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和不動産メールマガジン 2015/10/09

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2015/10/09 第40回【海外不動産で不動産投資!その実情とは?】

tessoku

皆様は、「全国賃貸住宅新聞」という不動産投資向けの専門誌をご存知でしょうか? 家主や地主、賃貸管理会社を主な読者とする不動産業投資界最大手の雑誌で、賃貸経営に役立つ情報や、オーナー様・不動産会社のニーズ、設備・サービスなど、最新の業界動向を載せています。

最近この雑誌(2015年9月14日発行紙)にて、『海外不動産の落とし穴』というテーマで、かつて全国規模で行われたとされる、カンボジアの不動産投資詐欺についての取材記事が取り上げられていました。



マレーシア・フィリピンetc・・・そんな海外不動産に、不動産投資家の皆様でしたら一度は興味をお持ちになったこともあるのではないでしょうか?

今回のメルマガでは、「海外不動産で不動産投資」という点にスポットを当てて、ニッセイ基礎研究所のレポートも踏まえてまとめさせていただきました!

【海外不動産の『海外』ってどこ?】 海外不動産と一言に言っても、『海外』にはさまざまな状況の国があります。 その中でも、近年注目されているのは大きく分けて「アジア新興国」と「欧米」の不動産のようです。

インドネシアやフィリピン、マレーシアなどのアジア新興国では、かつて日本でも経験した高度経済成長期のように、人口の増加と都市への集中が続いています。 そんな状況を鑑み、長期の市場拡大と価格上昇が期待できるという見方をし、将来性に期待して投資を考える方々もいらっしゃれば、米国や英国などの経済・不動産市場ともに比較的安定している先進国で、大型投資を再開する不動産会社もあります。

これらの動きをしている不動産のプロには、1つ共通していることがあります。 それは、国内の投資や事業を核にしながら、中長期的な成長戦略として海外進出を積極化し、ブームに乗った安易な海外進出ではないという点です。



【要注意!海外不動産のリスク】 海外不動産投資では、為替リスクやカントリーリスクなど、国内投資にはない特有のリスクがあります。  また、国が違えば不動産に関する法制度や 税制が異なるのは当然ですが、それらが ある日突然変更されてしまう・・・・そんな国も あるんです。


海外不動産に投資して利益が出たとしても、外貨規制のために資金の国外持ち出しが出来ない国もあります。 このため、人口が増加していて高い経済成長が見込めるだけでなく、法制度も政情も安定しており、海外からの投資を積極的に受け入れている国を探す必要が出てきます。 かといって、現地の弁護士やコンサルタントなどに依頼すると、今度は経費がかさんでしまいます。

また、重大な設計・施工不良が判明して、予想以上に追加費用かかってしまうリスクもあります。

このためアジア新興国では、短期に投資回収でき、長期保有のリスクをとらなくてすむ住宅建設・分譲事業への投資が目立つようです。 俗にいう、「キャピタル・ゲイン」狙いですね。
他にも、海外では、中古の流通情報が整備されてないため、必然的に新築物件を購入するしかなく、 一昔前は、建築前の『プレビルド物件(購入時点で建築中のコンドミニアム)』を購入するという流行もありました。 こういった場合、『建築中』の段階でも、物件価格の半額から全額払う場合もあります。


日本では、未完成の物件の購入の場合は、手付金だけで済み、もし頭金を入れる場合でも、保証協会に供託金として預入ることが法律で義務付けられているので、 建築途中で施工会社や販売不動産会社が倒産しても自己資金が戻ってきます。

ですが、よくわからずに「キャピタルゲインで倍以上で売り抜けられますよ!」等というような甘い誘いに乗せられ、海外の『プレビルド物件』に投資したが、 物件の完成はなんと今から4年後なんです・・・(つまり4年間は物件からの収入が全くない)」といった話や、「購入した物件の売り行が悪く、建設資金が底をついたため、 工事がストップしてしまった。工事再開のめどは全くない」という話も頻繁に耳にします。


更に、海外では、所有権の登記までに非常に時間がかかり、中には1年かかることもざらだとか。 その間に、同じ物件を二重、三重で販売され、お金を払ったが、結局自分の所有にならなかったという、最悪の話し も聞きます。


このように、プロの世界でも海外不動産投資はハードルが高く、それほど簡単なものではないようです。



【今海外の投資家が注目しているのは・・・実は日本の不動産なんです!】 日本では、いわゆるアベノミクス効果で株価が大幅に上昇しましたが、景気の回復傾向もあって、全国主要都市の地価も上昇傾向にあります。 金融緩和で資金調達環境が大きく改善したこともあり、現在は国内外から投資マネーが流入し不動産投資市況は活況を呈しています。

そんななか、2008年のリーマンショックで日本からあらかた引き上げてしまった海外マネーが、再び日本に注目して不動産投資に力を入れ始めているんだそうです。

2014年のアジア都市の不動産投資見通しランキングでは、2013年に13位だった東京が1位になりました。 また、他の調査でもクロスボーダー投資家の選好する都市の1位は【東京』です。

