和不動産メールマガジン 2015/07/20
和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します
2015/07/20【投資用物件の「設備トラブル・修理」について知ろう！】
１)不動産投資の鉄則
２）今週の不動産投資セミナーご案内
2015年7月25日(土) 11：00～13:00 和不動産セミナールーム
【失敗しない不動産投資★お困りオーナーのよくある相談★】
３）あとがき
不動産投資をこれから始めようとお考えの方も、また既に始めている方
も物件を選ぶときに気になるポイントの一つが、お部屋の「設備」
ですね。
もし、設備の修理が必要になったら、その費用はどれくらいなのか、
エアコン・トイレはどのくらいの周期で交換が必要なのか・・。
不動産投資を始めるにあたって、ランニングコストである物件の修繕費
については予め考えなければなりません。購入する際に、なるべく費用
のかからない物件を選ぶことで、後々の費用の負担も大きく異なって
きます。
建物の構造や外壁の仕上げ方、使用している設備の種類、建物が
建っている環境（温暖地・寒冷地・臨海地・内陸部）など、影響してくる
要因は様々です。
さらには、時代の変化のなかで、入居者が求める設備のニーズも変化
する可能性も考えられます。
そこで、今回はオーナーになったら避けては通れない
「設備のトラブルや設備の修理」について書かせて頂きたいと
思います。
＊入居者に聞きました。家の中で起きた設備のトラブルは何？
1位 テレビ・冷蔵庫などの家電が壊れた
2位 トイレが詰まった
3位 カーペットやソファーにしみがついた
4位 洗濯機が動かなくなった
5位 お風呂が壊れた
6位 壁などに消せない汚れをつけてしまった
7位 壁に穴が空いた
8位 排水溝が詰まった
9位 水が出なくなった
10位 ドアがとれた
住んでいれば起こる設備のトラブル。入居期間が長くなれば、
やれ「エアコンが壊れた」、「お風呂のお湯が出ない」など設備の
故障トラブルに見舞われることもありますよね。
形あるものはいつか壊れます。
では、この修理費用、オーナーと入居者のどちらが負担するの
でしょうか。
その判断基準はなぜ故障したのか？によって変わります。
【オーナーが負担する場合】
民法606条では、「賃貸人は賃貸物の使用、収益に必要な修繕義務を
負う」と明記されています。よって、法律上は自然損耗により故障した
場合はオーナー負担ということになります。
【入居者が負担する場合】
借主が修理しなければならない場合は、以下のケースです。
- 借主の故意・過失により故障した場合
- 消耗品的なもので、使用により当然に故障・劣化が予定されているもの（例えば、灯具の電球などですね。）
- 借主の管理義務違反により故障した場合
では最近では当たり前の備付の「エアコン」。これが本当に備付の
設備かどうかご存知でしょうか。
入居最初から部屋に付いていたので、オーナー負担なのではと思う
でしょうが、ファミリータイプ等でよくある、前の入居者が自己負担で
取り付けたエアコンを引っ越すから「いーらない」と置いていって、
でもまだ使えるから使っていいよーといった時。
この場合、貸主(オーナー)が取り付けたわけではないので、
壊れても修理する義務を負わないんですね。
もちろんこれ以外にも理由はいくつか存在しますが・・。
引っ越してきたときには付いていた設備が備付の設備かどうか、
その答えは「重要事項説明書」に書かれています。
重要事項説明書の「設備」欄。ここに「有」となっているものがその物件
の「備付」の設備ということになり、貸主(オーナー)の負担で修理・交換
がなされます。
ですが、もし設備に不具合や故障かなと思った場合、設備欄の「有」
「無」に関わらず、独断で判断せず、賃貸管理会社に連絡をしましょう。
建物管理会社ではありませんので、くれぐれもお間違え無く！
また、賃貸管理会社でも、「×○24時間サービス」等というものに加入し、
