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和不動産メールマガジン 2015/10/20

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2015/10/20 第43回【基準地価からみる土地価格の『二極化』そして『三極化』】

鉄則

先月の9月16日(木)に、東京都は基準地価(7月1日時点)を発表しました。 『不動産価格』というと、売主と買主それぞれの事情に左右される面が強く、ただでさえ分かりづらいのですが、それは実は日本の土地価格にも言えることなのです。 今回のメルマガでは、不動産投資家の方もきになるその『土地価格』についてお送りします。

土地価格

【“土地価格”の指標はたくさんある】

国や自治体から発表される公的な土地価格だけでも、「路線価」「公示地価」「基準地価(都道府県基準地価格)」「固定資産税評価額」などなど・・・ 種類が多くますます分かりにくいのです。 これを簡単にまとめると、

*路線価

一般的に「路線価」といえば「相続税路線価」を指します。 相続税および贈与税の算定基準となる土地評価額のことで、下記の「公示地価」の8割程度が目安とされています。 調査は相続税法に基づいて行なわれ、国税庁(国税局)がそれぞれの価格を決定します。 道路面に対して価格が付けられるので、その路線に面する宅地の価格(単価)はすべて同じになり、個々の敷地における価格はその形状などに応じて補正されます。

*公示地価

地価公示法(昭和44年法律第49号)に基づき、国土交通省による土地鑑定委員会が毎年1回公示する標準地の価格のことで、 それぞれの土地がもつ本来の価値(売る側・買う側どちらにも偏らない客観的な価値)を評価することになっています。 現存する建物などの形態に関わらず、対象土地の効用が最高度に発揮できる使用方法を想定したうえで評価されています。

*基準地価

公示地価とよく似たものに基準地価があり、調査は昭和50年以降、毎年実施されています。 価格の性質や目的、評価方法などは公示地価とほぼ同様です。

大きく異なるのは、

①価格時点(基準日)が7月1日(公示地価は1月1日)であり、「都道府県基準地標準価格」として公表している点。

②公示地価が都市計画区域内を主な対象とするのに対して、基準地価は都市計画区域外の住宅地・商業地・工業地・宅地ではない林地なども含んでいるので、平均的な地価動向にも違いが生じます。

このような違いのある「路線価」「公示地価」及び「基準地価」ですが、直近で発表された「公示地価」や「基準地価」は、その時点の概ね実態に近い地価とも言えます。

不動産投資の方にとっても、自分の物件の価値が上がっているのかとてもきになるところですね。

それではここで、2015年9月16日に発表されました「基準地価」に関する日本経済新聞の記事を紹介いたします。

基準地価

地価上昇

【東京都心部の地価上昇】

同記事によると、都内の調査地点は1268ヶ所で、このうち調査対象を変えた34を除くと、比較可能な地点の85%にあたる1053で地価が上昇し、横ばいは116、下落は65で、昨年の43を上回りました。 上昇率が最も高かったのは、『港区南青山5丁目』の20.02%で、表参道の交差点に近く、「御幸通り、みゆき通り、楡家通り、フロムファースト通り等」様々な名前が付けられており、海外の高級ブランドが立ち並びます。


表参道

外国人客の来店が目立ち、周辺の『表参道ヒルズ』でも免税売り上げが前年の約3倍に伸びています。


地価上昇

また、地価の最高値を付けたのは前年同様に、『中央区銀座2丁目』の明治屋銀座ビルで、1㎡あたり2,640万円と16.8%上昇し、銀座も外国人客による効果が押し上げる要因となりました。


三井不動産

三井不動産が東銀座に2014年12月にオープンした『ミレニアム 三井ガーデンホテル東京(東京都 中央区)』は、利用者の約8割が外国人で、高い稼働率を維持してるそうです。


東急不動産が数寄屋橋交差点付近で、2016年3月に開業する商業施設も、外国人客を意識して、ロッテの免税店が入ることになっています。

東急不動産数寄屋橋交差点付近

一方、住宅地では、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区の都心5区の変動率が4.2%と、前年を0.1ポイント上回りました。

三井不動産

野村不動産など4社が手がけた新宿御苑前の『トミヒサクロス(東京都新宿区)』は、今年9月から販売を開始し、坪単価:約330万円とかなり高価でしたが、992戸が即時完売しました。


また、品川区や豊島区など都心に近くアクセスの良い地域でも、住宅地の地価は上昇しています。

その一方で、地方圏全体の地価の下落幅は全用途で1.5%と引き続き厳しい状況です。
例えば、秋田県は商業地が4.6%、住宅地が4.0%の地価下落となっています。

今回の発表を見て、日本の不動産は「2極化」ではなく、「3極化」が進んでいるととらえる専門家もいらっしゃいます。
・上昇が一服しつつある3大都市圏、
・資金が流れ込み上昇率が高くなってきた地方中核都市、
・そして、下落が続いているそれ以外の地方

といった見方も出来ますよね。

ですが、地方中核都市については、今現在の土地価格の上昇が今後も維持できるとは限りません。

不動産投資という側面から基準地価について見たときに、価値を維持できる『土地=立地』というのはやはり限られてきます。

不動産投資においてのメリットとして、値上がりによる「キャピタルゲイン」を狙う投資家の方もいらっしゃいます。 しかしそういった方は資金力に余裕があり、売ったり買ったりを頻繁に即座にできる行動力のあるいわばセミプロの方しかできないと思います。

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成功の方程式

atogaki
ハロウィン

皆様おはようございます。 最近は、朝晩肌寒い毎日が続きますが、風邪などひいていないでしょうか。 ご自愛くださいませ(^_-)-☆ ちなみに、秋は、弊社代表仲宗根が一番好きな季節だそうで、センチメンタルな気分になるこの季節が一番キュンとくるそうです(~o~) 今週末10月31日はハロウィンですね。 元々のハロウィンは死者を弔う祭りで、その起源は古代ケルト人の宗教的な儀式から始まりました。 ケルト人はイギリスのブリテン諸島を除くヨーロッパ一帯に広く分布していましたが古代ローマ人によるローマ帝国の勢力拡大に伴って、次第にローマ人と同化して行き、そのケルト文化も広くローマ人に伝わって行きました。


毎年10月31日に行われるハロウィンですが、この日はケルト人にとっては1年が終わる日です。 日本でいうところの大晦日ですね。

ケルト人の間では、この日に死者の霊が訪ねて来ると考えられており、先祖供養の儀式と、秋の収穫への感謝の日とされていました。 さらにこの日は、死者の霊と同じく魔女や有害な精霊も訪ねて来ると考えられており、それらから身を守る為に仮面を被り、魔除けの為に焚火を囲んでいました。 これがハロウィンの元と考えられています。

またハロウィンと言えば、デフォルメされたかぼちゃのおばけ『ジャックオーランタン』が印象的ですが、元々は本物の生首を使い、街中を徘徊する霊に生首を生きている人間と誤認させてそちらに行くように誘導したんだとか。

ジャックオーランタン

想像するとかなり不気味ですが、そののち、生首を模した今の『ジャックオーランタン』ができたと言われています。 ちょっと怖いデザインで、自分たちの身を守るための道具には見えなかったのは、こういう理由があったからなんですね・・・。 それでは、ここまでお付き合いいただきありがとうございます。 また次回のメルマガでお会いできますことを、楽しみにしております!


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