不動産の売買契約に際して知っておきたい法律知識(2)【山本俊成 第10回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

不動産投資の和不動産
Tel:0120-003-753受付:10:00~19:00

不動産投資 和不動産 トップページ  >  不動産投資  >  FPコラム  >  山本俊成 第10回

FPコラム

FPコラム

ファイナンシャルプランナーによる金融商品に関するコラムです。

【山本俊成 第10回】不動産の売買契約に際して知っておきたい法律知識(2)

今回も前回に引き続き、不動産の売買契約に際して留意しておきたいポイントを中心に触れていくことにします。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆≪売買代金の支払い時期≫★☆★☆★☆★☆★☆★☆

売買代金の支払いは、引渡しや所有権移転登記申請手続きと同時に履行されるが原則となっています。実務上は、まず手付金を、次いで売買代金の一部として中間金を支払い、最後に引渡しや所有権移転登記申請手続きと引き換えに残代金を支払うといった形態のものが多いようです。

■手付金について■

手付金とは、売買契約成立の証拠といった目的で授受される金銭で、法的には売買代金の一部ではありません。しかし、実務上は「売買代金の一部に充当します」という文面が記載されていることが大半です。手付金には、証約手付(契約が成立したことの証として授受される)、違約手付(契約違反などの場合に、違約罰として没収されるという趣旨で授受される)、解約手付などいろいろな性質があるとされていますが、その位置づけについては、契約当事者によって決定することになります。当事者間で明確な取り決めがない場合は、民法では解約手付と推定します。 19ILCU04宅地建物取引業者が売主となる不動産の売買契約において、解約手付とは、相手方が契約の履行に着手するまでは、契約の解除をすることができるといった趣旨で授受される手付のことをいいます。つまり、契約解除権を留保するといった性格を持ちます。この場合、買主は交付した手付金を放棄(手付流し)して、売主は手付金の倍額を提供(手付倍返し)すれば契約を解除することができます。しかし、解約手付による契約解除はいつまでもできるわけではなく、相手方が履行に着手した以後はできません。

■履行の着手とは?■

履行の着手とは、具体的には、売主については売却を前提した登記、買主については売買代金の提供とともに引渡しを求めたとき、中間金や残金を支払ったときなどを指します。代金支払いのためのローンの申込みなどは履行の準備とみなされ、履行の着手にはあたりません。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆≪危険負担≫★☆★☆★☆★☆★☆★☆

19ILCU08例えば、売買契約が成立した後に目的物件である建物が類焼などで焼失してしまい、売主が引渡しできなくなってしまったような場合に、買主の代金支払債務の扱いはどうなるのかといったことを「危険負担」の問題といいます。 民法では買主が代金全額を支払い、建物が焼失した敷地を引き取ることとされています。しかし、危険負担は特約により売主の負担とし、建物が滅失した場合には契約を白紙解除(売主または双方)することができるといった条項が入るのが一般的となっています。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆≪瑕疵担保責任≫★☆★☆★☆★☆★☆★☆

宅地建物取引業者が売主となる不動産の売買契約において、その目的物(建物等)の売主としての瑕疵担保責任に関し、民法で規定する買主の権利行使の期間(「瑕疵を知ったときから1年」)より買主にとって不利な特約をすることができません。ただし、例外として、「引渡しの日から2年以上の期間」とする特約は認められています。これに反する特約で買主に不利なものは、無効となります。 前回触れた点も含め、事前によく認識しておいた方がよいでしょう。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

不動産投資について、もっと詳しく知りたい方はぜひ無料相談へ!
不動産投資 無料個別相談


オリジナルコンサルシステム 不動産投資 初心者におくる46のメッセージ 相続税対策 マイベストジョブ 相続税・生前贈与対策は和不動産で 老後破産を防ぐ オーナー様の声 和不動産youtube公式チャンネル 雑誌掲載 資料請求受付中 メルマガ配信中

初心者の方にオススメ
セミナー情報はこちら個別相談はこちら
お電話はこちら

近々開催のセミナーをご紹介!只今、申込み受付中!
5月15日(水)19時30分~  不動産投資セミナー
60歳で完済 売却する物件と所有し続ける物件を分ける

5月17日(金)19時~  賃貸管理・原状回復
今さら聞けない原状回復のA・B・C

5月18日(土)13時30分~  不動産投資セミナー
老後破産を防ぐ都心・中古1Rマンション経営

5月19日(日)13時30分~  体験型
キャッシュフローdeリッチ

5月20日(月)19時~  不動産投資セミナー
確定申告を味方に リフォームも繰上返済も上手に割引

5月22日(水)19時30分~  不動産投資セミナー
失敗の原因は購入後の追加費用です

5月24日(金)19時30分~  不動産投資セミナー
年間家賃収入500万円を確保する方法

5月25日(土)13時30分~  相続税対策セミナー
相続税対策 暦年贈与×不動産

5月26日(日)13時30分~  不動産投資セミナー
通算家賃収入1億円を得る方法とは

5月27日(月)19時30分~  不動産投資セミナー
不動産投資 都心VS地方で比べてみました

不動産投資セミナー情報へ

株式会社和不動産
メニュー