24時間対応で水廻りの故障や修理に対応してくれたりするサービスも
あるので、賃貸物件に入居されている方はそちらも確認してみてくださ
い。ちなみに弊社和不動産でもトラブル24時間サービスに加入しており
ますよ。
弊社ではないのですが、弊社のオーナー様が地方の物件を地元の
賃貸管理会社に任せていて、入居者から修理を依頼されオーナー様の
承諾もなく、勝ってに余分な修理までして、その修繕費用を家賃送金
から相殺されてしまったというような悪質なケースも
多々耳にしたりもします。
そういった意味では「修理コストがかからない物件」だけでなく、
「信頼できる賃貸不動産会社」を見つけることも、ランニングコストを
減らすことに繋がっていきます。
＊修理コストがかからない物件とは？
例えば、エアコンやトイレの交換周期はおよそ10年と言われています。
入居者がトイレの神様だった場合は別ですが、基本的にはどんな
お部屋でも同様です。
すると、アパートの場合は10年周期で同じタイミングで一気に修繕費用
を負担しなければならなくなりますね。10室あったら10室分のトイレの
修繕費用がドーンと来るわけです。
アパートの平均入居率は7割と言われています。空室があり、また特に
木造アパートは構造がマンションほどしっかりしていないので、経年劣
化による消耗や劣化が顕著です。よってアパートやマンションでも一棟
もののオーナーは毎月少しずつ修繕費に充当する資金をオーナー
自身がプールしておく必要があります。
一方で同じ不動産投資の一つである「中古ワンルームマンション投資」
では、区分所有者全体で修繕費を分担しますので少額で済み、修繕計
画もきちんと計画されており、突然に費用発生も未然に防げるため、
リスクを最小限に抑えることが可能です。
ご自分が検討している物件、またこれから物件を探そうと考えている方
も物件の状態を把握していくことが大切です。
「新築or中古」、「区分or棟物」など不動産投資の対象は様々ですが、それぞれどの位将来の費用が発生していくのか予測することが
大切です！
ただ、一棟ものを8000万円で購入してから、修繕費で500万かかり、
こんなに費用がかかるのは知らなかったでは、すまされません。
そのような失敗を犯さないためにも、詳しくは今週のセミナー
へ是非お越しください！
2015年7月25日（土）11：00～13：00
【失敗しない不動産投資★お困りオーナーのよくある相談★】
世の中には不動産投資で資産を築いた本は豊富にありますが、
失敗談を書いた本は見かけません。
失敗した原因を知るからこそ、成功への道しるべがクリアに見えてくる
と思いませんか？そんなセミナー参加者アンケートで多かった
「不動産投資の失敗事例が聞いてみたい」というお声に、
弊社代表仲宗根が実際にお客様からお伺いしたご相談内容を元に、
失敗の理由を徹底解説します！！同じ轍を踏まないためにも実際に
あった失敗事例について学びましょう！
【セミナープログラム】
- はじめに
- よくある相談ケース1～中古一棟物件編～
- よくある相談ケース2～新築アパート編～
- よくある相談ケース3～地方区分ワンルーム編～
- よくある相談ケース4～現金購入編～
- よくある相談ケース5～新築ワンルーム編～
- よくある相談ケース6～中古ワンルーム編～
- 弊社もおすすめする23区中古築浅ワンルーム投資の魅力！
- 質疑応答
- はじめに
2．よくある相談ケース1～中古一棟物件編～
爆発的な収益を生む一棟物ですが、失敗したときの負担が大きいことも一棟物の特徴です。実際に一棟物をお持ちのオーナー様はどんなお悩みを抱えていたのでしょうか。実例の数字を元に中古一棟物の失敗事例をお見せします！
3．よくある相談ケース2～新築アパート編～
アパートの建設ラッシュが続いています。そのブームに乗る前に、新築でアパートを購入したあとに起こる困った問題たちについて学びましょう！
4．よくある相談ケース3～地方区分ワンルーム編～
