住宅ローンの返済負担率と審査金利【山本俊成 第23回】不動産投資のことならアフターフォローも充実の【和不動産】へ

FPコラム

ファイナンシャルプランナーによる金融商品に関するコラムです。

【山本俊成 第23回】住宅ローンの返済負担率と審査金利

住宅ローンを借りる場合、金融機関で審査が行われます。審査結果に大きく影響を与えるのは、ローンを借りる人の年収や勤務状況など。年収に応じて借りられるローンの金額の上限は決まります。勤務状況については例えば転職したばかりだと融資がおりにくい場合がありますし、自営業の場合は厳しくチェックされる場合もあります。逆に上場企業に勤務する場合や公務員として働いている場合などはプラスに評価されることも多いです。 

★☆★☆★☆★☆★☆≪返済負担率≫★☆★☆★☆★☆★☆

年収から借りられるローン金額の上限を決める際は、「返済負担率」という数値が大事になります。返済負担率は「住宅ローンの年間返済額÷年収」で計算されます。例えば35年の元利均等返済、金利４％で、2,000万円の住宅ローンを借りる場合の年間返済額は、1,062,648円（毎月返済額は88,554円）となるのですが、年収が400万円だとすると、この場合の返済負担率は1,062,648÷4,000,000≒26.6％と計算されます。 



例えばフラット35の場合、年収が400万円未満の場合、返済負担率は30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下でなければいけません。上記の年収400万円の人であれば、年収400万円×返済負担率35％で計算される、140万円以内になるように、住宅ローンの年間返済額が収まらなければなりません。 

★☆★☆★☆★☆★☆≪審査金利≫★☆★☆★☆★☆★☆

なお返済負担率を計算する際には「審査金利」を使って計算が行われます。この審査金利、多くの銀行では、４％前後のところが多いです。現在の大手銀行の変動金利は0.875％から１.075％程度ですが、その場合でも審査の際には４％前後の高い金利で計算されるところが多いです。 

一方、フラット35を専門に扱うモーゲージバンクでは、例えば「審査金利」を、審査時点の金利＋0.2％程度で計算するところもあります。例えば金利が1.99％だとすると、2.19％が審査金利ということになります。上の２つの例を比較してお分かりいただけると思うのですが、実際の金利は大手都市銀行の変動金利を選ぶ場合の方が低くても、審査金利については、モーゲージバンクでフラット35を使う場合の方が低いということもありえます。住宅ローンを検討される方は、「審査金利」についても理解しておくとよいでしょう。