会社員必見！不動産投資で年金対策しませんか？

年金対策を検討するきっかけは、老後の生活に対する不安

多くの人が抱える老後の不安とはなんでしょうか？

金融広報中央委員会による「家計の金融行動に関する世論調査」では、「老後の生活に関して心配である」と答えた方が約8割に上りました。

「心配である」と答えた人は、どんなことに不安を感じているのでしょうか？下図をご覧ください。

老後の生活を心配している理由として一番多かったのが「年金や保険が十分ではないから」という結果になりました。他にも、お金に関する不安が多くみられます。

このように、年金や貯蓄だけでは老後の資金が不足するという不安から、今、年金対策を検討する人が増えているのです。

人生100年時代と言われ老後の期間も長くなりました。余裕ある生活の為に必要な資金もそれに伴い増えています。就業期間も長くなりましたが、銀行の金利は低くなかなか資産も増えていきません。

本記事をご覧の皆さまの中にも、老後の生活が心配で、「年金対策を始めたい」「不労所得を得たい」とお考えの方がいらっしゃるのではないでしょうか？

しかし、年金対策のためといって、闇雲に資産運用を始めてしまっては、失敗に終わる可能性があります。まずは年金対策をするうえでのポイントを把握し、そのポイントをクリアできる資産運用を選択すると良いでしょう。

年金対策をするうえでのポイントは、下記の3つ。

①無理なく続けられる事

②失敗しないこと

③将来の物価に連動していること

近年、年金対策として、不労所得を得られる不動産投資に注目が集まっていますが、その中でも上記のポイント３つを実現しやすいのが、東京の中古ワンルームマンション経営なのです。

なぜ不動産投資の中でもワンルームマンション経営なのか？

ワンルームマンション経営は、他の不動産投資と比べて比較的少額で始められるうえに毎月安定した不労所得を得られるうえ、忙しい会社員の方でも実施しやすいという理由から、現役サラリーマンなどに人気があります。

現役の会社員の方が安定した生活ができているのは、毎月給料という安定収入を得ているからです。そのため定年後も年金以外に定期的な収入を確保することができれば、生活安定の基盤につながります。

NISAやiDeCoなどの積立型確定拠出年金など様々な投資法があるなかで、毎月安定して不労所得を得られるのが不動産投資による家賃収入です。

その中でもワンルームマンション経営は、一棟物件と比べ、少額の自己資金で始められます。もちろんマンションですから、ワンルームマンション経営開始後には毎月、管理費・修繕積立金を支払う必要はありますが、一棟物件を一人で管理する際にかかる費用と比べたら少額で済みますし、毎月数万円程度なら家賃収入で賄えるため、現在の生活に負担をかけず実施できるのです。

さらに、ワンルームマンションであればオーナーが管理する範囲は所有している居室のみのため、一棟物件ほど手間暇をかける必要がなく、『不労所得』が得られる投資であるというところも忙しい会社員の方にピッタリの年金対策といえるでしょう。

また、不動産はインフレにも強い傾向にあります。賃料は景気に連動するのでインフレが起こって地価や路線価が上がった場合には、それに連動して賃料も上昇傾向になります。

例えば現金貯金の場合は、インフレに伴って価値が目減りしますが、不動産投資の場合は物価に対して柔軟であり、賃料設定を通じて対策することが可能です。

インフレなどの経済変動に不動産投資が強い点や、
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なぜ東京のワンルームマンションなのか？

まず、ワンルームマンション経営で不労所得を得るためには、入居者から好かれる立地の住宅を選ぶことが重要です。主要駅から徒歩圏内であるなど人気が強い部屋を選ぶことで、失敗の原因となる空室リスクを大幅に減らすことが可能になります。

たとえば、都内に勤めるサラリーマンを入居ターゲットとした場合で考えてみましょう。通勤を目的として住宅を探すサラリーマンは、通勤時間を重要視しているため、駅近や複数路線の使える駅などにアクセスしやすい物件は空室リスクが下がります。

通勤先としては、東京都内だと、大丸有に代表されるオフィス街があります。大手町近辺には東証一部の上場企業の実に80社以上の本社が存在します。都内に勤めるサラリーマンを賃借人として考えた場合、この大丸有からサラリーマンの希望通勤時間30分以内をクリアする物件が選ばれるわけです。

よって、都内に勤めるサラリーマンから選ばれやすいのは、東京都心のワンルームマンションとなります。

後述しますが、東京都内はワンルームマンション規制によってワンルームマンションの供給が抑えられている状態なので、入居者の需要に対して物件の価値が下がりにくいと言えます。

加えて、民泊条例、国家戦略特別区域法、相続税改正の3つの法令改正などによって、今まで以上に東京のワンルームマンション経営の魅力がアップしています。その理由を詳しくご説明していきます。