いきなり一棟物は怖いし、東京は価格が高い・・地方の区分ワンルームならどうか？とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。その場合、考えるべきポイントはどこになるのでしょう。
5．よくある相談ケース4～現金購入編～
ローンを使った方がいい人・現金を使った方がいい人、それぞれいらっしゃいます。ローンにも抵抗があるし、金利も気になる・・お金を貯めて現金購入をすれば、リスクはないのでは？効率的なお金の増やし方を学びましょう。
6．よくある相談ケース5～新築ワンルーム編～
新築ワンルームの持ち方は限られています。新築ワンルームを持つ目的はただ一つ。ご存じでしょうか。
7．よくある相談ケース6～中古ワンルーム編～
弊社もおすすめする中古ワンルームのデメリット・メリットを分かりやすく解説！なぜ弊社中古ワンルームをおすすめするのか、そのアプローチ方法を解説します！
8．弊社もおすすめする23区中古築浅ワンルーム投資の魅力！
9．質疑応答
和不動産のセミナーは、疑問、質問を都度頂くことができる、
聞くだけではない、参加型セミナーとなっております。
セミナーの内容についてはもちろん、気になっている点など
是非セミナーでお聞きください！
おはようございます！
7月も末になりました。最近は暑い日が増えていよいよ夏が来るんだ
なぁと感じる瞬間が多くなりました。
これからまだ気温は上がっていくのかなと思われますが、なんと82年
前の1933年では今日、最高気温が記録されたんですね。
場所は山形市で気温は40.8℃。長らくこの記録が日本の最高記録
だったようですが、2007年8月16日、74年ぶりにこの記録が塗り替え
られました。この出来事がテレビでも報道され、「暑いまち」として名前
が知れ渡りました。埼玉県熊谷市と岐阜県多治見市。
実は1933年の今日、最高気温が記録されたとのことで、２つの記念日
が誕生しました。
まず一つ目は「かき氷の日」
7(な)・2・5(・つ・ご)でかき氷のかつての名称「夏氷」の語呂あわせと
最高気温を達成した「7月25日」をかけて制定されたようです。
そして、このかき氷の日にちなんで出来たのが二つ目
「知覚過敏の日」。
かき氷は歯にしみるんだからっ！ということで「かき氷の日」と
かけました。
歯がキーンとしみる知覚過敏への意識を持ちましょうという意図の
もと、製薬会社が制定しました。
このあとがきでも何度か今日は何の日？を書かせて頂いて、
私もなんとなくわかってきました。
そう、記念日って結構簡単に作れるんだねということに。
３６５日何かしらの記念日があるわけですが、この記念日を認定・登録
しているのが「日本記念日協会」という法人です。
“関連性・共益性・有効性という３つの基準から記念日を審査し、記念日
制定者が、質の高い精査された「記念日」であることを証明できる制度
です。 公式認定された「記念日」は、制定者と関連性があり、関連する
方々が最大の利益を享受し、有効活用される「記念日」であることが
証明されます。”（日本記念日協会HPより）
認定されることで公的な効力があるわけではないのですが、イベントと
記念日を合わせることにより販促効果が高くなるという理由から企業か
ら記念日制定のオファーは年々増加しているようです。
このプロモーションのはしりは１１月１１日「ポッキーの日」。
CMでも放送され、ご存知の方も多いのではないでしょうか。
最近では「５月４日」が「スターウォーズの日」として日本記念日協会に
認定されたようです。劇中のセリフ「May the Force be with you
（フォースと共にあらんことを）」から「May The 4th」イコール“５月４日”。
な、な、なるほど・・。
日本でもハロウィンが盛んになったりイベントが増えているような気が
します。気温もまだまだ高くなっていきますので、夏のイベントには十分
ご注意ください！
それでは皆様、次回のメルマガでお会いできることを楽しみに
しております！
