2015年8月24日配信のメールマガジンです。不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

8/22（土）和不動産恒例！

季節のイベントin SUMMER～東京湾クルージング～

開催されました。

前回のイベントは春のお花見でしたが、夏ということで海の上でのイベントとなりました。

毎回イベントにはオーナー様やご家族様、これからオーナー様になられる方々に大勢ご参加いただきますが、今回も、飲み放題、食べ放題！そして船内では豪華？！賞品をご用意してゲームも趣向を凝らし、無事開催することができました。

また、弊社代表の仲宗根の？？歳の誕生日イブということもあり、サプライズでケーキを用意し、オーナー様共々お祝いいただき、仲宗根も大変感激しておりました！

二次会にもほとんどの方にご参加いただき、和不動産とオーナー様の絆の強さに改めて感謝いたす限りです。

今回もご参加いただいたオーナー様からは「楽しかった！」「また来ます！」というお言葉をいただき、スタッフ一同苦労が報われます。

今回は残念ながらお時間が合わずご参加できなかった方も、
次回のイベントには是非ご参加くださいね！

ちなみに次回は…12月に開催予定です！

少し前のお話になりますが、平成27年1月1日より相続税増税があり、相続税の基礎控除の減額がありました。

そのため、今までより多くの方が相続税の対象となるため、相続税対策として所有の土地の有効利用としてアパートを建設する方や、資金をお持ちの方が不動産（タワーマンション）の購入をする方が増加しています。

最近では、東京都中央区や目黒区駅近のタワーマンションが即日完売しているとか！

購入登録者の年齢層の中心は50歳代全体の26～30％を占めています。
次いで40歳代、60歳代となっているそうです。

ご職業は会社役員、会社経営者、医師が過半数を占めています。

相続税対策とはいえ、高額でもやはり、エリアや駅近など利便性を重視してお選びの方が多いようです。

このタワーマンションは2017年竣工予定だそうです。

大規模のタワーマンションについては、東京都心では今後も新築建設の予定も乱発されていますが、不動産投資として東京都23区のワンルームマンションはどうでしょうか。近年新築建築されている物件もありますが、その際の契約として多いのが、サブリース契約です。

話しは変わって、平成25年の住宅・土地統計調査によりますと、日本の総住宅数は6063万戸。

賃貸住宅の総数は2274万戸。
そのうち空き室は約429万戸、空室率は18.9％になるそうです。

その一方で賃貸住宅の着工数は、平成22年度から26年度までの5年間で29.2万戸、29万戸、32.1万戸、37万戸、35.8万戸と少しずつですが増加傾向にあるのがわかります。

持家の購入、着工戸数が平成25年度の35.3万戸から平成26年度には27.8万戸と急激に減少しているのですが、それには平成27年1月1日の相続税増税が関連しているのはおわかりになるかと思います。

日本全体では今後の空き家や空室の増加を危惧し、政府としても対策を拱いているわけではありません。

不動産投資家にとって、空室率を一番リスクとして対策するべき問題ですね。

先日のメルマガでも紹介しましたが、最近のテレビ番組で問題になった「サブリースを利用した販売手法」があり、不動産投資の賃貸住宅供給のおよそ半分がそのサブリースであると伝えられました。

再度サブリースのおさらいですが、サブリースとは、賃貸住宅の建設業者(またはその関係会社)が、完成後の賃貸住宅を一括で借り上げて、入居率に関わらず賃料保証をする仕組みです。

この方法であれば、オーナー様が空室リスクを負うことがなく毎月決まった一定の収入を得ることができます。

空室のリスク回避をするためには、オーナー様もご購入時に、そのエリアの賃貸ニーズや相場家賃を重要視すると思います。

ニーズがないエリアに賃貸住居を建設することは、危険極まりありません！

そんな中、空室を避けたいがために安易に「サブリース契約」を結び、賃貸経営を始める土地所有者＝オーナーが急増しているそうです。

その結果、そのエリアの賃貸マーケットに過剰な物件が建ち並び、競合し、結果家賃の崩壊する事態が生じているそうです。

テレビ番組ではある2つの市を事例として取り上げており、上記方式により賃貸住宅が集中して建設され、空室率約33％まで上昇したという恐ろしい話でした。

集中して建設された地域は、「市街化調整区域内」だったそうです。

「市街化調整区域」とは、開発行為は原則として行うことができず、都市施設の整備も 原則として行わない。つまり、新たに建築物を建てたり、増築することを極力抑える地域となる。ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、およ び公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能である。既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とすることが企図されている。 （ウィキペディアより）」

ではなぜ抑制をしているはずの地域でこのような事態となってしまったのでしょうか。

その要因は、平成12年の都市計画法の改正にあったようです。

開発許可の権限が市町村に移譲されたことにより、市町村が条例で指定した集落区域での開発行為について、環境保全上支障のない建築物であれば許容されることになったのです。

その結果、市では人口増加を期待して、市街化調整区域の広範囲に集落区域を指定した為、サブリースによる賃貸住宅供給を行う業者が目を付けたということです。

不動産投資のサブリースの落とし穴は「30年間の長期保証」。
30年間同額の保証が継続されると勘違いをしてしまうオーナーが多いことです。

実際には、建設当初の一定期間の賃料保証はしますが、その後の賃料については市場家賃相場に合わせる契約となっていきます。

基本の契約期間は2年間 がほとんどで、その保証期間が終了した時点で、サブリース会社から借り上げ賃料の値下げの連絡があり、そこで30年間同一の保証料金ではないことに気付く ことになります。

