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和不動産メールマガジン 2015/11/11

和不動産メールマガジン 成功大家さんの声をお伝えします。

和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します

2015/11/11 第45回【大阪府での民泊条例の成立と、動き出した大田区】

鉄則

不動産投資家の方でも話題になっていた、訪日外国人観光客の急増を背景に、国家戦略特区の特例を活用した『民泊』がいよいよ動き出します!

民泊とは、民家に泊まることの総称をいいます。 例えば、友人の家に泊まりに行くことも民泊ですし、以前テレビ東京の番組でやっていた芸能人に一般人の民家に突然お邪魔する「田舎に泊まろう!」もそうですね。 その際、普通は無償で民家に泊まることが民泊のイメージでしたが、最近の民泊は、旅行者を有償で受け入れるビジネスモデルが取り上げられています。 簡単に言うと、自分の所有しているマンションなどで空室のお部屋があった場合、そのお部屋を旅行者などへホテル代わりに有償で貸す仕組みのことです。

民泊

そのための条例(通称:民泊条例)が、2015年10月27日に大阪府にて可決されました。来年4月の施行を目指しているそうです。 これは日本全国で初めてのことであり、この条例適用可決を受け、大田区も年内には条例を可決、来年初頭から事業者の届出受理開始を予定しているとのことです。

これまでは、法的にあいまいな面もあったのですが、大阪府議会は、一定のルールのもとでならば事業を行う事を許可したのです。


≪民泊と法令の適用≫
以前の第36回メルマガでも“旅館業法の特例“については取り上げましたが、本来、自分のお部屋を不特定多数の方へ有償で貸し出すことは、旅館業法で認められていません。 ですが、昨今外国人観光客が急増しており、特に大阪・東京では、ホテルの客室稼働率が80~90%と、大変予約が取りづらい状況にあります。

そういった背景も含め、本来なら不特定多数の人を有償で宿泊させる場合、旅館業法などで厳しい規制がかけられますが、政府が後押ししている「国家戦略特区」のエリアに限って、規制緩和の恩恵により、特区に選ばれている大阪府は解禁にこぎつけたのです。

ただし今回の場合、空室を7日以上利用することが前提となり、滞在者名簿や旅券確認が義務化されます。 さらに、府の職員が立入調査することができ、問題がある場合は認定を取り消すことも可能だそうです。

大阪府で可能となる『民泊』と、従来の「旅館業法」との違いは、以下の通りにまとめられています。

民泊条例とAirbnb

≪民泊条例とAirbnb(エアビーアンドビー)≫
海外では、ネットを使い個人の住宅などを宿泊施設として紹介するAirbnb(エアビーアンドビー)に代表されるような「シェアリング・エコノミー」と呼ばれるサービスが急拡大しています。 ですがこのサービスは、日本では様々な規制が壁になって出遅れていると指摘されています。


そのため、日本の現状では既に「無許可」での営業が広がっている実態もあり、こういった動きも今回の民泊条例可決と無関係ではないでしょう。

Airbnbは2008年のスタート以来、各国で急成長を遂げています。日本でも登録物件数は1万3000件にのぼり、前年比4倍にまで増加しています。

≪民泊解禁と、その問題点≫
ただし、「民泊」の解禁には、ホテルや旅館など既存業者の反対が根強くあります。 そもそも既存の業者は、旅館業法や消防法に則った施設整備、保健所などによる厳しい衛生規制をクリアし、多大なるコストをかけ営業しているだけに、規制の枠外の「民泊」が新規参入することへの抵抗感は強いとのことです。

民泊解禁と、その問題点

また、既に民泊として使用されている部屋の周辺住民からは、「深夜にばか騒ぎをされた」「警察沙汰のトラブルがあった」などの苦情も相次いでいます。

弊社不動産投資セミナーにいらっしゃるお客様でも民泊やAirbnbをやってみたいというお話しを耳にしますが、現状では『違法行為』となっておりますので、 安易な気持ちで飛びつかないようにご注意させていただいています。


大田区での民泊解禁への背景

≪大田区での民泊解禁への背景≫
このように、問題も多い“民泊”ですが、現在国際拠点としてハブ化を目指している羽田空港を抱える大田区では、ここ数年、外国人観光客の宿泊が急増しており、区内のホテル・旅館の客室稼働率は90%を超えており、満室状態が続いています。 そこで商機を得、空き部屋を提供している不法な民泊業者が既に100軒以上営業しているとされています。 圧倒的に宿泊施設が足りない状況に直面しているのです。


大田区の松原忠義区長によると、「大田区のホテル稼働率は90%を超えており、オリンピックが来るとパンク状態になる。 安全性や衛生面に配慮した滞在施設を提供する環境を整備したい」と話しています。

大田区のホテル稼働率

このように、不動産投資というものは、国や行政の法律と密接に関係しており、現在手に入る情報から将来的な動向を予測して、投資対象を決めるノウハウが必須となっています。

チェック1

現在の市況で、投資対象として有益なのはどのような不動産なのか?


