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和不動産メールマガジン 2015/06/07

和不動産メールマガジン 成功大家さんの声をお伝えします。

和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します

2015/06/07【特例道路占有制度により土地の価値が上昇!】

topics

1)ニュース

2)不動産投資の鉄則

3)今週の不動産投資セミナーご案内

2015年6月7「日(日)11:00~13:00

『中古ワンルームはここを買え!失敗しないエリアを教えます!

★相続税改正で市場は激変★』

4)あとがきnews

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不動産投資でお馴染みの和不動です。

今回のお話は、6月1日付けの取れたてほやほや最新の不動産投資に

関する情報をお送り致します。

総合不動産サービス大手のJLLが2015年第1四半期の日本の商業用

不動産投資に関する分析レポートを発表しました。

「商業用不動産投資」とは、オフィスや商業施設を対象とする

不動産投資のことですが、2015年第1四半期は2013年以来3年

連続の増加となり、第1四半期としてはリーマンショック直前の2008年

ぶりの高い数値となっており、特に今年は不動産投資市況が活況を

帯びていることを表しています。

前年比で23%増の1兆5400億円が投資されたことになっております。

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世界の都市別で見てみると、「東京」は、ニューヨーク、ロンドンに続き

第3位。

アジアでは唯一東京がトップ10に入り、「東京」の存在感の大きさを

示す結果となりました。

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そんな「東京」の中でも対日本投資額のなんと84%が東京圏に集中

し、投資額全体の42%が東京5区(千代田区、港区、中央区、渋谷区、

新宿区)に集中しております。

一般的に、投資市場が過熱すると地方圏への投資が拡大すると

言われますが、現時点では地方圏への投資姿勢は引き続き慎重

であると考えられているようです。

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さらに、分野別に見てみると、オフィスに対する投資額が全体の57%を

占め、次いでリテール25%、物流施設10%、ホテル4%と、

オフィスに対する投資割合は前年比では減少しているものの、投資額

自体は増加しており、今後も不動産価格上昇および投資額増加は続く

とみられています。

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不動産市況の活況の背景として、金融緩和に基づく国内の金余りが

堅調である不動産投資に投入され、また海外の投資家筋からみても

日本不動産の資産価値の高さは魅力的であり資金流入増加になった

と言われています。

「東京都心部にあるオフィス、リテール等の大型取引が投資額をけん引

しており、今後も不動産価格上昇を引き金とする大型物件の供給増加

により、

国内不動産投資額は増加傾向で推移するものと予測される」という

ところでこのレポートは締めくくられています。

 

なぜ今、大型物件が建てられるようになったのでしょうか。

その理由に、「容積率緩和」「道路占有基準の緩和」

あげられます。

 

特例道路占有制度とは。

道路の占有許可は道路法において、道路の敷地外に余地がなく、

やむを得ない場合(無余地性)で一定の基準に適合する場合に許可で

きるとされていますが、まちのにぎわい創出や道路利用者等の利便の

増進に資する施設について、都市再生特別法に資する施設について、

都市再生特別措置法に規定する都市再生整備計画に位置付ける等、

一定の条件の下で、無余地性の基準を緩和できることとした制度です。

(参照)国土交通省HP

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■道路上に設置できる施設

都市再生特別措置法施行令第15条で定める施設

◆広告塔または看板で、良好な景観の形成または風致の維持に寄与するもの

◆食事施設、購買施設等で、道路使用者の利便の増進に資するもの

◆自転車駐車器具で自転車を賃貸する事業の用に供するもの

 

■対象となる道路の条件

==================================================

東京都が管理する道路のうち、下記(1)~(5)の条件をすべて満たす道路
  1. 都市再生特別措置法における都市再生整備計画の区域内の道路であること。
  2. 占有物件を設置する場所が車道以外の部分であること。
  3. 占有物件が設置された後も自転車走行空間を除いた歩道の有効幅員が3.5m以上確保されること。
  4. 自転車道等の自転車走行空間が整備されているなど、歩行者と自転車の通行の分離が可能な道路であること。
  5. 交通の輻輳する場所等道路の構造又は歩行者交通に支障を及ぼすおそれがないこと。
==================================================

