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和不動産メールマガジン 2015/12/02

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2015/12/02 第48回【不動産投資家注目!「アジアヘッドクォーター特区」が日本の将来を救う?】

不動産投資の鉄則

【不動産投資家注目!「アジアヘッドクォーター特区」が日本の将来を救う?】

不動産投資には、自分が購入しようとしている物件の地域の「人口動態」がどう変化するのかを予測しておく必要があります。 地域の人口が減少するということは需要に対して供給する物件が増えますので、空室リスクが高まるということになります。
つまり、人が集まるであろう地域を予測して、そこに投資を行うことが不動産投資の鉄則となります。
和不動産の不動産投資セミナーでは既にご紹介しておりますが、東京へのより一層の人口集積を目指すために、東京都は、4年前の平成23年12月22日に、総合特別区域法に基づき、「アジアヘッドクォーター特区」を国際戦略総合特別区域として申請致しました。 「アジアヘッドクォーター特区」とは、ウィキペディアによると“アジア地域における企業拠点の東京への集積を目指し、日本の東京都が特区(構造快活特別区域)を設けて推進する、外国企業誘致プロジェクト”のことです。
今回は、日本の経済成長の救世主になるかもしれない?かつ不動産投資家にとっても重要であるこのプロジェクトをご紹介します。

アジアヘッドクォーター特区

現在日本は急速に少子高齢化の道をたどっており、経済成長を危惧される声が上がっていますが、それを解消する一環として、「アジアヘッドクォーター特区」構想が生まれました。
具体的には、2016年までに、アジア地域の業務統括拠点・研究開発拠点50社を含む外国企業を500社以上誘致することが目標におかれおり、最終的な経済効果として約14兆6千億円、雇用誘発効果として約93万人を試算しているそうです!

Tokyo's Special Economic Zone

そのために、特区内に開設される外資法人に対して、「手厚い税制優遇・財政支援、大胆な規制緩和等」の措置が取られます。

手厚い税制優遇・財政支援・大胆な規制緩和等以下東京都HPより、抜粋させていただくと、
国税の優遇措置として、
①所得控除
②特別償却
③投資税額控除のいずれか1つの適用を受けることができます。
また、これに上乗せする都税の優遇措置として、
法人事業税の免除(①に上乗せ)または固定資産税、都市計画税及び不動産取得税の免除(②又は③に上乗せ)を受けることができます。更に、拠点開設にかかった経費のうち半分を500万円を限度として「補助金」が受けられます!

他にも、「無償経営コンサルティング、低利融資制度、賃料半額オフィスの紹介」もあります。


規制緩和としては、「入国審査の迅速化・提出書類の簡素化、特許審査の迅速化等、投資手続短縮等」があげられます。

他にも、ビジネス・生活支援として、「多言語による行政・生活情報等の提供、「充実したビジネス・生活環境整備等」があり、企業で働く外国人労働者のためのバックグランドが整備されるそうです。

その特区ですが、以下の5エリアが対象となっています。
1.東京都心・臨海地域
2.新宿駅周辺地域
3.渋谷駅周辺地域
4.品川駅・田町駅周辺地域
5.羽田空港跡地

都内のアジアヘッドクォーター特区エリア
上記の地図の赤色になっている部分が都内のアジアヘッドクォーター特区エリアです (都庁総合HPより)

実は、東京都は他にも政策が走っており、「国家戦略特区」「構造改革特区」の3つがあいまって、様々な規制緩和や優遇措置で経済発展を推進しています。政策というと一件堅苦しそうですが、実際には
・平成24年4月 「渋谷ヒカリエ」のオープン
・平成24年12月 都営地下鉄全線で携帯電話が使用可能になった
・平成26年5月 「虎ノ門ヒルズ」のオープン
・平成27年10月 旅館業法の特例の施行(43回メルマガで紹介)
などがその実例であり、不動産投資家の皆様の身近な事象としてとらえることができますね。

渋谷ヒカリエ・虎ノ門ヒルズ

他方、2015年10月24日に森記念財団(東京)から発表された「世界の都市総合力ランキング」でも、2015年も“東京”は、ロンドン、ニューヨーク、パリに次いで4位でした。

世界の都市総合力ランキング2015桝添都知事は早く3位になる!と息巻いているようですが、経済部門はで東京は1位となっており、世界的にみても、“東京”は魅力のある街であることは認められています。
ただ、以前からの問題視されていたように、規制が厳し過ぎたり、法人税が高すぎて、外資系企業が日本に参入しづらいという点をこのようなプロジェクトで解消し、外資系企業に多く集まってもらい、東京の人口も経済も発展し続けることが予想されるのではないでしょうか。


