和不動産メールマガジン 2015/12/24
和不動産からオーナー様へ定期配信を行っているメールマガジンをご紹介します
2015/12/24 第51回【不動産投資も需給が大事 】
2015年の今年も残りあと10日ですね。
今年は皆様にとってどのような一年だったでしょうか。お陰様で、和不動産では業績も良く、フロアーを増床したり、社員も増員したりと嬉しくも目まぐるしい一年でした！
そんな中、今年は不動産投資も含めて不動産市場は相変わらず活況で、物件の流通は増えているものの良い物件が出回っていないという話を良く耳にします。
そんな中、先日、弊社オーナー様を取材させていただいた中で、
「事実、今所有している物件は４戸とも築浅・駅近でオススメどおりの物件が手に入りました。和不動産は、物件の仕入れもしっかりしているので、安心して物件購入に進み、入居者がいる状態でしたので、空室のリスクもなく４年間を過ごしています。」
･･･といった嬉しいご評価をいただきました！ 仕入れが難しい状況ではありますが、お客様へ良い物件をお届けできるよう、厳しい基準をクリアしお客様へ自信をもってお勧めできる物件のみ厳選して仕入れるよう日々頑張っております。
さて、今回は、そんな仕入れ担当も重視
しております「不動産の需給」の面から、
最近、よく話題になっております
「札幌物件」と「リゾートマンション物件」の
現状についてご紹介したいと思います。
■札幌不動産投資は辛いよ？
訪日外国人も多く訪れる北海道。その中でも、利回りの高さから、北海道第一の都市札幌の物件に投資を検討されていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
地元に住んでいらっしゃる方であれば、地域の特殊事情や賃貸状況も把握できますので、問題はないかもしれません。でも、道外の方の場合は、よくよく慎重に検討してからの購入をお勧めしたいと思います。
既に、数年前から、札幌物件の供給過剰は取りざたされておりますが、空室率30％以上の物件もゴロゴロしている中で、現在、さらに新築マンションがどんどん建築されているそうです。
しかも、首都圏と違い土地が安く、まだまだ建てるスペースは山ほど余っています。
特に、新築時に提案されている家賃は元々高く設定していることが多く、東京と同様のやり方で入居者を募集しただけでは入居が決まらず、そこでどんなことが行われるかというと、多額の広告料(広告料6か月は当たり前！)を賃貸付け業者に払ったり、さらにフリーレントを付けたりなどして、無理矢理入居者を入れるといったことが行われているそうです。
新築時でもそんな状況ですから、家賃下落のスピードはすさまじく、試しに札幌の賃貸物件を探してみますと、家賃2万円台の物件が溢れかえっています。そんな状況にもかかわらず、更に家賃の安い中古物件でも、新築と同様に多額の広告料やフリーレントを要求されることは、その地域固有の商習慣となっており、東京圏では全く予想がつきません！
また、雪国ならではの経費もばかになりません。雪を融かす為のロードヒーティングや除雪などの費用もかかります。また、厳しい環境の為、物件の躯体の傷みも早いようです。弊社代表が11月に出稿した本にも記載しましたが、札幌一棟アパートの屋根の修理費が400万円かかった例もありました。屋根の修理には保険がおりませんので、もちろん全額自腹です・・・
他にも、設備が故障した時の修繕費用ですが、家賃が安い為、修繕費用の回収には家賃の数カ月分を要します。エアコンの交換費用は8万円位しますので、家賃2万円だとすると、管理費等考えると5カ月以上かかることになります。
以上のような状況から考えますと、表面的な利回りは確かに高いのかもしれませんが、購入してからのランニング費用の高さから実質的な利回りはかなり低くなってしまいます。 また、物件の購入価格も低いことから、ローンを利用できず、全額自己資金で購入することも多く、どんどん出て行く予想外の経費や空室なども重なり、いつになったら自己資金を回収できるか検討もつかないほど困り果てた状況になってしまいます。
勿論、札幌でも上手に運用しておられる方はいらっしゃいます。でも、その為には、その地域の事情に精通し、需要を見極められる能力が必要です。少子高齢化で人口が少なくなる上に、首都圏と違い土地が余っており、今後も供給物件が増え続ける可能性があることから考えると、今後、ますます厳しい未来が待っているように思います。
■リゾートマンションの投げ売りが止まらない？
二つ目のご紹介は、リゾートマンションが信じられない値段で売られているというニュースを耳にしたことはありませんか？
1988年に全国で売り出されたリゾートマンションの総戸数は11,564戸、その1/3以上の3,912戸が湯沢町に集中したそうです。1989年から1992年まで建設が続き、計50棟以上のリゾートマンションが町に建ち並ぶことになりました。
あれから、20年。今、湯沢町は大きな転機に差し掛かっています。
町の目玉にもなっていた、温泉やプールなど設備の充実しているリゾートマンションは当時は3000万以上していましたが、今は100万円以下という安値で売り出される状況になっています。