つまりは、確実にお家賃は下げていくことになるということです。

サブリース契約をしているオーナー様で、冒頭述べたように相続税対策での節税を目的とされた場合でしたら、サブリース料金がどんどん下がっても頭を 悩ませることはありませんが、ほとんどのオーナーは、ローンを利用して一棟アパート建てることとなり、サブリース料額が金融機関への毎月の返済額を大きく 下回ることになり、「夢の不労所得」どころか、自己資金の投入をしなければならない「マイナス収支の借金」を背負うことになります。

特に、一棟ものは金額 も大きく、すぐに繰り上げ返済できるわけでもないので、ずっとマイナス収支を浪費していくわけです。

サブリース契約を交わしている以上、詳細は契約書内に記載がありますが、目を通さず、「安心ですよ」と勧める営業マンの説明で契約して後の祭りです。

不動産投資の基本として、空室率が高いからサブリース契約をするのではなく、本来サブリースなどをしなくても、賃貸需要が高いエリアなのか、物件自体の空室リスクが少ないものを選択するべきですね。ちなみに、和不動産がご提供した物件の入居率は年間通して平均99％弱となっており、サブリース契約はほとんどありません！←

その理由を知りたい方、不動産投資で失敗したくない方は、ぜひ今週末のセミナーへご参加ください！不安が払しょくできますよ！

2015年8月29日(土)11:00～13:00

【失敗しない不動産投資★お困りオーナーのありがち相談★】

≪セミナー概要≫

弊社では不動産投資を始めたい方、既に始めている他社オーナー様も含めまして多数の個別相談会を開催しております。

他社オーナー様は今後どうしていったらいいのか？相談できる良きパートナーがいないことから、セミナーに参加され、その後ご相談されるケースが多くあります。

その中でもよくあるご相談を掘り下げて解説していきます。

これから不動産投資を始めようとお考えの方、既にオーナー様である方も類似したご相談があるかもしれません。

是非このセミナーにご参加いただき、解決しましょう。

≪セミナーの目次≫

【1】はじめに

聞いたことも、見たこともないかもしれませんが、不動産投資を図で表すとどうなるでしょうか。実際に図に表して解説致します。

【2】よくある相談ケース１～中古一棟物件編～

新築より中古とは思いつつ、スタートダッシュのキャッシュフローで見るとやはり一棟物とお考えの方が多くいらっしゃると思います。

その、中古一棟物を保有するオーナー様からうかがったご相談の中で、何が大切なのか？準備すべき点について解説いたします。

【3】よくある相談ケース２～新築アパート編～

最近新築アパートを購入する方も多数いらっしゃいます。

購入時のご提案プランは、詳細までご説明いただいていますか？おそらく細かい所までのご説明はされていないかと思われます。

特に一番大切な収支の部分の説明が不足していることがほとんどです。

その落とし穴についてご説明いたします。

【4】よくある相談ケース３～地方区分ワンルーム編～

東京都心ですと、なかなか手がでない…

地方であれば手頃だし。と、購入され、想定していたこととはまるで異なっている。

どこで間違えてしまったのか？問題点はどこにあるのかについて図を使いご説明いたします。

【5】よくある相談ケース４～現金購入編～

不動産を購入するなら、現金！なぜなら、ローンは負債だし、返済できなくなったら怖いとお考えの方も多いかと思われます。

現金とローンを利用した違いについて解説致します。

【6】よくある相談ケース５～新築ワンルーム編～

どうせ購入するなら新築がいい。その方が入居者も付き易い…とお思いの方！

その場だけではなく、先の事や収支の事をお考えでしょうか。

新築ワンルームの盲点は？お答えします！

【7】質疑応答

もう一度聞いておきたい！など、不明点につきましてご質問いただければ幸いでございます。
以上となります。

みなさん、おはようございます。営業部の小滝です。

8月も最終週となり、夏休みを満喫された方も多いと思います。

この夏は、どこかへお出かけされましたか？

最近は、お盆にまとめて夏休みを取る企業も少なくなり、まだ取ってない方もいらっしゃると思います。そして今年は特に、8月初旬は本当に暑かったですよね。

と、なると大人の楽しみとしては、ビアガーデンですかね？！

日本初の屋上ビアガーデンは1953年大阪市北区梅田の「ニュートーキョー大阪第一生命ビル店」だそうです。

屋上に限らなければ、日本で最初のビアガーデンは、1875年に横浜・山手で「スプリング・バレー・ブルワリー（現在の麒麟麦酒 ）」の創始者であるアメリカ人、ウィリアム・コープランドが、工場隣接の自宅を改装して開いた「スプリング・バレー・ビヤ・ガーデン」です。

主に外国人居留者と外国船の船員向けに開かれていました。

現在では一般的となった、工場で出来立てのビールを提供する飲食店「工場内ビアレストラン」のルーツになっているようです。

以外にも歴史があるものだなと思います。

ビールだけでなく、カクテルやソフトドリンクもありますし、最近ではお料理も凝っていますよね。

バーベキューが楽しめたり、屋台があったりお祭りみたいです！

また、最近はハイボールの流行り「ハイボールガーデン」なるものも誕生しています。

場所は東京タワー正面玄関前広場です！

ライトアップされた東京タワーを眺めながら、屋外でハイボールを飲む。

大人な感じが漂っています。

この季節、ビアガーデンは予約で満席となっていることが多いのですが、ハイボールガーデンは以外にも穴場だとか？！

合わせて東京タワーフットタウン屋上では、ジンギスカンの食べ放題も開催されているようです。こちらは、先月弊社でもお世話になりました「マザー牧場」から出張で開催中！

ご旅行など遠出できなくても、近場ですこし落ち着いた大人な夏を過ごすのもいいですね。

それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。

また次回のメルマガでお会いできますことを、心より楽しみにしております！