日」というのは、1905年5月9日、アメリカのフィラデ

ルフィアに住む少女が母の死に遭遇したことで、生前に母を敬う機会を

設けようと働きかけたことに由来し、少女の母親が好きだった白いカー

ネーションを祭壇に飾ったことから、その後母が健在であれば赤いカー

ネーション、亡くなっていれば白いカーネーションを自分の胸に飾るよう

になり、カーネーションを贈る習慣へと変化していったそうです。

日本に母の日が伝わったのは、大正時代。当時の青山学院の教授に

よって紹介されました。昭和6年には、皇后の誕生日である3月6日が

母の日とされましたが、戦後になり、改めて5月第2日曜日が母の日で

あると定められたようです。もともと花を胸につける風習のない日本で

は、花を贈るという形が一般的になりました。

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今では様々な色のカーネーションがあり、飾り方もフラワーボックスや

バケットなど見た目のかわいさに重きが置かれ、赤にこだわらなくても

いいという風潮がありますね。

ところが、カーネーションには色ごとに「花言葉」を持っています。
  • 赤:「真実の愛」「愛情」「情熱」「母への愛」
  • 濃い赤:「私の心に哀しみを」
  • 白:「尊敬」「純潔の愛」「亡き母を偲ぶ」
  • ピンク:「感謝」「上品・気品」「暖かい心」
  • オレンジ:「集団美」「純粋な愛」「清らかな慕情」
  • 黄色:「軽蔑」「嫉妬」「愛情の揺らぎ」「友情」
  • 紫:「誇り」「気品」
  • 青:「永遠の幸福」
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そしてこの「花言葉」とは、日本では、季語や四季に合わせ、花の特徴(色・形など)を捉えたものが多く、花の様子を重視した花言葉が多いそうです。

そう考えると、やはり「赤色」が一番母への愛を連想しやすいのでしょうか・・

是非参考にしてみてください!

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