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和不動産メールマガジン 2015/11/18

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2015/11/18 第46回【タワーマンションの立ち並ぶ湾岸エリア!災害リスクが少ないって本当?】

鉄則

不動産投資をする場合、物件を選ぶときに外せない条件が『立地』ですね。 区分建物などお部屋の内装は、購入後でも変えられますが、建物の場所だけは変えることができません。

「区分は立地が命」と良く言われますが、立地の好き嫌いは個人によってかなり違います。 その中でも、なんとなくのイメージだけで敬遠しているエリアの一つとして、「湾岸エリア」が上げられますが、弊社の個別相談にいらっしゃったお客様の中でも、「湾岸エリア」は海に近いからいやだという声を聞いたことがあります。

津波の被害

・海沿いだと津波の被害はどうなの? ・液状化は大丈夫??

などなど心配の声がありますが、でも、一方では最近の豊洲エリアを見ると、高層階のタワーマンションが連な次々と建築され、立ち並んでいますね。

では、実際のところ【湾岸エリアの災害】はどうなのか、今回のメルマガでご紹介したいと思います。


豊洲エリア

湾岸エリア

≪湾岸エリアってどこ?≫
皆様ご存じかと思いますが、念のため。

不動産業界では、一般に“湾岸エリア”と言うと、

中央区 月島・勝どき・汐留
江東区 豊洲・東雲・有明
港区 芝浦・台場

と東京湾沿岸に立地する地域のことを指します。
これらの土地は埋立地であり、かつては飛行場や工場、貯木場として利用されていました。


しかし、都心へ近い割には地価が安いため、次第に住宅地としての開発が進み、今ではタワーマンションが立ち並ぶ地域へと変貌を遂げました。 豊洲のタワーマンションが販売後すぐに完売になったというニュースも頻繁に見かけます。 芝浦地区でも、高層マンションが立ち並び、最近には中国人が億ションを買いまくっているという話も聞きますね。

では、湾岸地区に、あんな高層階の大規模マンションを次々と建築して問題はないのでしょうか?

≪地震に関する危険度測定調査≫

東京都都市整備局が公表している【地震に関する危険度測定調査】というものがあります。 これは東京都震災対策条例(当時は震災予防条例)に基づき、概ね5年ごとに、都内の市街化区域の5,133町丁目について、各地域における地震に関する危険性を、建物の倒壊及び火災について測定し、調査結果を掲載しているものです。 (参照:東京都都市整備局HP http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

地震に関する危険度測定調査 調査結果から見た湾岸エリア

≪豊洲・東雲・有明地区の評価≫
上記の調査結果から見た湾岸エリア「豊洲・東雲・有明」の評価はそれぞれの危険度において、“AAA”。 つまり相対的に、「危険度の低い地域」ということが分かります。

また、地域危険度マップでは、「建物の倒壊の危険性や火災の危険が比較的低い」と予測されています。

わかりきったことですが、地盤に問題がないという証明となっています。そうでなければ、地上50階建1000邸以上もあるタワーマンションが立ち並ぶはずはないですね。

また、一説によると、今問題になっている岩盤へのくい打ちですが、豊洲エリアは岩盤が固いため、あれだけたくさんのタワーマンションを建てることができるそうです。


≪液状化問題~湾岸エリアと埋立地~≫
もう一方の湾岸エリアの負のイメージというと「埋立地」があります。 「埋立地」=「液状化」というイメージがついているのは、東日本大震災の際に、テレビでも大きく報道され問題となった“浦安の液状化”に影響されていることが大きな原因と考えられます。

*埋立地とは
廃棄物や浚渫土砂、建設残土などを大量に積み上げることによって人工的に造成された土地を指す。 (wikipediaより抜粋)

埋立地として比較対象によく挙げられるのは“浦安”ですが、実はあの「銀座」も埋立地だったりします。

埋立地の歴史は江戸時代まで遡り、最初の埋め立ては江戸城の築城工事に伴う堀の掘削土を使用して丸の内、八重洲が埋め立てられました。 なんと、当時は現在の東京駅の八重洲方面あたりまで海だったそうです。

液状化

東日本大震災時、浦安で液状化が起きたのは道路や駐車場。 某テーマパークでは被害がなかったことは特筆すべきことです。 つまり、そこで被害が起きてしまえば損害は計り知れず、企業としての活動が停止します。 今巷を賑わせているマンション傾斜もしかり、人が集まるところや建造物を建てるエリアは地盤が固いところを選んだり、地盤の段階から回避策を講じておく必然性があるわけです。