①民泊条例

一つ目が「民泊条例」。

民泊として利用するために、賃貸市場から数万戸単位で民泊へと転用される物件が出れば、賃貸市場に与える影響も大きくなります。

当然、民泊利用できる物件は都心の一等地です。

そういった物件は民泊物件として借り続けられるため、都心で賃貸物件を借りられない人が多く生まれ、結果的に少し立地が落ちる地域の物件の入居需要が高まります。

その影響がワンルームマンションの家賃上昇につながり収益の確保ができると想定されるでしょう。

②国家戦略特別区域法

二つ目は、国家戦略特別区域法です。

民泊条例もこの法律を受けてのものですが、東京都はこの法律に基づき、様々な再開発プランを実施しています。

アジアヘッドクォーター特区、東京発グローバル・イノベーション特区、東京国際金融センター・東京ベイeSGプロジェクトといった計画などです。

具体的な再開発計画も提示されており、東京都都市整備局の公表資料には再開発エリアも掲載されています。

外資系企業の誘致、街づくりの計画、国際的な金融街の構築、技術・ポップカルチャーの発信地化など具体的な計画も動き出しています。

再開発により資産価値がアップすることが期待でき、こうしたエリアを調べて物件を選ぶとよいでしょう（図表②）。

③相続税改正

三つ目は、2015年1月に行われた相続税の改正です。

2015年の相続税改正により、相続税の基礎控除額が4割引き下げられました。その結果、相続税の課税対象者が増え、アパート建築による相続税対策がブームとなりました。しかしアパートの数が増えることによって競合が多くなったことから、アパート空室率は2015年頃から急速に上昇しています。

そこで注目されているのが、都心のワンルームマンションです。

2020年の国勢調査の結果を見てみると、東京の単身世帯は362万5810世帯あり、単身世帯が世帯全体の50.26％を占めています。

東京都は2019年に「2035年に単独世帯の割合が初めて50％を超える見通し」と予測していましたが、その予測より10年以上も早い段階で50％を超えているような状況です。

東京都心はワンルームマンション規制により供給戸数が限定されているうえに（後述）、このように単身者の数が増えていることから、これからも単身者からのニーズが高いワンルームマンションは安定した家賃収入を確保できるといえるでしょう。

④ワンルームマンション規制

東京23区では、すべての区にワンルームマンションの建築に対する規制が条例で制定されており、これを通称『ワンルームマンション規制』と言います。

規制条件は区によって違いますが、『一戸あたりの最低専有面積の指定』『総戸数に対し一定数以上、ファミリータイプ住宅を設置する』などがあります。たとえば、渋谷区では2013年に、28㎡未満のワンルームマンションが建築できなくなるなどの条例が制定されました。

この『ワンルームマンション規制』によって、都内では建築できる新築ワンルームの戸数が制限されており、一方で前述の通り都心の単身世帯は増加傾向にあるため、空室リスクが低いのです。

このようなことから、東京のワンルームマンション経営は、年金対策として最適であるといえます。

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なぜ中古ワンルームなのか

不労所得を得るための東京のワンルームマンションの中でも、なぜ、中古のワンルームマンションなのでしょうか？

それは、中古ワンルームマンション経営は家賃下落のリスクが低く、長期的に失敗しにくい投資法であるからです。

その理由は、『新築時比べて家賃下落の幅が小さい』『新築と比較して利回りが良い』というところにあります。詳しく解説していきます。

①新築時比べて家賃下落の幅が小さい

中古物件の良さは、新築時に比べて家賃が下落しづらいところです。

新築の場合、新築購入時の家賃を「100%」とした場合、10年後に「90%」、20年後に「80%」の水準になるのが一般的です。

一方、築年数が10年位経過している中古物件は、家賃の下落率が「数％」以内に抑えることができ、プランを安定させることができます。

新築で購入しても時間の経過とともに家賃が下落するため、購入時にその点を考慮しておかないと、月々の収支のバランスが崩れ、不労所得どころかマイナス収支になり、結果的に自分の手に負えず売却してしまうことになります。

不動産投資は長期的な投資ですので、長い目で見ることが大切です。

確かに、築年数だけで見れば新築の方が長持ちしますし、魅力的に見えると思いますが、すでに家賃が下落した中古物件を選択すれば、新築より安く購入して安定的な収益を得ることが出来ますし、リフォームやリノベーションを行いお部屋のグレードを上げることで、購入したときよりも価値を上げることも可能になるのです。

②新築と比較して利回りが良い

当たり前ですが、新築時に比べて物件の価格が低いため、利回りが良く、かつ下がりにくいと言えます。

今東京都心部では新築のワンルームマンションを建てようと思っても、これまでの説明のようにワンルームマンション規制など、様々な要因から物件価格が高く、利回りの折り合いがつかないのです。都心部で物件を購入する場合は、消去法的に中古しか選択肢がないとも言えるでしょう。

以上のように東京の中古ワンルームマンション経営は今後も将来不安への対策に有効と考えられ、給料や年金以外の定期的収入源を確保したいという人にとって堅実な投資対象であると言えるのです。