知っておきたい不動産の賃貸に関する法律知識【山本俊成 第3回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

◆知っておきたい不動産の賃貸に関する法律知識◆

今回は、不動産投資を行う上で事前に知っておきたい建物の賃貸借契約に係る法律知識について見ていくことにします。建物の賃貸借契約とは、賃貸人（貸主）が賃借人（借主）に建物を使用収益させ、これに対して賃借人が賃料を支払う（＝有償）ことを約束することによって成立する契約のことです。契約を締結すると以下のとおり、賃貸人と賃借人双方に様々な権利と義務が発生します。ここでは、賃貸人（貸主）の権利と義務について触れていくことにします。

★☆★☆★☆★☆★≪賃貸人（貸主）の権利と義務≫★☆★☆★☆★☆★☆

貸主には、使用収益の対価として借主から賃料を請求する権利や借主が建物を明渡す際に原状回復することを請求できる権利があります。貸主の義務としては、主には以下の４つがあります（特約で排除できる場合もあります）。

①建物を使用収益させる義務

 例えば、マンション（区分所有建物）の場合、専有部分を使用収益させ、また各入居者が共同で使用する廊下やエレベーター、駐輪場、ゴミ置場といった共用部分を必要な範囲において使用させる義務を負うことになります。

②建物の修繕義務

貸主は、建物を使用収益させる義務があるので、建物が破損した場合などには必要な修繕を行う義務があります。この修繕義務は、貸主の故意または過失によるものだけでなく、天災によるものや、契約の当事者以外の第三者の責任によるものでも負うことになります。

ただし、具体的にどのような場合にどこまでの修繕義務を負うのかについては、法律に明確な規定がありません。また、民法上では修繕義務に関することは、原則として当事者間の合意により、任意に変更できると解されているため、当事者間の合意のもとに特約で修繕義務を免除もしくは軽減できるというのが一般的な見解となっています。

③必要費償還義務

必要費とは、借主が雨漏りの修繕や水道管の修理といった、建物を使用収益するための維持・管理（保存）に必要な費用のことをいいます。借主が必要費を負担した場合、貸主は直ちにその費用全額を償還しなければなりません。本来は、貸主に建物の修繕義務があるところを代わりに借主が修繕したといった理由からです。ただし、特約で修繕義務が免除されている場合は、借主は必要費の償還請求はできません。

④有益費償還義務

有益費とは、建物（賃借物）を改良および客観的な価値を増加させるための費用のことをいいます。汚れた壁紙やカーペットの張り替えのための費用などが該当します。庭の除草等、使用収益そのものに要した費用は、たとえ改良する結果となったとしても有益費とはみなされません。造作（※）とも異なります。借主が有益費を負担した場合、賃貸借契約終了時に有益費全額（実費）もしくは賃借物の価値の増加額のいずれかを貸主の選択により償還しなければなりません。ただし、特約で借主の償還請求権が免除されている場合は、借主は有益費の償還請求はできません。

（※）借地借家法の造作買取請求権
借家法（旧法）では、家主の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作（エアコンや雨戸等）があるときは、借家人は契約が終了した時に家主に対して時価で買い取るよう請求できるとされていました。しかし、借地借家法（新法）では、これを任意規定とし、特約で排除（家主が造作を買い取らなくてもよい）できるようになりました。