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和不動産メールマガジン 2015/07/05

和不動産メールマガジン 成功大家さんの声をお伝えします。

和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します

2015/07/05【不動産投資の法人化ー資産管理会社設立についてー】

topics

)不動産投資の鉄則

2)今週の不動産投資セミナーご案内

2015年7月11() 110013:00 和不動産セミナールーム

『不動産投資成功のスキル★オーナーに必要な5つの力★』

3)あとがき

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弊社の個別相談でお客様にお話をお聞かせいただく際に、皆様から

多く寄せられる相談の内容をひもとくと、数種類に分けられます。

その中でも、既に不動産投資を始めていらっしゃる方や、何件も不動産

をお持ちのオーナー様がよく話題にされるものに、「法人化」というもの

があります。

今回のメルマガでは、俗に言われる「法人化」――

【資産管理会社の設立】について、メリットとデメリットを含めて総合的に

取り上げていきたいと思います。

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Ⅰ.『資産管理会社』って何?

「資産管理会社」とは、主に不動産投資や金融資産投資などの管理を

行う事をその目的とし、設立(=法人化)される会社のことをいいます。

個人または家族の資産管理を目的としているので、プライベート

カンパニーと言うこともあります。

「株式会社」や「合同会社」といった形態が多く、税制や契約面等に

おいて通常の法人と基本的には変わりません。

資産管理会社の運営形態としては、

「法人自ら資産を保有する直接的な形態」と、

「個人資産の運用・管理をする間接的な形態」との、

主に2つの運営形態に分けられます。

 

 

Ⅱ.サラリーマンと資産管理会社の関係

ここ最近では、不動産投資に興味を持ち、実際に1戸2戸・・・と所有

物件を増やしていかれるオーナー様というのは、サラリーマンのお客様

が非常に多くなっております。

その背景には、金融機関の投資用不動産に対する融資条件の緩和や

不動産投資ブーム等がありますが、ではサラリーマンである個人が、

法人(資産管理会社)を立ち上げるとどうなるのでしょうか?

 

まず、サラリーマンの収入は一般的に『給与所得』となるため、基本的

には経費を計上することができません。

給与所得控除が経費相当とみなされているためです(一部例外有)。

また、一部の雇用形態の方を除いては、自分のお給料の受け取り先を

何らかの法人に指定するというのも難しいですよね。

そうなると、収入が給与所得のみの方が、法人の枠組みを用意して

家計を守ろうとするためには、何らかの事業を行う主体として法人を

設立する必要があります。

そこで投資用不動産を所有されている方は、不動産投資を法人格で

行うことにより、経費計上、所得分散の点において、法人設立のメリット

を享受することが可能となります。

また、皆さんご存知の通り不動産投資は資産運用・資産形成にも

つながります。

資産規模やリスクの低さを併せ考えても、サラリーマンの法人設立に

おいて不動産投資は取り組みやすい事業と言えます。

 

 

Ⅲ.『法人化』の目的と、『法人』ならではのコスト

先に述べたような経費関係を含め、一般的な法人設立の目的は

大きく2つあるといわれています。

それは・・・、

◾事業の発展のため

◾節税や融資調達のため

になりになります。

 

しかし不動産投資家の方が資産管理会社を設立する場合は、一般的

な事業会社と違い、節税や融資調達のために設立するというケースが

多くなります。

そのため、サラリーマンをとして働きながら資産管理会社を設立する

ことのメリットは、簡潔に言うと、「節税」なのです。

 

ただし、ここで注意が必要なのですが、法人を設立すると法人設立時に

コストがかかります。法人登記料等が30万円位かかると言われて

います。

もちろん、「法人税」の他に、物件の名義を法人格にするために

「譲渡税」もかかってきます。

「まあ、経費をいろいろと計上してマイナスを出せばいいや」と思って

いても、「会社」ですので、あまりマイナス決算にしてしまっては、反対に

融資がひくことが難しくなります。

弊社にて法人化のご相談をお受けしたお客様でも、結局個人のままで

投資を続けた方が有利であるという結論が出た方も多くいらっしゃい

ました。

 

その理由の一つとして、「還付」というものがあります。

不動産投資による不動産所得は、給与所得との総合課税であるため、

損益通算ができます。

ですので、不動産所得がマイナスになるようであれば、一定の税還付

を受けられるのです。所得税は累進課税ですので、特に、所得の高い

独身のサラリーマンの方は、不動産投資をすることによって、それも

築浅の区分マンションで減価償却が高い物件を購入された場合、

けっこうな額の還付金が戻ってきたりします。

 