「グローバルな分散投資先として日本は絶対に外せない」と公言する外資系不動産投資顧問会社のトップもいるとのこと。



なお、先日発表された世界の都市総合ランキングでは、東京はロンドン、ニューヨーク、パリに次いで第4位を維持しており、 オリンピック開催効果で3位浮上も視野に入ると期待されています。

このように、今、海外の投資家が注目しているのは日本の、そして特に東京の不動産なのです。 それだけに、「海外不動産に投資してみたい」という方は、日本の不動産との対比など、 海外不動産に投資する意味やリスクについても今一度考えてみても良いかもしれませんね。

また、東京23区のマンションの魅力についてさらに確認したい方は、ぜひ今週末3連休にありますセミナーにご参加ください!なお、
*10月10日(土)
*10月11日(日)
*10月12日(月・祝)
の3連休は全日セミナーを開催いたしますので、セミナー日程詳細につきましては、弊社セミナー情報をご覧くださいませ。
URLはこちらです⇒https://nagomi-fudousan.com/seminar/study/






10月10日(土) 13:30~
【安心・安全な不動産投資★23区中古1R投資を行う11の理由★】

≪セミナー概要≫
和不動産では、不動産投資のプランニングをさせていただくに当たり、「東京23区中古ワンルームマンション投資」をお勧めしております。

弊社が、何故、地方のワンルームでもなく、新築の一棟物でもなく、「東京23区内」の「中古ワンルーム」を自信を持ってお勧めするのか・・・。

それは、「今現在、そして将来にわたって入居者のニーズのある立地=東京23区」という方程式が成り立っているからです。

不動産投資では、高い入居率・家賃を維持入することで、収益が安定していれば、「失敗」するリスクをぐんと減らせます。 不動産投資家の基本は、『入居者に満足のいく居住スペースを提供すること』と言えます。

では、「入居者が今賃貸住宅に求めている条件を満たす物件とは?」 しかも、オーナー様にとってリスクが少なく、安心して投資ができる物件とはどんな物件なのでしょうか?

その答えはをセミナーの中でお教えします。

不動産投資のリスクを少しでも回避できるようなプランとは、「購入後すぐに毎月家賃収入を得られる」「ローンが返しやすい」 「家賃に対して、管理費・原状回復費が安く抑えられる」などなど・・・多くのオーナー様が不安に思われるリスクをできる限り低く抑えた、安全な投資法について解説させていただきます。

★★★★★★★【過去に本セミナー参加した方の声】★★★★★★★★

*ローンの組み方によって収益の上がり方が変わってくる話が興味深かった。 (40代 会社員 男性)

*再投資によって新たに中古マンションを購入できるのか相談したくなりました。 (30代 会社員 男性)

*初めてのセミナーで緊張しましたが、講師の方の話が分かりやすくて良かったです。 (30代 公務員 女性)

★★★★★★ ★★★★★★ ★★★★★★ ★★★★★★ ★★★★★★

などのご感想をいただいております!不動産投資で失敗したくない方は、ぜひ、ご参加ください!





皆様おはようございます! 本日10月5日は、『世界教師デー(World Teachers‘ Day)』といわれる日で、 国際連合教育科学文化機関(UNESCO)が制定した国際デーの一つになります。 1966年のこの日、「教師の地位向上に関する勧告」が調印されました。

さて、この話を聞いて気になったのですが、1966年というと今から約50年前にあたります。 この頃やそれ以前の、大卒初任給というと、皆さんどのくらいをイメージされるでしょうか?

とある調べによりますと、
・昭和36年(今から54年前)の大卒初任給は15,690円
・昭和26年(今から64年前)の銀行員大卒初任給は3,000円
そして、昭和20年(今から70年前)の銀行員大卒初任給はなんと80円でした。 昭和20年というと、西暦1945年、つまり第二次世界大戦が終わりを迎えた年になります。


それから日本経済は規約的に成長し、昭和36年というと、ちょうど日本の高度経済成長期まっただ中です。

そして2014年、大卒初任給は206,258円まで上がります。 54年前から比べると、なんと13倍もの差があります!

それだけ日本の経済成長というものは目覚ましかったのですね。


また、『国立社会保障・人口問題研究所』によると、今から45年後の2060年には、日本の人口が8,674万人となり、65歳以上の高齢者が総人口の4割になるという予測がされています。 45年後というと、まだまだ先のこと・・・と思われるかもしれませんが、今30歳の方でしたら75歳・40歳の方でしたら85歳くらいのご年齢です。

平均寿命が延びている今、果たしてそのころに自分は公的年金を受け取れているのか・・・。 決して他人事ではありません。

と、なんだが暗い話題になってしまい申し訳ありませんでした。

それでは最後に、私の好きな「時間」に関する詩の一遍を紹介します!

『まだ間にあううちに薔薇の蕾を摘むがよい。 良く言われるように時は矢のように飛ぶもの。 ここに咲いている花も、今日は微笑んでいても明日は死に果てていく定め。』

-Gather ye rose-buds while ye may, Old Time is still a-flying: And this same flower that smiles today, Tomorrow will be dying.-

Robert Herrick


一瞬一瞬のチャンスや気持ちを、大切にしたくなりますよね。

それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。 また次回のメルマガでお会いできますことを、心より楽しみにしております!

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