不動産投資の判断基準①～単年度の利回りの考え方～【山本俊成第16回】

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FPコラム【山本俊成第16回】

ファイナンシャルプランナーによる金融商品に関するコラムです。

【山本俊成第16回】不動産投資の判断基準①～単年度の利回りの考え方～

◆不動産投資の判断基準『利回り』◆

資産運用や投資の収益性は、「利回り」（投資元本に対して１年間に何％の収益を生み出すか）によって評価するのが一般的となっています。不動産投資についても、ひとつの判断基準として、「利回り」の考え方について押さえておく必要があります。今回は、「単年度」を基準にした場合の利回りついて見ていくことにします。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆≪表面利回り≫★☆★☆★☆★☆★☆★☆

表面利回り」とは、不動産の購入価格（物件の取得価額）に対する年間収入（家賃収入等）の割合のことをいいます。広告等には、この「表面利回り」で表示されていることが多いようです。

投資の収益性を“大まかにとらえる”には適していますが、不動産賃貸事業を運営することに伴う諸経費（後述）を考慮していない点には留意する必要があります。

★☆★☆★☆★☆★☆★☆≪ＮＯＩ利回り（実質利回り）≫★☆★☆★☆★☆★☆

「ＮＯＩ利回り」は、（１）の表面利回りよりも“実質的な”利回りとして用いられます。総合還元利回りでは、算出するための分子に該当する部分に、表面利回りの年間収入（家賃収入等）ではなく、「純営業収益（ＮＯＩ＝ＮｅｔＯｐｅｒａｔｉｎｇＩｎｃｏｍｅ）」を用います。

純営業収益（ＮＯＩ）とは、年間収入から不動産賃貸事業を運営することに伴い発生する「管理費、維持修繕費、固定資産税・都市計画税、火災保険料等の諸経費（運営費）を差し引いた利益のことです。「ローンの利息」については、前提となる事業の資金計画によって、その金額が異なるため、上記の諸経費には含めません。

諸経費（運営費）は、建物の築年数やエレベーターの有無などの前提によって変わりますが、ワンルームマンションのような区分所有の物件で、家賃収入の20～25％程度となります。