会社員のための不動産投資!東京のワンルームマンションで将来に備えて年金以外の定期的収入を

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会社員のための年金対策!将来不安に備えて年金以外の定期的収入を

会社員のための年金対策

なぜ今東京の中古ワンルームマンション経営が注目されているのか


「老後、年金だけで生活できるのだろうか」「退職金は十分もらえるのだろうか」「会社に定年まで在籍できるのだろうか」―。


増大する社会保障費や度重なる消費税増税や社会環境の変化から、将来の老後の生活に不安を感じている人が今増えています。


年金以外に安定した定期収入を得る方法として注目されているのが東京の中古ワンルームマンション経営です。


本ページでは、東京の中古ワンルームマンション経営の魅力やメリットについて、解説いたします!



今なぜワンルームマンション経営なのか

老後の備えとして、ワンルームマンション経営が注目されているのはなぜなのでしょうか?


それは、給料感覚で家賃収入が得られ、長期的収入源の確保が出来る事で安心を得られるからです。


老後不安の一番の原因となるのが、社会保障です。


金融広報中央委員会による「家計の金融行動に関する世論調査」では、老後の生活に関して「心配である」と答えた方が約8割に上りました。


その中で、「老後の生活を心配している理由」として一番多かったのが「年金や保険が十分ではないから」でした(図表①)。多くの方が社会保障へ不安を抱いているということが分かります。


老後の生活を心配している理由

老後の生活設計を行うポイントは、下記の3つです。


①将来設計自体が現在の負担にならないこと

②失敗しないこと

③将来の物価に連動していること

それを可能にするのがワンルームマンション経営なのです。

会社員の多くは退職金をもらう年をピークに預貯金を取り崩して生活するため、人生設計に不安を抱いています。

老後の生活を心配している理由

現役の会社員の方は、毎月の給料で生活することに慣れ過ぎています。


定年後も年金以外に定期的な収入を確保することが生活安定の基盤につながります。なぜなら、その収入の範囲で生活を組み立てればよいからです。


そこで注目されているのがワンルームマンション経営。


ワンルームマンションから得られる安定的・定期的な家賃収入により、年金の上乗せとして生活の基盤を支えることが期待できるからです。


また、ワンルームマンション経営は、他の不動産投資と比べ、少額の資金で始められます。


始めた後は、支出を上回る収入が期待できますので、現在の生活に負担をかけず実施できます。ローンを組む場合は団体信用生命保険に加入するため、保険の見直しをする方もいらっしゃいますが、ローンを返済しながらでも無理のない資産運用ができるため、サラリーマンからも注目されています。


不動産はインフレにも強い傾向にあり、家賃は景気に連動しますのでインフレが起こった場合も安心だといえるでしょう。


ただし、ワンルームマンション経営に失敗しないためには、入居者から好かれる立地を選ぶことが重要です。それにより空室リスクを大幅に減らすことが可能になります。


それこそが、東京のワンルームマンション経営なのです。


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なぜ東京なのか?

なぜ、”東京”が良いのでしょうか?

それは、3つの法令改正により、今まで以上に東京のワンルームマンション経営の魅力がアップしているからです。

①民泊条例

一つ目が「民泊条例」。民泊として利用するために、賃貸市場から数万戸単位でホテル転用される物件が出れば、賃貸市場に与える影響も大きくなります。

当然、ホテル利用できる物件は都心の一等地です。

そういった物件は民泊物件として借り続けられます。そうすると、少し立地が落ちる地域の物件にも入居需要が増えます。

その影響がワンルームマンションの家賃上昇につながり資産の保全ができると考えられます。

②国家戦略特別区域法

二つ目は、国家戦略特別区域法です。

民泊条例もこの法律を受けてのものですが、東京都はこの法律に基づき、様々な再開発プランを実施しています。
アジアヘッドクォーター特区、東京発グローバル・イノベーション特区、東京国際金融センターといった計画などです。

具体的な再開発プランも提示されており、再開発エリアも公表されています。
外資系企業の誘致、街づくりの計画、国際的な金融街の構築など具体的な計画も動き出しています。

再開発により資産価値がアップすることが期待でき、こうしたエリアを調べて物件を選ぶとよいでしょう(図表②)。

グローバル・イノベーション特区

③相続税改正

三つ目は、2015年1月に行われた相続税の改正です。

2015年1月、相続税の課税が強化され、贈与税の課税が緩和されました。 これにより都内で亡くなる方の半分が相続税対象者になるといわれています。

相続税改正以降、節税効果を期待して不動産投資を行う方が増えていますが、相続税改正は、金融資産1億円未満の方に対する課税強化です。そういった方が「億ション購入」や「アパート建設」で相続税対策を行うのは非現実的です。

そこで注目されているのが、物件価格が2000万円程度の手頃な築浅中古ワンルームマンションなのです。手頃な築浅中古ワンルームマンションを子どもの人数分購入し、相続税対策に備えている方も増えています。

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なぜ中古ワンルームなのか

グローバル・イノベーション特区

東京のマンション経営の中でも、なぜ、中古のワンルームマンションなのでしょうか?

それは、ワンルームマンション経営に失敗しないためです。首都園の中古ワンルームマンション市場は10年で流通事例が10倍になっているのです!

ワンルームマンション経営を成功させる秘訣は3つあります。

①供給が過剰にならない

ワンルームマンションは、2007年に東京23区で施行された、通称「ワンルームマンション規制」により、条例もしくは指導要綱で建築が規制されるようになりました。

ワンルームマンションは、少ない土地に建築できることがメリットだったため、ワンルームマンション規制以降、都心部での開発・分譲が難しくなりました。

つまり東京のワンルームマンションは今後供給が急増することは考えにくく、希少価値があるのです。

②都心である

比較的土地の取得が簡単な東京23区の外側でワンルームマンションが分譲されるようになりましたが、立地や利便性、資産価値などを考えると、本当に価値ある物件は都心のワンルームマンションです。

収益確保の観点から見ても、家賃が高くとれる都心の方が有利です。

建物の維持費は、家賃が高くても低くても、都心でも地方でも金額に大差はありません。もし、家賃が5万円の物件で1万円の運営費を取られた場合には経費が家賃に対して20%かかります。一方、家賃が10万円で運営費が1万円の場合、経費は家賃に対し10%になります。

つまり、家賃が多く取れた方が、家賃に対しての経費の割合が下がります。

③最初のプランが長期間維持できる

最初のプランが長期間維持するためには、家賃が下落しづらい物件を選ぶのがポイントです。

新築の場合、新築購入時の家賃を「100%」とした場合、10年後に「90%」、20年後に「80%」の水準になるのが一般的です。

一方、築年数が10年位経過している中古物件は、家賃の下落率が「数%」以内に抑えることができ、プランを安定させることができます。

こうした様々な要因から、首都圏の中古ワンルームマンション市場は、ここ15年で流通事例が10倍にも増えています

今後も将来不安に備えて、給料や年金以外の定期的収入源を確保したいという人が東京の中古ワンルームマンション経営に乗り出すと見ています。

おわりに

ワンルームマンション経営の良いところは、家賃収入が「毎月いくらで生活すればよいか』という会社員時代と変わらない生活の道標になることです。

ワンルームマンション経営による安定収入を得る仕組みが、将来の不安を払拭してくれることでしょう。

しかし、その仕組み作りに失敗しては意味がありません。

そのためにも「資産価値が維持されやすい」東京23区の中古ワンルームマンション経営を考えてみてはいかがでしょうか?

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