このように、法人設立することが果たしてお客様(オーナー様)にとって

よいのかどうかは、不動産オーナーである皆様それぞれが考える将来

にむけての目的と、所得水準などの経済的環境によって大きく

変わります。

不動産投資家の皆様は、法人設立の効果がご自身にとって本当に

メリットとなりえるかを慎重に見極める必要がありますよね。

 

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Ⅳ.資産管理会社設立のメリット・デメリット

ここまで、主にサラリーマンの方の『資産管理会社』設立について見て

いきましたが、最後に法人化する事のメリットとデメリットをそれぞれ

まとめてみました。

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≪法人化の4つのメリット≫

①高額所得者は、法人にすることで税率が下がる

所得税というものは、累進課税(所得が多くなればなるほど税率が

高くなる)という課税方式になっています。

そのため、個人で不動産を所有し不動産経営を拡大してゆくと、投資用

不動産からの収入が増えていくにつれてどんどん税率が高くなって

しまいます。

現在の所得税の最高税率は、所得が1800万円を超える部分に

ついて40%(復興税、住民税等を除く)となっており、

平成25年度税制改正によって、平成27年分以降は4,000万円超と

いう区分が加わり45%が最高税率となります。

そのため、所得が増えてくると法人税との税率差を考えて、

法人を設立した方がメリットが出るのです。

②節税対策の選択肢が広がる

法人組織を持つ事で、様々な節税対策を活用する事が出来るように

なります。

具体的には・・・

*役員の定期保険や医療保険を会社で加入する

*小規模企業共済 (掛金の限度は7万円で全額経費、

退職金として扱える)

*倒産防止共済 (掛金の限度は8万円。全額経費、40か月以上

加入で全額戻ってくる)

*旅費規程の活用 (物件が離れている場合など、活用すれば

節税となる) 

等となります。

③法人税制上のメリットを活用できる

これは、確定申告の際の、減価償却部分のメリットとなります。

個人事業の方の場合、減価償却費は強制償却となっており、

償却額を調整することが出来ません。

しかし法人の場合任意消却となっていますので、その年度の

償却可能限度額の範囲内で自由に調整することが可能となります。

 

また、青色申告の損失繰越期間も、個人と法人では違います。

個人ですと3年、法人は9年になっており、青色申告をしている個人

及び法人が赤字の場合、その赤字を繰り越すことが出来ます。

この制度を『青色欠損金の繰越控除制度』と言います。

赤字を繰り越す事によって、次年度以降の所得や利益と

相殺することが可能となるため、税務上の大きなメリットとなります。

④相続税を節税できる

法人を所有する事によって、以下のような相続におけるメリットも

あります。

*所得分散による相続財産の増加防止

*納税資金の準備にもなる

 

 

 

≪法人化の5つのデメリット≫

①法人設立の費用がかかる

法人設立には諸々の費用がかかります。

株式会社の場合は約30万円、合同会社の場合は約10万円と言われています。

②赤字でも税金が最低7万円はかかる

法人には、法人税の均等割りと言う赤字でも毎年納めなければいけない税金があります。

③税理士報酬

資産管理会社設立のメリットは節税のため、税金に明るい税理士の先生を雇う必要がでてきます。

④所有不動産の名義変更費用

今まで個人名義で所有してきた不動産を法人の所有にする場合は、

設立した法人に一度売却する事で、所有不動産の名義変更を

行わなくてはなりません。

この場合不動産の売買費用は不動産価格によって変わりますが、

例えば区分所有のマンション1戸あたり20万円かかる計算でも、

5戸あると100万円ほどの費用が必要となります。

 

以上、簡単にメリット・デメリットについて書かせていただきました。

お読みいただいている不動産オーナーの皆様には、

それぞれ不動産収入の最終目標や今後のライフプランに合わせて、

流行に流されず、自身にとっての本当のメリットをぜひ見極めて

いただきたいと考えております。

 

それでは、実際に不動産投資でメリットを感じている(利益を出している)

不動産オーナー様というのは、皆様どのようなことを考えていらっしゃる

のでしょうか?

 

今週のセミナーは、『成功しているオーナー様』に焦点を当てたセミナー

となっております。

ぜひ下記の【今週のセミナー】もご参照いただけますと嬉しい限りで

ございます!

