FPコラム【山本俊成 第6回】
ファイナンシャルプランナーによる金融商品に関するコラムです。
【山本俊成 第6回】不動産取得時にかかる費用(1)
◆不動産取得時にかかる費用～購入時～◆
不動産投資は、一つの事業といえますので、まずは初期投資計画を立てる必要があります。今回は、不動産投資を行う上での初期段階、取得時にかかる主な費用の概要について見ていくことにします。
★☆★☆★☆★☆★≪不動産の本体価格≫★☆★☆★☆★☆★☆
不動産の本体価格は、大きく土地価格と建物価格に分類することができます。不動産の実勢価格は、買主と売主の合意に基づき決まる（≒売主、買主それぞれの“事情”も絡んでくる）部分が少なからずあるので、一般生活者からすると非常に分かりにくいものとなっています。
そこで、土地の価格については、一般の土地取引の指標になるものとして、「公的な価格」が設けられています。代表的なものとしては、国土交通省が公表する「公示価格」、都道府県が公表する「基準地標準価格」があります。その他にも、相続税評価に用いられ、国税庁が公表する「相続税評価額（路線価）」、固定資産税等の算出の基となる「固定資産税評価額」があります。まずは、公的な価格を参考にした上で、実際の取引事例の価格（実勢価格）を調べてみるとよいでしょう。
★☆★☆★☆★☆★≪土地の評価方法≫★☆★☆★☆★☆★☆
土地の価格を評価する上では、その土地が将来どれぐらいの収益を生み出すのかといった観点（収益還元法）も加味されることから、近年、地域別、条件別（交通アクセス、築年数、建物の規模、維持管理状況等）による格差が生まれてきています。
これからは、全体（全国平均）ではなく、個別（地域ごと）の状況をチェックしていくことが重要になってくるでしょう。具体的には、その地域の不動産の需要と供給のバランスを決める要素のひとつとなる人口動態や地域経済の動向などをチェックする必要があるといえます。
一方、建物の価格については、新たに建築を検討する場合には建築工事費を見積もる必要があります。その際は、建築工事費の坪単価が適正かどうかといった点をよく検証した方が良いでしょう。
★☆★☆★☆★☆★≪建物価格に対する消費税≫★☆★☆★☆★☆★☆
不動産の購入代金のうち、建物代金については消費税が課税されます（土地代金については課税されません）。
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