以上のように、不動産投資は長期間をかけて運用していくシステムですので、30年先の未来まで予測しながら進めていくべきですが、国家や都市の政策を知り、どの地域が今後人口や経済が発展していくエリアであるかを知っておきたいものですね。
和不動産では個別相談やセミナーで、今回ご紹介したようなこともご説明させていただきますので、ぜひ参加ください。 今週のセミナー

12月5日(土)開催
★不動産投資成功の秘訣★オーナーがしがちな5つの勘違い?

≪セミナー概要≫
和不動産では年間に500人以上の方と個別相談をさせていただきますのが、その中で既に不動産投資を初めている方も4割近くいらっしゃいます。
そんな中で、皆様口をそろえて「利回りが高いほうが良い!」と希望され、物件を選ばれる方が多いですが、ネットでも飛び交っている「表面利回り」が高いだけで一棟ものや築古物件を購入してしまい、想定した家賃収入が取れず、苦悩されているオーナー様をたくさんお見受けします。

和不動産の数多くのコンサルティング実績の中から、オーナー様がしがちな勘違いベスト5をチョイスし、ご紹介いたします。
これから不動産投資を始める方にも、既に始められていらっしゃる方でも、自分の判断だけで、購入したり、運用され、失敗してからでは遅い!!です。
失敗を未然に防止していただくためにも、このセミナーを必聴ください!

セミナーの内容としては、以下となります。

①「利回り」だけで物件を購入するべき?
②区分マンションより一棟物件のほうがいい?
③物件価格の小さい物件がいい?
④?  ← セミナー内で発表します
⑤?  ← セミナー内で発表します

この5点が生み出す「落とし穴」を掘り下げてご説明致します!

和不動産の提案する不動産投資は100人中100人が成功できる「再現性」が重要と考えております。そのために弊社がどのような取り組みをしているかも説明させていただきます。

★★★★★★【過去に本セミナー参加した方の声】★★★★★★★
*一棟での購入を検討していたが、ワンルームマンションも視野にいれて
投資というものを考えていきたい  
*複利とレバレッジということを考えたことが今までなかったので、
セミナーに参加したかいがあった 
*「利回り」のなかに含まれているリスクということを理解できたので、
広い視野で物件の購入を検討していかなければならないと感じた
★★★★★★ ★★★★★★ ★★★★★★ ★★★★★★★★★
などのご感想をいただいております!
不動産投資で失敗したくない方、ぜひご参加参加をお待ちしております。 過去に本セミナー参加した方の声

あとがき

おはようございます!今回は政策から見る不動産投資をお話させていただきましたが、 最近は、さっぱりニュースで「IR推進法案」について話題に上がらなくなりましたね。理由としては「IR法案」よりも「TPP」や「安保」といった法案を先に通すためといったことあげられています。
ということは二つの法案に目処がついたので、このあと安倍政権の成長戦略の一つである「IR推進法案」はこれから審議されることとなるかもしれません。
もしもこの「IR推進法案」が国会で通ると統合型リゾートの建設が可能となります。

『総合型リゾートと』は、カジノを含むホテル、アミューズメントパーク、レストランなどの複合観光集客施設のことで、海外では統合型リゾートの売上の80%をカジノが占めるとのことですから、もしも日本にカジノができるとしたらその雇用促進、経済波及効果は大きいでしょう。 総合型リゾート&カジノ

カジノ建設の候補地として、当初お台場が大本命と言われてきましが、都知事が石原さんから舛添さんに変わってから雲行きが怪しくなってきております。
舛添都知事がカジノに対して消極的な発言をしていることが理由としてあげられます。
横浜、大阪といった地域も積極的に名乗りをあげていて、候補地としては有力になってきております。

横浜山下埠頭 再開発計画

もしも「IR法案」が可決された場合、どこにカジノを開設するのかが注目の的となり、海外旅行客増大や民泊の法案等からも、不動産投資家としてはより一層目が離せなくなりますね。

ですが、カジノはもちろんギャンブルです!
もしも日本にカジノができて気軽にプレイできるようになったとしても、みなさんくれぐれも「ギャンブル依存症」には気をつけましょうね!

それでは、ここまでお付き合いいただきましてありがとうございます。
また次回のメルマガでお会いできますことを、心より楽しみにしております!

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