さすがお役所らしい、格式ばったものいいとなっていますが、つまり、

道路というのは、原則、地面だけではなく、その上の空間も含めた上下

の空間全てを道路としています。

しかしながら、現在、都心は建物が密集し、新たに建物を建設しようも、

立ち退きしていただくわけにもいかず面積が枯渇しています。

そんな中で、道路区域を立体的に限定し、道路の占有部分を緩和する

ことで、道路の上部空間を上手に利用しようというのがこの制度の内容

です。

この制度により、これまで民主党になってから禁止されていた路上に

オープンカフェを作ったり、イベントを行うことが可能になるのです。

今まで使うことができなかった道路の占有部分を企業が買い取り、

広告に利用するなどの二次利用が益々増えていくことでしょう。

 

都はこれを「東京シャンゼリゼプロジェクト」と呼んでいます。

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「虎ノ門ヒルズ」が開業した2014年6月11日、ビルの足元にオープン

カフェが誕生しました。歩道上にパラソルを広げたオープンカフェは、

この「シャンゼリゼプロジェクト」の第1号店。観光客のほか近隣の

オフィス街や官庁街に勤めるビジネスマンが気軽に立ち寄り

にぎわいを生んでいるようです。

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さて、このような規制緩和は、区分マンションにどう影響して

いくのでしょうか。

「道路占有基準の緩和」は、まちの活性化を目的としています。

道路をにぎわいの場として活用し、魅力的なまちができれば、そこに

人が集まり、賃貸需要が生まれます。当然、土地の価値も上がり

ますよね。

そこに住む人々がどんなところに利便性を見出しているのか、

魅力を感じているのかを把握することが重要になりますね。

 

行政が発信する政策は経済に影響を与えます。

それぞれの政策がどんな目的を持ち、今までと比較してどう変えて

いこうと考えているのか、それによってどんな影響が生まれるか。

影響を受ける人々はどんな層なのか、どこに価値を見出した人

なのか。

そんな視点で不動産投資を考えると、自ずとこれから伸びていくだろう

エリアや住まいの種類なども予測できるのではないかと思います!

 

「でも、政策が上手に機能せず、効果がなかったら・・?」

だからこそ、エリアを分散できる「区分マンション」をおすすめします!

 

今回のセミナーでは、区分マンションの価値や不動産投資に影響を

与える様々な要因をご紹介しています!エリアでお悩みの方はぜひ

ご参考になさって下さい!

セミナー

2015年6月13日(土)11:00~13:00 和不動産セミナールーム

『中古ワンルームはここを買え!失敗しないエリアを教えます!

★相続税改正で市場は激変★』

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安定的にキャッシュフローが稼げる 不動産投資注目のエリアはここだ!!

不動案投資の成功を大きく左右する「投資用物件のエリア」。

失敗しているオーナーは「自分の目線でこだわるエリア」を選んで

物件を購入し、成功しているオーナーは「入居者の目線から見て

ニーズが一番高いエリア」に物件を購入しています!

 本セミナーでは、空室リスクの不安を払しょくし安心して

キャッシュフローを稼ぐことができる不動産投資注目のエリアを

大公開します!

 

【セミナープログラム】

1、2020年東京オリンピック、アベノミクス

2、賃貸市場と賃貸の多様化

3、ワンルームマンションの希少性

4、金融機関のスタンス

5、今後の市場の動向!

6、中古ワンルームはここを買え!

7、質疑応答

8、無料個別相談のご案内

 

※セミナー後、有志のみで不動産投資家同士で交流ができる

「ランチ会」を開催予定です!先輩オーナー様の生の声が聴ける

貴重な場となっておりますのでぜひ奮ってご参加ください! 

 

1、2020年東京オリンピック・アベノミクス

不動産投資を行ううえで「東京オリンピック」と「アベノミクス」を

キーポイントにしている方を多くお見かけします。

言葉は知っているけど、実際はどのような政策なのか。それぞれが

与える経済効果、そして将来への影響など、過去から現在への変遷を

踏まえ、そこから見えてくる“未来”の不動産投資の市場を解説します!