チェック2

今後発展性があり、価値の下がらないエリアは?


チェック3

他人の成功体験を本で読んだりするが、失敗しないために、自分に合った不動産投資法とは?


などなど、今までの不動産投資でなく、今後の不動産投資で失敗したくない方は、ぜひ弊社セミナーにお越しくださいませ。

不動産投資にもトレンドがあり、過去には有利だった地方・一棟もの・築古が今後も有益であるとは限りません。

今週末11月15日(日)の不動産投資セミナーは、不動産投資家だったら必ず悩むであろう『区分vs一棟もの』のメリット・デメリットをお話します。 果たして、今後を見据えた物件はどちらが良いのか? セミナーで説明致しますので、ご参加お待ちしております!

セミナー
区分VS一棟

【11月15日(日)11:00から開催 徹底比較!区分VS一棟 不動産投資で本当に失敗しないのはどっち?】

≪セミナー概要≫
不動産投資における永遠のテーマといえば、 「区分マンションを複数保有」するか、あるいは「1棟アパートを購入」するのか・・・

自分にとってはとどちらの投資方法が適しているのか、 実際に今現在悩んでいるという方も多いのではないでしょうか?

もちそんそれぞれに、メリットとデメリットがあります。 どちらにしても、それぞれの特徴を知り、持ち方のノウハウを身に付けることでリスクを抑えることが可能です。

一昔前までは、「1棟アパート」のほうが大きくキャッシュフローが出ると言われ、人気もありました。 「区分は絶対に買うな!」とアドバイスする業者も未だにあります。

ただ、最近の傾向はどうなのでしょうか?

アベノミクスが叫ばれ、土地の公示価格も上昇している今、建築コストや人件費の高騰もあり、最近のアパートは表面利回りも5%前後だと聞きます。

また、以前のメルマガでも書きましたが、空室が怖くてサブリースにしたら、どんどんサブリースの保証家賃が下がり、ローンを払うことができなくなってしまったという例も頻繁に耳にします。


アベノミクスによる金余りの中で、金融機関が融資条件を緩和したり、金利も下がっている状況下において、H27年からの相続税増税のため、郊外の地主の方々がこぞって一棟アパートを新築しましたが、果たしてその賃貸市場や現在の状況はどうなっているのでしょうか?

区分でも、一棟ものでも、向き・不向きがあり、向いてない方が間違ってアパート一棟を選択をしい、取り返しのつかないことになってしまいます。

今後30年先の不動産賃貸事情を予測した検証結果を踏まえ、将来の不安を解消するためにも、ぜひ、このセミナーを聞いてみてはいかがでしょうか。

『不動産投資・区分VS一棟アパート』という永遠のテーマに的を絞った和不動産でも人気のあるセミナーですので、お早目にご予約お願いします。 皆様のご参加をお待ちしております!


atogaki
鳩

おはようございます! 11月に入り朝晩は寒くなってきて、電車の中に暖房が入り始めるようになった今日この頃ですが、皆様お変わりありませんでしょうか?

電車と言えば、実家にいた頃は、駅のホームでよく『鳩』を見かけたことが懐かしく思い出されます。

鳩はその群れを成す性質から、オリーブと共に「平和の象徴」として扱われることが多い生き物です。 昔はオリンピック等で鳩を飛ばすシーンをテレビで観たりしましたね。

これは実は、旧約聖書の『ノアの箱舟』の伝説にも由来しています。


洪水

「洪水は40日40夜続き、地上に生きていたものを滅ぼしつくした。 40日後、ノアはカラスを放ったが、停まるところがなく帰ってきた。 さらにハトを放したが、同じように戻ってきた。 7日後、もう一度ハトを放すと、ハトはオリーブの葉をくわえて船に戻ってきた。                            これによりノアは水が引き始めたことを知ったという。」

このように洪水の終わりを知らせたという“オリーブを加えた鳩”から、平和の象徴とされる鳩ですが、それ以前にも、群れをなし強い生命力を持つことから、古代ギリシャ・ローマ時代でも平和の象徴とされていたそうです。


また、『鳩』と言えばマジックショーでマジシャンが帽子から取り出す白い鳩を連想します。 マジシャンにとっての良き相棒・・・といったところでしょうか?

ですが、そんなかわいらしい鳩が、平和の象徴でなくなる場合もあります。

人間によって餌付けされた鳩たちは、その高い知能から時に、「ちょうーだい攻撃」が加速することも。

臨機応変に対応できるスキル

公園で鳩に餌をやる・・・そんなほほえましい風景が一転して痛ましい光景に。 人間・動物問わす、生きている対象を相手にするときは、予期せぬアクシデントにも臨機応変に対応できるスキルを身に付けたいものです。


それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。 また次回のメルマガでお会いできますことを、楽しみにしております!

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