例えば、20㎡以上で共用施設も充実したマンションが、何と、15万円！というような驚愕の価格で売られています。価格だけ見ると、「もってけ泥棒！」状態で興味をそそられますが、マンションを保有した場合、毎年の固定資産税に加えて、毎月5万円(年間60万円！)程の管理費等がかかり続けます。
豪華な共有部分の比率が高いリゾートマンションは、管理費がかなり割高になってしまいます。時間の経過とともに建物部分の価値は減少し最終的には無価値同然になりますが、管理費は高いままで変わりません。一旦マンションを購入してしまうと、第三者に転売できない限り、高額な管理費、修繕積立金、固定資産税などの支払から、未来永劫、逃れることが出来なくなってしまうのです。
買い手も見つからず、どう処分したらよいか、悩んでいる人も少なくないようです。こう考えますと、リゾートマンションは、買い手を捜すことが困難な負債物件と言えるのではないでしょうか。
また、多くのリゾートマンションは競売にかけられることも多いようです。資産価値に比して管理費等の滞納額が大きく、売却基準価格0円と評価されることが多いのです。管理費の滞納額は市場価格までも上まわっており、1円で落札しても数百万円もの多額の滞納管理費等の負債は、落札者が承継（負担）しなければならないので注意が必要です。
また、そのように滞納が多額になってしまうと、共用部分の維持管理も難しくなり、せっかくの豪華な温泉やプールなどが維持できず、老朽化が加速していくといった問題も考えられます。
目先の安さにババ物件を掴まされないよう、十分な注意が必要でしょう。
上記でご紹介したように、物件を購入する際には、需要と供給を見極めることが非常に重要です。
例えば、同じリゾートマンションでも、以前弊社が販売した鴨川のサーファー向けの温泉付きリゾートマンションは、5年前の販売以来、同じ入居者がずっと変わらず、サーファーのシルバー世代のご夫妻が東京の自宅を貸してほとんど鴨川に住まわれている、といった例もあります。
需給を見極める目は本当に大事ですね。
物件を購入される場合、まず利回りに目を奪われる方が多いのですが、利回りが高い（物件価格が安い）のには、それなりの理由があります。
リゾートマンションは極端な例ではありますが、失敗しない為にも、皆さまには、それだけ安くしなければ売れない背景をぜひ考えてみていただきたいと思います。
弊社が首都圏・好立地の築浅マンションをお勧めしているのは、現在だけでなく、将来的にも安定した収入が見込めることこそが重要と考えるからです。
バブルの時代、山手線内側の土地価格だけでアメリカ全土が買えるほど土地価格が上昇するといった極端な現象が起こりました。今後、そのようなバブルが起こる可能性はほとんど考えられませんが、需要が多く供給が少ないということは、それだけ希少性が高いということでもあり、他の地域に比べより資産価値が維持しやすいといったことは言えるでしょう。
物件購入時に大きな失敗をしてしまいますと、後からリカバーするのは難しいです。
ババ物件をつかまない為にも、物件の購入前の勉強は大切です。ぜひ弊社セミナーや個別相談などで、失敗しない不動産投資ご相談していただければと思います！
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おはようございます！ 今年は暖冬のようですが、最近はめっきり寒くなってきましたので、皆様もお身体にご自愛ください！
私事ですが、実は田舎の自宅を売りに出していました。田舎といっても、名前を言えば誰でもわかる地方都市です。地元の不動産屋さんへ仲介を依頼し、査定価格を出していただいた上で売りに出したのですが、結局、1年以上売れずに、この前、やっと売ることができました。但し、売却価格は、当初の価格の半額近くまで下げることになってしまいましたが･･･。子供時代を過ごした思い出ある家でしたので、そこまで値段を下げなければ売れなかったことに寂しさを感じたとともに、地方の厳しさを目の当たりにした体験でした。
地元の友人に聞くと、コンパクトシティ構想が言われ、学校はどんどん統廃合が行われているとのこと。地元は雪国でもあるのですが、今は市が財政難の為、除雪車が入らなくなった道もあり、雪が積もった日には、近所の人たちで雪かきが行われているとか･･･。過疎化の波がこんなところにも迫ってきているのだとショックを受けました。
地方で不動産投資をされる方も多くいらっしゃるかと思いますが、少子高齢化の波は、確実に地方に迫ってきています。
今、成功している方もそうでない方も、本日のテーマでご紹介したように将来の需要見通しには、十分注意していただきたいと思います。
とはいえ、子供時代を過ごした「田舎」があるのもよいものです。
日々忙しく過ごして心が疲れてしまっている方にとって、昔の思い出はより美しく、自然の多い田舎は心癒される場所なのかもしれませんね。
年末年始、田舎に帰られたり、旅行をされる方も多いかもしれません。
仕事が忙しい12月もあともう少しです。年末年始のお休みを楽しみに、もうちょっとだけ頑張りましょう！
