不動産運用（所有）時にかかる費用(1)【山本俊成 第4回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

◆不動産運用（所有）時にかかる費用◆

不動産投資の収支計画を立てる上では、不動産運用（所有）時にどのような支出がどれぐらいかかるのかを事前に押さえておく必要があります。今回は、不動産運用時に「経常的にかかる支出」について触れていくことにします。

★☆★☆★☆★☆★≪維持管理費、維持修繕費≫★☆★☆★☆★☆★☆

「維持管理費」とは、水道光熱費などの実費の他、入居者やテナントの募集、入居者に対する賃料請求、入金業務といった入居者の管理業務にかかる費用のことをいいます。「維持修繕費」とは、日常清掃業務、定期清掃業務、保守・点検、警備業務といった建物の経済的価値を適正に維持管理及び原状回復するための費用のことをいいます。

入居者の管理、建物の維持・管理といった業務を、不動産管理会社等に任せる場合には、不動産管理会社に管理手数料を支払うことになります。管理手数料は、どこまでの業務を委託するかによって、その金額は異なってきます。費用（コスト）対効果（管理の質の向上によって見込める収益のアップ）を勘案した上で、業務を委託した方がよいでしょう。

＜ご参考～修繕費に関する税務上の取り扱い～＞

一般に修繕費といわれるものは、大きく２つに分類することができます。入居者が退去した場合などに都度行うような原状回復のための費用（いわゆる「修繕費」）と資産価値の増加などにつながる「資本的支出」（通常、大規模修繕）の２つです。

前者はその年分の必要経費として処理できますが、後者は、建物等の取得価額に加算され、何年かにわたって減価償却しなければなりません。「修繕費」か「資本的支出」かの主な判断基準は下記の図表のとおりとなります。

下記は一応の判断基準となります。特に大規模な修繕を行う場合には、実務上様々な問題が発生しますので、事前に税理士等の専門家に確認した方がよいでしょう。

＜修繕費と資本的支出の例＞

修繕費（必要経費）となるもの（例）	資本的支出となるもの（例）
・壁紙の張替え・畳の表替え ・毀損したガラスの取替え ・絨毯の張替え・障子、襖の張替え ・カーテンの取替え（1室あたり10万円未満）	・避難階段の取り付け ・用途変更のための模様替え ・外壁をモルタル塗りからタイル張りにした場合 ・スチールサッシからアルミサッシにした場合

概ね3年周期で行われる修理・改良など、または一つの修理、改良などの金額が20万円未満のときは「修繕費」とみなされると言われています。修繕費か資本的支出であるか不明なものについては、支出額が60万円未満か、前期末取得価額の10％以下であれば修繕費とすることができ、それ以外は全額資本的支出となります。