セミナー

2015年7月11日(土)11:00~13:00

『不動産投資成功のスキル★オーナーに必要な5つの★』

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≪セミナー概要≫

弊社では、定期的にオーナー様方のアフターフォローを行い、週末は

セミナーにご参加くださる投資家の皆様からのご相談に乗らせて

いただいております。そんななかで、不動産投資に成功している

オーナー様の共通点を発見いたしました。

不動産投資に成功しているオーナー様は、どんなスキルを身に

付けていらっしゃるのでしょうか?

そのスキルというのは、実は苦労して取得するものではなく、普段の

生活の中でちょっとした意識を変えるだけですぐに身に付くものなの

です。

もう不動産投資を始めていらっしゃる方も、これから始めようという

方も、知らないと損な失敗しないための情報をお教えします!

ご興味をお持ちいただけましたら、ぜひ皆様のご参加をお待ちして

おります。

 

≪セミナーの目次≫

【1】 貯金力

◆貯金力(資金力)を上げるためには?◆

不動産投資で成功しているオーナー様と、失敗しているオーナー様では、まず資金力に違いが出ます。

その資金力を上げるために成功するオーナー様がしていることというのは、『○○を分ける』だけなのです。

そして勝手に貯まっていった資金で、効率よく物件のCFを上げるノウハウをお教えします!

 

【2】 会計力

◆不動産オーナーに必要な会計力とは?◆

不動産投資という『運営』を行うにあたって、オーナー様はご自身の資産を把握するとともに、

所有物件がどれだけの利益を生んでいるかを理解していることが必要となります。

そしてその数字から『運営』の改善点を見つけ出さなければなりません。

そのために○○をつけることで運営状況を明確化することが重要になります。

 

【3】 投資判断力

◆ROI・レバレッジ効果を使った効果的な投資をしよう!◆

不動産オーナーの皆様は、物件購入時以外に現金を出したことがありますか?

空室対策・リフォーム・繰り上げ返済・・・。物件購入後にも、投資のタイミングというものは常に存在します。

いつどのタイミングで、どんな投資をするのが一番効果的なのか?

物件購入後しかできない、必ず効果の出る投資とは?

 

 

【4】 予測力

◆今後の市場の動向を基にした予測の立て方とは?◆

物件購入時・賃貸の外れたタイミング・物件の売却時・・・投資家の皆さんは様々な場面で情報を収集し、

今後の市況を予測する必要があります。

そんな中で、予測を立てるためにはどのような情報を参考にすべきなのでしょうか?

 

【5】 行動力

◆周りの人と一緒ではいけません。○○の真似をしよう!◆

不動産投資最大のメリットは、ローンで資産総額を増やせることにあります。

借入額が少ない方が、返しやすい(完済しやすい)と思っていらっしゃる方は多いですが、

実は借入を増やしてリスクの低いものに投資し、CFを多く得つつ返済していく方が、借入額の少ない方に比べて

2倍以上のスピードで返済できる場合もあります。

あなたのご状況ではどういった方法が最もメリットが出やすいのでしょうか?

【6】 質疑応答

以上となります。

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皆様おはようございます。営業部の吉田です。

明日7月7日は七夕ですね!

七夕の夜と言えば、『天の川』が見られるかも・・・と思い毎年ついつい

空を見上げてしまいます。

ですが残念ながら、明日の夜の天気は全国的に曇り空のところが多い

ようです。

毎年ちょうど梅雨とかぶってしまい晴れる方が珍しいのですが、

私としてはせめて一生に一度は見てみたい光景でもあります。

天の川

そんな7月7日は、実は『カルピス』販売記念日でもあるのです。

1919年(大正8年)7月7日の七夕の日に、日本初の乳酸菌飲料である

「カルピス」は発売されました。

パッケージデザインでおなじみの水玉模様は、実は天の川の

「銀河の群星」をイメージしたものなんだとか。

カルピス

これは、最初は青地に白の水玉模様でしたが、後に白地に青の水玉

模様に変わりました。『青地に白の水玉模様』と聞くと、確かに天の川の

画像と比べても連想しやすいですよね。

このデザインは、現代においても古さを感じさせない優れたデザインと

評価されているそうです。

7月に入り、段々とビールのおいしい季節になってきましたが、カルピス

も暑い季節にはおいしく飲めます!

お酒と違って子供も飲めますし、暑い日こそ女の子や子供と一緒に

『初恋の味』をゆったり楽しんでみるのもいいですよね。

それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。

また次回のメルマガでお会いしましょう♪
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