不動産の売買契約に際して知っておきたい法律知識（1）【山本俊成 第9回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

◆不動産の売買契約に際して知っておきたい法律知識◆

今回は、不動産の売買契約に際して留意しておきたいポイントを中心に触れていくことにします。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆≪売買対象面積≫★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

■土地の面積■

土地の面積は、不動産登記簿上の面積（登記簿面積＝公簿面積）と実際に測量した場合の面積（実測面積）が異なる場合があります。主な理由しては、登記簿の面積は、明治時代に国の地租制度の改正のため全国で測量が実施された当時の面積が記載されていることがあげられます。当時と今の測量技術の差、地租徴収を減らすために面積を少なめに申告されていたこと多いなどの理由から、実測面積と異なる場合があるという話になります。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆≪土地売買の注意点≫★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

登記簿面積で売買する場合は、後日、実測面積と登記簿面積に差異があることがわかっても売買代金の増減精算を行いません。一方、実測面積で売買する場合は、契約時に実測面積が判明していれば後で精算の必要はありませんが、登記簿面積を前提に売買契約を行い、引渡しまでの間で土地の実測を行うようなケースで、実測面積と登記簿面積に差異が生じた際には、その面積の差につき売買代金の増減精算を行うことになります。こういった場合の測量費用は通常、売主負担となります。

事前に、登記簿面積、実測面積どちらで契約するのか、実測面積が登記簿面積より大きい場合には実測面積による代金の精算をするのかしないのかといったことは確認しておいた方がよいでしょう。

■建物の面積■

マンションの一室（※）を購入される場合については、売買契約上の面積（建築確認上の面積）と登記簿面積の数字が異なることに留意しておく必要があります。売買契約上の面積は壁芯計算、登記簿面積は内法計算による為です。

壁芯計算とは、建築基準法上の計算方法で、文字どおり壁の中心線を基準として面積を算出します。一方、内法計算とは、壁、その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積を算出します。ですから、面積の方が登記簿面積より大きくなります。

（※）一戸建ての場合は、通常、建築確認上の面積、登記簿面積ともに壁芯計算で行われます。

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