2015年9月7日配信 | 和不動産メールマガジン

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和不動産メールマガジン　2015/9/7

和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します

2015/9/7　第37回【旅館業法の特例による規制緩和。不動産投資家のメリットとは？】

日銀は先月12日に、ETFを337億円、J-REITを13億円規模で購入すると発表しました。

このように日銀が買い入れる年間900億円のREIT(不動産投資信託)の物件所在地は東京都心部が中心となります。

「アジアヘッドクオーター特区」「国家戦略特区」をはじめ、渋谷駅周辺や新宿などで行われる複数の大開発、リニア開業に伴う品川・田町間の新駅開発など、今、ヒト・モノ・カネは東京23区へ集中の一途をたどっています。

「国家戦略特区」といえば、この特区に指定されたエリアでの、旅館業法の特例が適用されるという形での規制緩和についても目玉検討案のひとつですよね。

今回のメルマガでは、この旅館業法の特例による規制緩和で、不動産投資家の皆様にはどのようなメリットがあるのか？

について特集しました。

≪旅館業法の規制≫

そもそも今回スポットが当たっている旅館業法の法律とはどの部分なのでしょうか？

厚生労働省が出した『国家戦略特別区域法における旅館業法の特例の施行について(通知）)によると・・・

１旅館業法の特例の内容

国家戦略特別区域会議が、国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（国家戦略特別区域において外国人旅客の滞在に適した施設を賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させるとともに外国人旅客の滞在に必要な役務を提供する事業として政令で定める次の要件に該当する事業をいう。）を定めた区域計画について、内閣総理大臣の認定を受けたときは、当該認定の日以後は、当該国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業を行おうとする者は、その行おうとする事業が当該要件に該当している旨の都道府県知事（保健所を設置する市又は特別区にあっては、市長又は区長。以下同じ。）の認定（以下「特定認定」という。）を受けることにより、当該事業については、旅館業法第３条第１項の規定は適用しないものとすること。
（法- 2 -第１３条、施行令第３条及び施行規則関係）

となっています。
つまり、一定の要件を満たした申請をすれば、旅館業法3条1項は特区内では適用しませんよ。
ということになります。

そのために満たすべき一定の条件というのは、

①定めの契約に基づいて特区内で事業を行うこと

　(この点について宅建業法は適用されません。)

②7日～10日以上の期間使用させる事

③宿泊させる部屋の広さは原則として25㎡以上である事、

　鍵をしっかりつける事、清潔にする事

④外国語を用いた案内や情報提供をする事

⑤旅館業法の対象となる事業であること

というもので(ざっくりですが・・・)、一度この除外申請をすると、期間の定めなくずっと適用除外です。

また、この特例により適応除外を検討されている旅館業法3条1項というのは、

旅館業法

第三条　旅館業を経営しようとする者は、都道府県知事（保健所を設置する市又は特別区にあっては、市長又は区長。第四項を除き、以下同じ。）の許可を受けなければならない。ただし、ホテル営業、旅館営業又は簡易宿所営業の許可を受けた者が、当該施設において下宿営業を経営しようとする場合は、この限りでない。

というもので、

この旅館業の許可制(許可がないとホテル・旅館等としての営業はしちゃダメ！)というのは、『規制』としての意味を持ちます。
規制する事で、衛生等を一定の基準で管理するといった目的があります。

その一方で、望ましい空き室活用＋旅行の促進といった効果へのブレーキにもなってしまうというところに、本法律の適用の難しさがあります。

しかも、今後2020年の東京オリンピックの際は、多数の外国人の来日が予想されます。

一時的な『宿泊需要』が急増するこのタイミングに、既存のホテル・旅館等では到底供給数が間に合いません。

そこで需要に対応するために、『空部屋を貸す』ことの規制の緩和が急務と言え、このような背景から、旅館業法の規制緩和政策・法整備が今進められているのです。

≪ウィークリー・マンスリーマンション・ホテルとしての利用≫

では、ホテルとしてのマンションの利用が可能となったとして、一般の賃貸借とはどう違うのでしょうか？

上記の図のように、「一般賃貸マンション」と「ホテル」・「ウィークリー・マンスリーマンション」の違いはまとめられます。

し、自分で持っている不動産投資用物件が特区内にあり、今回の特例でホテルを運営できるようになったとしても、家賃(使用料)は割高に取ることができますが、入居者の予約受け付システムをどうするか、入居者がころころ変わるので、キャッシュフローが安定しない、また入居者が変わる都度、ルームクリーニング(原状回復)といった手間と出費が発生する・・・といった多くのデメリットもありますよね。
今問題になっている「airB&B」もこれに該当するので、現状では法律違反ですが・・・

そんな中、不動産投資家のニーズにマッチする「転貸借システム」というものが、いま脚光を浴びています！

それは、オーナー様の物件を、ウィークリー・マンスリーマンション運営会社が長期契約(2年～)で「借り上げ」て管理し、ホテルやウィークリー・マンスリーマンションとして転貸借するというものです。

その場合、1日あるいは1週間単位で賃借人が変わってしまうので、やっぱり家賃は安定しないんじゃないかと思うかもしれませんが、契約は通常の賃貸借契約ですので、その転貸借会社が契約期間中は空室でも家賃はきちんと払ってくれますし、退去毎の原状回復費用も全て負担していただきますので、不動産投資のオーナー様は安定してお部屋を貸すことができるわけです。

