不動産投資のメリット②【山本俊成 第13回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

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FPコラム【山本俊成 第13回】

FPコラム

ファイナンシャルプランナーによる金融商品に関するコラムです。

【山本俊成 第13回】不動産投資のメリット②

今回も、前回に引き続き、不動産投資のメリットについて触れていくことにします。

(1)税務上の取り扱い

例えば、相続税を算出する上での相続財産の評価。預金、債券、株式、投資信託等については基本、時価をベースに評価します。それに対して、不動産の相続税評価額は必ずしも時価とは限りません。土地は路線価などで算出する相続税評価額、建物は固定資産税評価額がベースで、一定の要件を満たすと評価額をさらに下げる(圧縮する)ことができます。

DR030_L建物の固定資産税評価額は新築時の大体60%程度(モノによる)です。現金を建物に変えるだけで、相続財産の評価額を圧縮できるということです。さらにその建物が貸家の場合は、その70%で評価されます。

また、ほとんどの金融商品は、利益が上がればその利益に対してまるごと税金がかかってしまうのに対して、不動産投資の場合は得た利益を税法上のメリットを上手に活用することで、圧縮することが可能です。利益を圧縮できれば、その分節税できます。

 (2)投資家の裁量の範囲が広い

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不動産投資によるキャッシュフロー(税引き後)は、「家賃収入等」から「不動産賃貸事業を運営するために必要な費用(運営費)」(※)、「ローン返済額(元本・利息)」、「税額(不動産投資で得た所得に対する)」を差し引くことで計算できます。

キャッシュフロー(現金収支)=家賃収入-運営費-ローン返済額-税額

(※)管理料、維持・修繕費、固定資産税・都市計画税、損害保険料(火災保険等)など

上記の計算式から、キャッシュフローを高めるためにはどうするか?

★☆★☆★☆★☆★☆≪キャッシュフローを高めるために≫★☆★☆★☆★☆★☆★☆

①家賃収入を多くする、②運営費の無駄をなくす、③借入金返済額を減らす、④税額を減らす(=節税する)」などの方法が考えられます。

例えば、①については、家賃収入を高めに設定するということではなく、できる限り「満室経営」を目指すということです。それは、入居者募集の仕組みや費用対効果をふまえた物件価値の維持、向上といった空室を少なくするための工夫を行うといった実現できなくもありません。つまり、物件購入後の運営の仕方によって収益状況を好転させられるということです。この点は、他の投資商品にはない特徴、メリットといえます。


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