他にも、東日本大震災時に液状化があったエリアは、内陸部の埼玉県の久喜市の田んぼを埋め立てた土地でも被害があり、 「湾岸エリア=液状化」の危険性があるとは一概に言えず、埋立地でも、きちんと回避策が講じられていれば全く問題がないのです。

≪東京湾の津波は?≫ 東日本大震災でも一番の脅威であった津波ですが、東京湾はその形状上、40㎞程内陸に張り込んでいるため、大型の津波になりづらく、震度9クラスの最大級の地震が発生した場合でも、最大津波高は2.5m位までと想定されています。 それも水門を閉鎖すれば浸水は回避でき、人的被害は発生しないとあるので、安心できる材料ですね。

東京湾の津波は?

≪火災保険・地震保険≫

火災保険・地震保険

これまで、湾岸エリアと災害について述べてきましたが、災害を回避するノウハウを身に着けることも必要ですが、万が一のためには、“保険”があります。 弊社でも損害保険の代理店をしておりますが、特に災害には、エリアの問題よりも、“建物自体の構造”が重要であります。 周知のように、木造建造物は災害には一番脆弱です。自然災害よりも発生率の高い火災の場合、木造建造物は消失していまいます。 震災以降の不動産投資のトレンドとして、圧倒的に堅牢なコンクリート造りの区分マンションを選ぶ方が増えました。 このように、自分のイメージだけで不動産投資を検討するのは危険ですので、ぜひ週末の弊社不動産投資セミナーへご参加ください!

セミナー
秋の三連休【セミナー開催内容】

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不動産投資市場が活況

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不動産投資を成功さするには?

「新築・中古・アパート・区分一体なにを選べばいいの??」

「ローンは組まない方が安全??」

先ほどの章でも紹介した、不動産投資への先入観からくるありがちな勘違いや自分勝手なイメージについて、 きちんとプロの視点から解説させて頂きます!

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和不動産セミナー

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良い物件
atogaki

おはようございます!

11月11日のyahooのトップニュースに、「中央大学が多摩キャンパスにある看板の法学部を後楽園キャンパスに移転!」というものを発見しました。理由としては、ブランド力の強化だそうです。 少子化により大学の学生獲得競争が激化したため、ブランド力や利便性の良い都心のキャンパスに戻ってくる大学が年々増加しています。 弊社でも、セミナーで大学の都心回帰の話しを度々お話していますので、やはりトレンドは外せませんね。

さて、11月8日の立冬を過ぎ、街にはクリスマスイルミネーションも煌びやかになってきましたね。

勤労感謝の日

来週の11月23日は「勤労感謝の日」です。

“勤労をたっとび、生産を祝い、国民互いに感謝しあう”国民の日です。

私は今までずっと働いている人に、感謝しなさいという日だと思っていたのですが・・

実は「勤労感謝の日」とは、戦前の「新嘗祭」の日をそのまま改めたようです。 つまり、収穫祭の日だったんですね。 元東京都知事の猪瀬さんもこんなツイートを残していました。


元東京都知事の猪瀬さん

【新嘗祭】とは、天皇が天照大神に新穀をはじめとする神饌を供え、ともに召し上がる儀式のことですが、一般人がこの新嘗祭をどのように行っているかどうかは見ることができないようです。

なぜ「勤労感謝の日」に改めることになったのかと言うと。

戦前までは上記のとおり、天皇が国民を代表して神へ感謝をささげる行事とされていました。 同じく祝祭日というものは、天皇が国民を代表してという性質をもっていたようです。

それが終戦を期に、GHQが「神道指令」で、そうした性質をもつ祭祀を皇室の「私的な行事」として排除したのです。

しかしながら、現在でも新嘗祭は行われており、この日宮中では天皇が感謝をこめて新穀を神々に奉るとともに、天皇陛下自ら召し上がるようです。 なんとこの行事は天皇から天皇へと口伝えで伝わった伝統行事なのです!

そんな「勤労感謝の日」は、働く人をねぎらい、おいしいお米を食べたいものですね!

新嘗祭

それでは最後までお付き合い頂きありがとうございました! また次回のメルマガでお会いしましょう!

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