最近問題になっている「サブリース契約」とは全く事情の違うもので、現在のニーズにマッチした画期的なシステムとなっています。

ホテルやウィークリー・マンスリーマンションとしてのワンルームマンションの利用は既に行われていますが、これが特区内の規制緩和により外国人旅行者にも貸せるようになることで、賃貸借の幅がさらにぐっと広がるのです！

≪そして世界に！アジアのビジネス拠点としての東京≫

2020年の東京オリンピックというと、最近では国立競技場のデザイン変更やエンブレム変更等で、外野が賑わっておりますが、不動産投資家にとっては、恰好のチャンスであることは間違いありません！

2020年に向けて、新交通網の整備から法整備まで急ピッチで進んで希望も膨らみますが、合わせて、
「じゃあ、2020年のオリンピック以降の不動産投資の需要はどうなるか？物件価格は下がるのでは？」
という質問もよくお受けします。

和不動産からの答えは、「NO！」です。

実は、先に紹介した「アジアヘッドクオーター特区」や「国家戦略特区」というのは、何も2020年のオリンピックに焦点を当てたものではありません。

日本の少子高齢化を食い止めるため、更なる日本の成長に向け、2030年以降、日本をアジアでNo.1のビジネス拠点にするため、海外企業の誘致や留学生を増やすことが、この特区構想の目的なのです。

その後2030年以降、日本をアジアでNo.1のビジネス拠点にするため、

海外企業の誘致や留学生を増やすことが本特区構想の目的なのです。

以上の観点からも、「旅館業法の特例」というのは、2020年のオリンピック以降にこそ、その真価を発揮するのです。

このように、10年後・20年後を見据えた不動産投資での資産運用について、

ご興味のある方はぜひ弊社セミナーにお越しください！

【9月12日(土)開催
　　　不動産投資成功のスキル★オーナーに必要な5つの力★　】

≪セミナー概要≫

不動産投資に成功しているオーナー様は、どんなスキルを身に付けていらっしゃるのでしょうか？

成功しているオーナー様に身に付けていらっしゃるスキルというのは苦労して取得するものではなく、普段の生活のなかで少し意識を変えるだけですぐに身に付くものなのです。

もう不動産投資を始めていらっしゃる方も、これから始めようという方も、知らないと損な失敗しないための情報をお教えします！

ご興味をお持ちいただけました皆様のご参加を、ぜひともお待ちしております。

≪セミナーの目次≫

【1】　貯金力

◆貯金力(資金力)を上げるためには？◆

不動産投資で成功する為に必須の力と言えば、まず資金力にが挙げられます。

その資金力を上げるために成功するオーナー様がしていることというのは、『○○を分ける』だけなのです。

そして勝手に貯まっていった資金で、効率よく物件のCFをあげていらっしゃいます。

【2】　会計力

◆不動産投資に必要な会計力とは？◆

不動産投資という『運営』を行うにあたって、オーナー様はご自身の資産を把握するとともに、所有物件がどれだけの利益(あるいは損失)を生んでいるかを理解していることが必要となります。

そしてその数字から『不動産運営』の改善点を見つけ出さなければなりません。

そのために○○をつけることで運営状況を明確化することが重要になります。

【3】　投資判断力

◆ROI(投資の費用対効果)・レバレッジ効果を使った効果的な投資を◆

不動産オーナーの皆様は、物件購入時以外に資金を使ったことがありますか？
空室対策・リフォーム・繰り上げ返済・・・。
物件購入後にも、投資のタイミングというものは常に存在します。
いつどのタイミングで、どんな投資をするのが一番効果的なのか？
物件購入後しかできない、必ず効果の出る投資もございます。
いったいどんな方法なのでしょうか？

【4】　予測力

◆昔と今・・・市場の変化に対応できる予測力の身に付け方とは？◆

物件購入時・賃貸の外れたタイミング・物件の売却時・・・
投資家の皆さんは様々な場面で情報を収集し、今後の市況を予測する必要があります。
そんな中で、将来を予測し勝つためにはどのような情報を参考にすべきなのでしょうか？

【5】　行動力

◆皆様の会社の同僚の方は、お金に余裕のある暮らしをされていますか？◆

まわりの方と同じことをしていても、お金は貯まっていきません。
不動産投資最大のメリットは、ローンを使い資産総額を増やせることにあります。
借入額が少ない方がローンを完済しやすいと思っていらっしゃる方は非常に多いです。
しかし、実は借入を増やしてリスクの低いものに投資し、CFを多く得つつ返済していく方が、借入額の少ない方に比べて2倍以上のスピードで返済できる場合もあります。
あなたのご状況ではどういった方法が最もメリットが出やすいのでしょうか？

【6】　質疑応答

≪参加者アンケートより～参加者の声～≫

★Mさん　女性　専業大家★

Q1.　本日は特にどんな事を知りたいと思っていますか？

A1.　所有アパートの出口戦略をそろそろ考えなくてはいけないと思っていた。

Q2.　本日のセミナーに参加してみて、いかがでしたか？

A2.　繰り上げ返済を一時はしていたが、目的が分からなくなりやめてしまった。お話を伺って大切さが分かった。再考したい。

★Sさん　男性　自営業★

Q1. 『和不動産の不動産投資セミナー』を知る前に、どんなことで悩んでいましたか？

A1.　将来の生活設計などの不安があります。自営ですので、収入が安定しません。

Q2. 本日のセミナーに参加してみて、いかがでしたか？

A2.　必要な5つの力について理解できました。なかでも、「予測力」に関する情報には感心いたしました。