 

2、賃貸市場と賃貸の多様化

投資を行う上で重要なことは、その投資の「市場」を知ること。

人口減や少子高齢化が叫ばれる現代において、今現在の不動産投資

市場はどう位置しているのか。市場をよく理解することが成功の秘訣

となるでしょう。

 

3、ワンルームマンションの希少性

市場を知れば、何が優位性を持ってくるのかが見えてきます。

現在ワンルームマンションには希少価値があると言われています。

そのワケには自治体の思惑がありました。

棟物か区分か、ファミリータイプかワンルームか。お悩みの方

必聴です!

 

4、金融機関のスタンス

不動産は大きな買い物です。そこでお世話になるのが“ローン”。

つまり、金融機関なのです。

では、金融機関の不動産投資に対するスタンスはどのようなもの

なのでしょうか。

不動産投資と切っても切り離せない“銀行”について

是非学んでください!

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5、最近のトレンド

今回のセミナーの目玉。相続税増税がなぜ、そしてどうのように

不動産市場に影響を与えているのか。

実は東京オリンピックだけではない、不動産投資市場を動かしている

要因があるのです。出口戦略にも役立つ情報が満載です!

 

6、中古ワンルームはここを買え!

ここまでをまとめると、どこで何を買えばいいのかが見えてきます!

好きなエリア、嫌いなエリアそれぞれあると思いますが、

投資という面から見て、のびしろのあるエリアとはどこなのか、

是非最後までお見逃しなく!

 

質疑応答atogaki

おはようございます!営業部の中村です。

6月になりましたね。

6月と言えば!国民の祝日が無い月ですね・・。

月曜日の朝から暗いニュースをお届けしてすみません。

気を取り直して。

6月と言えば!衣替えの時期ですね。

会社によっては6月1日にならなければ、半袖を着られない!

なんてところもあるようですが、和不動産では一足先にクールビズを

始めちゃっています。

クールビズ画像2

環境所でも6月1日からポロシャツやアロハシャツでの勤務が始まった

ようですね。

洋服の入れ替えが面倒な衣替えですが、アメリカTIME誌の

「世界で最も影響力のある100人」に選ばれたこんまりさんこと

近藤麻里恵さんのときめくお片付け術では「衣替えをしないこと」を

推奨しているようです。

さて、「クールビズ」という単語もようやく普及したように思えますが、

この「クールビズ」、実は日本発祥ということをご存知でしょうか。

始まりは2005年小泉内閣下で小池百合子元大臣が呼びかけた

「ノーネクタイ・ノージャケット」キャンペーン。

京都議定書の発効によって、日本は二酸化炭素排出量の低減を

迫られました。しかし、日本の排出規制、技術は飽和状態に近く、

目標達成は極めて困難ということは明白でした。

一方で、それまでのビジネスマンと言えば、炎天下の中を、きっちり

ネクタイを締め、ジャケットを腕に持ち、じわりと吹き出る汗を拭きながら

歩く姿が一般的でした。そのような中で、体感温度を下げ、空調施設の

エネルギー量を減らし、二酸化炭素排出量を減らそう、というのが

「クールビズ」の目的とされました。

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しかしながら、今、この「クールビズ」文化が世界に遅れをとっているとも

言われています。原因は日本人独特の“性格”にあるようです。

最近では就活の時に、会社から「面接は軽装で」と言われて、疑心暗鬼

になる就活生も多いようです。採用担当者は、服装は選考に関係ない

と言いますが、服装が与える第一印象というのもありますし、自分だけ

浮いていたら・・なんて考えが頭をよぎります。自分の一生を決める

大事な場面で、暑さなんて我慢してしまいますよね。

ビジネスの場面においても、取引先企業が硬い企業だと、カジュアルな

身なりでは失礼なのではないか?という声も多いようです。

そんな日本人特有の性格が、「クールビズ」の障壁になっているよう

です。

身だしなみを大切にすることは日本人の美徳ですが、それを超える

人間関係を築くことができればいいですね。

それでは今回のメルマガはここで締めさせていただきたいと思います。

また、次回のメルマガでお会いできることを楽しみにしております!

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